Voordat u een tweede huis koopt in Europa, bepaal wat u er over tien jaar nog mee mag doen.
Als u dit jaar een tweede huis koopt in Europa, kunnen uw adviseurs meestal snel vaststellen of u wettelijk gerechtigd bent het te kopen. Dat blijft belangrijk, maar het bepaalt niet langer het meest doorslaggevende deel van de beslissing. De grotere onzekerheid is wat u vijf of tien jaar na de overdracht met het vastgoed mag doen.
Sinds 20 mei 2026 zorgt een nieuw EU-kader ervoor dat kortetermijnverhuur aanzienlijk zichtbaarder is voor de overheid. Tegelijkertijd verscherpen gemeenten de verhuurregels, verhogen ze toeslagen op tweede huizen en heroverwegen ze hoeveel woonruimte beschikbaar moet blijven voor toeristisch gebruik. Uw due diligence moet daarom verder gaan dan de akte. U moet de koers van de jurisdictie begrijpen die het vastgoed gedurende uw eigendom zal reguleren.
Conventionele due diligence beantwoordt een bekende reeks vragen. Is de verkoper eigenaar van het vastgoed? Is de eigendomsakte helder? Zijn er lasten op het pand? Komt de vergunning overeen met het gebouw zoals het er staat? En kunt u als internationale koper het wettelijk verwerven? Uw advocaat of notaris moet deze punten vaststellen voordat u de koop afrondt.
Die antwoorden beschrijven het vastgoed op een bepaald moment. Ze vertellen niet noodzakelijk wat u gedurende uw eigendom met het vastgoed mag doen. Verhuurrechten kunnen veranderen, lokale belastingtoeslagen kunnen stijgen en gebouwen kunnen eigen beperkingen opleggen aan toeristisch gebruik. Een vergunning die bij aankoop bestaat, kan later ook komen te vervallen.
Dat betekent niet dat uw notaris iets over het hoofd heeft gezien. Hun taak is om de juridische positie vast te stellen die u vandaag verwerft. Als u een tweede huis koopt, heeft u nu een extra onderzoekslag nodig: welke bevoegdheden hebben de lokale autoriteiten over het beoogde gebruik en hoe actief oefenen zij die uit?
Verordening (EU) 2024/1028 is van kracht sinds 20 mei 2026. Waar een lidstaat een registratiesysteem voor kortetermijnverhuur hanteert, vereist elk relevant vastgoed een registratienummer. Dat nummer moet op de advertenties verschijnen, terwijl platforms advertenties zonder geldig nummer moeten verwijderen. Registratienummers kunnen ook worden geschorst of ingetrokken als de achterliggende informatie onvolledig of onjuist is.
Belangrijker nog, platforms sturen nu maandelijks activiteitsgegevens door. Die informatie omvat geboekte nachten, aantal gasten, verblijfslanden van gasten, het adres van het vastgoed en de URL van de advertentie. Handhaving hoeft daardoor niet meer te beginnen met een melding van een buur over ongeoorloofde verhuur. Autoriteiten ontvangen een doorlopend overzicht van het daadwerkelijke gebruik van geregistreerde panden.
Als huurinkomsten een deel van uw reden zijn om een tweede huis te kopen, is dat onderscheid van belang. Eigendom en toestemming voor kortetermijnverhuur zijn aparte rechten. Het eerste kan veilig zijn terwijl het tweede steeds strenger gereguleerd wordt.
De verandering is al zichtbaar in verschillende grote Europese steden. In de twaalf maanden tot april 2026 daalde het aantal actieve kortetermijnverhuuradvertenties met 22,9% in Parijs, 15,3% in Madrid, 11,6% in Barcelona en 5,5% in Lissabon. Rome bleef daarentegen vrijwel stabiel nadat Italië in januari 2025 zijn nationale identificatiecode invoerde.
Dat geeft u een nuttige manier om regelgeving te interpreteren. De meest voorspelbare bestemming is niet per se degene met de minste beperkingen. Een markt die zijn kader al heeft ingevoerd en de aanpassing heeft verwerkt, is vaak makkelijker te beoordelen dan een markt die aan zijn eerste grote interventieronde begint.
Rome is leerzaam om precies die reden. De markt heeft al tijd gehad om zich aan te passen aan het nationale identificatiesysteem, terwijl de grotere krimp elders suggereert dat een actievere aanpassing nog gaande is. