Η Νέα Τάξη Τιμών Αλπικών Ακινήτων και Ποιος Κατέχει το Υψηλό Έδαφος

Όταν το Νταβός αυξάνεται κατά 14,5% ενώ το Γκστάαντ υποχωρεί κατά 2,6%, ακόμη και η αλπική φήμη πρέπει να αποδείξει την αξία της. Αν σκέφτεστε αγορά, αυτή η απόκλιση αξίζει την προσοχή σας, καθώς θέτει ένα ερώτημα που μια διάσημη διεύθυνση δεν μπορεί να απαντήσει για εσάς: τι ακριβώς στηρίζει την τιμή; Οι κινήσεις αυτές στην τελευταία ετήσια σύγκριση κορυφαίων ακινήτων μας προσφέρουν ένα χρήσιμο σημείο εκκίνησης, αρκεί να μην αντιμετωπίσετε έναν πίνακα κατάταξης ως στρατηγική αγοράς. 

Αν κοιτάξετε ευρύτερα, το μοτίβο γίνεται πιο δύσκολο να αγνοηθεί. Η Κορτίνα ντ’ Αμπέτσο ανέβηκε 10%, το Courchevel Village κέρδισε 6,1% και η Βαλ ντ’ Ιζέρ αυξήθηκε κατά 5%, ενώ το Σαμονί και το Μεζέβ παρέμειναν σχεδόν σταθερά. Οι τιμές των αλπικών ακινήτων κινούνται σε διαφορετικούς ρυθμούς, οπότε η αποστολή σας είναι να κατανοήσετε ποια πλεονεκτήματα στηρίζουν κάθε αγορά και πόσο από αυτό το πλεονέκτημα φτάνει στο ακίνητο που εξετάζετε. Εκεί η ανάλυση γίνεται προσωπική. 

Μια διάσημη ταχυδρομική περιοχή πρέπει ακόμα να δικαιολογήσει το ασφάλιστρό της

Το πρώτο που διαχωρίζουμε είναι η δυναμική του θέρετρου από τις προσδοκίες του πωλητή. Ένας δείκτης κορυφαίων ακινήτων περιγράφει ένα συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς, ενώ το ακίνητο μπροστά σας έχει τη δική του κατάσταση, πρόσβαση, θέα και νομικό καθεστώς. Πριν αφήσετε μια ανερχόμενη αγορά να βιάσει την απόφασή σας, ρωτήστε ποιες ολοκληρωμένες πωλήσεις στηρίζουν πραγματικά την αποτίμηση. Η σχετικότητα τους έχει μεγαλύτερη σημασία από τον αριθμό τους: ένα ανακαινισμένο σαλέ με απεριόριστη χρήση διακοπών δεν λέει πολλά για ένα διαμέρισμα με σημαντικές εργασίες προσεχώς και περιορισμούς στην κατοίκηση.

Είναι απολύτως λογικό να πληρώσετε περισσότερα για ιδιωτικότητα, ευκολότερη άφιξη ή την ελευθερία να μείνετε περισσότερο. Θέλουμε να αναγνωρίσετε αυτό το ασφάλιστρο και να το επιλέξετε σκόπιμα. Ομοίως, μια πιο ήσυχη αγορά μπορεί να προσφέρει περιθώριο διαπραγμάτευσης χωρίς να καθιστά κάθε ακίνητο καλή αξία. Το χρήσιμο ερώτημα είναι τι κερδίζετε για τη διαφορά στην τιμή και αν θα το εκτιμούσατε ακόμα μετά την αρχική φάση της ιδιοκτησίας.

Η πραγματική δοκιμασία υψομέτρου είναι το ταξίδι σας προς το σπίτι

Η αξιοπιστία του χιονιού ανήκει σε αυτόν τον υπολογισμό, αν και το υψόμετρο ενός χωριού δίνει μόνο την αρχή της απάντησης. Μακροχρόνιες παρατηρήσεις στην Ελβετία δείχνουν μικρότερη διάρκεια χιονοκάλυψης σε όλα τα υψόμετρα, με φθίνουσες συνθήκες χιονιού ιδιαίτερα εμφανείς σε χαμηλότερους σταθμούς. Για την αγορά σας, θα μεταφράσουμε αυτά τα δεδομένα στις διαδρομές και τις εβδομάδες που σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε. Αν το σκι προς το σπίτι αποτελεί μέρος της γοητείας, η χαμηλότερη συνδετική πίστα αξίζει την ίδια προσοχή με το εντυπωσιακό ύψος της κορυφής. 

Φανταστείτε λοιπόν ότι αυτή η πίστα είναι κλειστή κατά τη συνήθη επίσκεψη της οικογένειάς σας. Μπορείτε να κατεβείτε με το λιφτ και να περπατήσετε άνετα στο σπίτι ή το απόγευμα γίνεται διαπραγμάτευση με κουρασμένα παιδιά και δρομολόγια λεωφορείων; Ζητήστε πρόσφατα αρχεία λειτουργίας, εξετάστε εναλλακτικές διαδρομές και συζητήστε για την τεχνητή χιόνωση με τον διαχειριστή. Αυτό σας δίνει μια πιο ουσιαστική κατανόηση της αξιοπιστίας από ένα καθησυχαστικό επίθετο. Μπορείτε τότε να αποφασίσετε τι αξίζει η βολική πρόσβαση, ακόμα και κατά τη διάρκεια ενός λιγότερο φιλικού χειμώνα.

Οι τέσσερις εποχές χρειάζονται θέση στο ημερολόγιό σας

Αφού σκεφτείτε τον χειμώνα, δώστε την ίδια προσοχή και στην υπόλοιπη χρονιά. Η θερινή γοητεία ενός θέρετρου γίνεται σημαντική όταν αλλάζει τη συχνότητα των επισκέψεών σας ή στηρίζει τη ζήτηση ενοικίασης που μπορεί να αποδειχθεί. Θα περνούσατε πραγματικά αρκετές εβδομάδες εκεί εκτός της σεζόν του σκι; Θα απολάμβαναν αυτές τις εβδομάδες και οι συνοδοί σας; Οι απαντήσεις αυτές βοηθούν να ξεχωρίσετε ένα πραγματικά χρήσιμο δεύτερο σπίτι από ένα ημερολόγιο γεμάτο υποθετικές διακοπές.

Θα κοιτάζαμε πέρα από τη λίστα δραστηριοτήτων στον καθημερινό ρυθμό του χωριού. Καθορίστε ποια εστιατόρια, καταστήματα και λιφτ λειτουργούν κατά τις προτεινόμενες επισκέψεις σας, πόσο εύκολα μπορείτε να εργαστείτε από το ακίνητο και τι συμβαίνει μεταξύ των περιόδων αιχμής. Δεν είναι παράλογο να αγοράζετε κυρίως για το σκι. Απλώς αποφασίστε πόση αξία προσθέτει το καλοκαίρι στα σχέδιά σας πριν το συμπεριλάβετε στον προϋπολογισμό σας.

Γνωρίστε πόσο κοστίζει το αύριο σήμερα

Η ίδια πειθαρχία ισχύει για το νέο τελεφερίκ, την αναβάθμιση σιδηροδρόμου ή το ξενοδοχείο που χρησιμοποιούνται για να εξηγήσουν την τρέχουσα τιμή ζήτησης. Ξεκινήστε με το πρακτικό όφελος για τη διεύθυνσή σας, στη συνέχεια καθορίστε τη θέση στον σχεδιασμό, τη δεσμευμένη χρηματοδότηση και το χρονοδιάγραμμα παράδοσης. Ένα νέο λιφτ μπορεί να μεταμορφώσει το πρωινό σας· μπορεί επίσης να φέρει χρόνια κατασκευών στην πόρτα σας. Ρωτήστε πώς φαίνεται η αποτίμηση υπό τρεις πιθανότητες: το έργο ανοίγει στην ώρα του, καθυστερεί ή δεν προχωρά ποτέ. Αν ο ενθουσιασμός σας αλλάζει δραματικά μεταξύ αυτών των σεναρίων, έχετε εντοπίσει κάτι σημαντικό για την αγορά. Αξιολογείτε μια μελλοντική εξέλιξη και η τιμή πρέπει να αντανακλά την αβεβαιότητα που αποδέχεστε.

Το διαβατήριό σας δεν διαπραγματεύεται με τα ψιλά γράμματα

Υπάρχει και μια άλλη μορφή αξίας που αξίζει προσοχής πριν δεθείτε με ένα ακίνητο: η άδεια χρήσης του όπως σκοπεύετε. Στην Ελβετία, οι αλλοδαποί μη κάτοικοι συνήθως απαιτούν καντονιακή άδεια για την απόκτηση εξοχικής κατοικίας, με εξαιρέσεις. Επιπλέον, τα νέα δεύτερα σπίτια περιορίζονται γενικά σε δήμους όπου το ποσοστό δεύτερων κατοικιών υπερβαίνει το 20%, επίσης με εξαιρέσεις. Η επιλεξιμότητά σας για αγορά και η επιτρεπόμενη χρήση του ακινήτου χρειάζονται ξεχωριστούς νομικούς ελέγχους. Μια καθησυχαστική δήλωση για τη σπανιότητα αφήνει αυτά τα ερωτήματα ανοιχτά, οπότε ζητήστε από τον δικηγόρο σας να καθορίσει ακριβώς ποια δικαιώματα και περιορισμοί συνοδεύουν τη διεύθυνση. 

Στο Τιρόλο, οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ αντιμετωπίζονται όπως οι Αυστριακοί σύμφωνα με τους κανόνες απόκτησης, ενώ οι αγορές εξοχικών κατοικιών παραμένουν περιορισμένες, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις. Αυτή η διάκριση μπορεί να εξηγήσει γιατί δύο παρόμοια διαμερίσματα αξίζουν διαφορετικές αποτιμήσεις. Πριν συγκρίνετε τα εσωτερικά τους, βεβαιωθείτε αν το καθένα έχει αναγνωρισμένη κατάσταση εξοχικής κατοικίας, ποια προσωπική κατοίκηση επιτρέπεται και αν ισχύουν υποχρεώσεις ενοικίασης. Η ελευθερία να φτάνετε όποτε θέλετε αξίζει συζήτηση από μόνη της, ειδικά όταν αυτή η ελευθερία είναι κεντρική στο λόγο αγοράς σας.

Η πρόβλεψη ενοικίασης πρέπει να γνωρίζει ότι έρχεστε

Μόλις ξεκαθαρίσει η επιτρεπόμενη χρήση, ενσωματώστε τις δικές σας διακοπές στο οικονομικό μοντέλο. Αν τα Χριστούγεννα και οι σχολικές διακοπές είναι ο λόγος αγοράς, κρατήστε αυτές τις ημερομηνίες πριν αξιολογήσετε τα έσοδα από ενοικίαση. Στη συνέχεια, ζητήστε από έναν τοπικό ειδικό ενοικίασης να επιβεβαιώσει τα ποσοστά πληρότητας και τις τιμές ανά διανυκτέρευση για τις υπόλοιπες εβδομάδες, πριν αφαιρέσετε τα έξοδα διαχείρισης και λειτουργίας. Μπορείτε να προτάξετε τη δική σας απόλαυση, αρκεί το οικονομικό μοντέλο να αντανακλά αυτή την επιλογή. Διαφορετικά, κινδυνεύετε να συγκρίνετε τον τρόπο ζωής που επιθυμείτε με μια πλήρως εμπορική λειτουργία κάποιου άλλου.

Τα έξοδα αξίζουν την ίδια ακρίβεια, γι’ αυτό θα εξετάζαμε πραγματικούς λογαριασμούς, αρχεία συντήρησης και προγραμματισμένες εργασίες μαζί με προσφορές ασφάλισης και διαχείρισης. Σε ένα γαλλικό κτίριο διαμερισμάτων, οι πληρωμές για εργασίες που εγκρίθηκαν πριν την πώληση μπορεί να βαρύνουν εσάς όταν γίνουν απαιτητές μετά την ολοκλήρωση, οπότε ζητήστε από τον συμβολαιογράφο σας να διευκρινίσει τυχόν συμφωνημένη κατανομή με τον πωλητή. Σε ένα σαλέ, η συζήτηση επεκτείνεται στο σύνολο του κτιρίου και ποιος θα το φροντίζει όταν λείπετε. Ο οικονομικός σας σύμβουλος θα πρέπει να δοκιμάσει την ιδιοκτησία έναντι μειωμένων εσόδων, απρόβλεπτων επισκευών και, όπου ισχύει, δυσμενέστερων συναλλαγματικών κινήσεων ή κόστους χρηματοδότησης. Service Public

Τέλος, σκεφτείτε τον αγοραστή που ενδέχεται να πάρει τη θέση σας στο μέλλον. Θα είχαν το ίδιο νόημα για εκείνον η πρόσβαση, τα λειτουργικά κόστη και τα δικαιώματα ιδιοκτησίας; Θα μπορούσατε να περιμένετε για πώληση σε μια πιο ήσυχη αγορά; Ως Προσωπικοί Σύμβουλοι Ακινήτων σας, θα επαναφέρναμε αυτά τα ερωτήματα στη ζωή που θέλετε εδώ και στις δεσμεύσεις που μπορείτε να υποστηρίξετε άνετα. Το υψηλό έδαφος ανήκει στον αγοραστή που κατανοεί τη συμφωνία που κάνει, συμπεριλαμβανομένου του ασφαλίστρου που είναι διατεθειμένος να πληρώσει και των υποθέσεων που δεν επιθυμεί να κληρονομήσει.

Ξεκινάμε από εσάς, γιατί το ακίνητο είναι μόνο μέρος της απόφασης

Πριν συγκρίνουμε αγορές, θέρετρα ή ακίνητα στις Ελβετικές, Αυστριακές, Γαλλικές και Ιταλικές Άλπεις, χρειαζόμαστε τον στόχο σας. Μπορεί να αγοράζετε για την οικογένεια, το εισόδημα, τη διαφοροποίηση ή τη διατήρηση κεφαλαίου. Συχνά είναι συνδυασμός αυτών. Αυτή η διαφορά διαμορφώνει τα πάντα που ακολουθούν, γιατί το κατάλληλο ακίνητο για έναν στόχο μπορεί να είναι εντελώς ακατάλληλο για άλλον.

Οι Προσωπικοί Σύμβουλοι Ακινήτων μας ξεκινούν από αυτό το σημείο. Ο Kees Jan de Jong στην Ελβετία και ο Edward Briggs στις Άλπεις του Kitzbühel παρακολουθούν την αγορά για λογαριασμό σας. Συνεργάζονται με τοπικούς πράκτορες, ιδιωτικές πηγές και αξιόπιστους ειδικούς, παραμένοντας σταθερά ευθυγραμμισμένοι με τα συμφέροντά σας. Ο ρόλος τους είναι να σας βοηθήσουν να κατανοήσετε τις επιλογές σας. Κατανοούν τι στηρίζει πραγματικά την τιμή και αναγνωρίζουν πού ταιριάζει ένα ακίνητο στις προτεραιότητές σας ή πού όχι.

Αυτή η οπτική σας συνοδεύει καθ’ όλη τη διάρκεια της αγοράς. Σας βοηθάμε να ζυγίσετε την αξία, τη δομή ιδιοκτησίας, την επιτρεπόμενη χρήση και τη χρηματοδότηση. Στη συνέχεια εξετάζουμε όσα ένα ελκυστικό ακίνητο τείνει να αποκρύπτει. Αυτό σημαίνει το δυναμικό ενοικίασης, τη μελλοντική ρευστότητα και τις πραγματικότητες που διαφορετικά θα ανακαλύπτατε μετά την υπογραφή.

Ποτέ μην κρίνετε ένα αλπικό ακίνητο απομονωμένα. Η πραγματική δοκιμασία είναι πώς ταιριάζει στα σχέδιά σας, το κεφάλαιό σας και τη ζωή που θέλετε γύρω του. Έχοντας έναν σύμβουλο δίπλα σας καθ’ όλη τη διάρκεια σημαίνει ότι αυτές οι παράμετροι παραμένουν συνδεδεμένες από την πρώτη συζήτηση μέχρι την τελική απόφαση.

Συχνές ερωτήσεις για τις τιμές αλπικών ακινήτων

Ανεβαίνουν ακόμα οι τιμές των αλπικών ακινήτων;

Σε ορισμένες αγορές, ναι. Σε άλλες, η ανάπτυξη έχει επιβραδυνθεί ή οι τιμές έχουν υποχωρήσει. Γι’ αυτό θα κοιτάξουμε πέρα από τον μέσο όρο των Άλπεων και θα εστιάσουμε σε ό,τι στηρίζει τη ζήτηση στην συγκεκριμένη αγορά που εξετάζετε. Αν η προσφορά είναι περιορισμένη, η πρόσβαση ισχυρή και το ακίνητο δύσκολο να αντικατασταθεί, οι τιμές μπορούν να παραμείνουν ανθεκτικές ακόμα και όταν η ευρύτερη αγορά είναι λιγότερο πειστική.

Τι κινεί τις τιμές των αλπικών ακινήτων;

Η σπανιότητα, η προσβασιμότητα, το υψόμετρο, οι υποδομές, οι κανόνες ιδιοκτησίας και η ελκυστικότητα καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους παίζουν ρόλο, αν και η σημασία τους διαφέρει ανά αγορά. Το ίδιο το ακίνητο έχει εξίσου μεγάλη σημασία. Αν σας ζητούν να πληρώσετε ασφάλιστρο, θέλουμε να ξέρουμε ακριβώς τι το δικαιολογεί, είτε πρόκειται για ιδιωτικότητα, επιτρεπόμενη χρήση, άμεση πρόσβαση ή κάτι άλλο που βελτιώνει ουσιαστικά την εμπειρία ιδιοκτησίας.

Πού στις Άλπεις προσφέρεται η καλύτερη αξία για τους αγοραστές ακινήτων;

Η απάντηση εξαρτάται από το πώς σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Συχνές επισκέψεις κάνουν την προσβασιμότητα πιο πολύτιμη, η χρήση τον χειμώνα δίνει μεγαλύτερη βαρύτητα στην αξιοπιστία του χιονιού και οι μακρύτερες διαμονές καθιστούν τις υπηρεσίες όλο το χρόνο πιο σημαντικές. Ορίζουμε την αξία γύρω από αυτές τις προτεραιότητες πρώτα και μετά συγκρίνουμε τιμές, γιατί μια χαμηλότερη τιμή σημαίνει πολύ λίγα αν το ακίνητο συμβιβάζεται με τα στοιχεία που θα χρησιμοποιήσετε περισσότερο.

Έχει ακόμα σημασία το υψόμετρο όταν αγοράζετε αλπικό ακίνητο;

Ναι, ειδικά αν η αξιοπιστία του χειμώνα είναι σημαντική για εσάς. Αλλά θα κοιτάξουμε πέρα από το υψόμετρο του χωριού και θα αξιολογήσουμε το ανάγλυφο, τις χαμηλότερες συνδέσεις και πόσο εύκολα μπορείτε ακόμα να φτάσετε στο σπίτι όταν οι συνθήκες είναι δυσμενείς. Το υψόμετρο είναι χρήσιμο για όσα σας προσφέρει στην πράξη, όχι επειδή ο αριθμός καθαυτό καθιστά ένα ακίνητο πιο πολύτιμο.

Είναι τα αλπικά ακίνητα καλή επένδυση;

Μπορεί να είναι, αν η αγορά λειτουργεί ακόμα χωρίς να βασίζεται σε ισχυρή αύξηση τιμών ή αισιόδοξα έσοδα από ενοικίαση. Θα εξετάσουμε τι πληρώνετε, πόσο κοστίζει η ιδιοκτησία, πόσο ελεύθερα μπορείτε να τη χρησιμοποιήσετε και ποιος πιθανόν να την επιθυμεί όταν τελικά πουλήσετε. Αν αυτά τα θεμελιώδη στοιχεία είναι υγιή, η επενδυτική περίπτωση γίνεται πολύ πιο εύκολη στην υπεράσπιση.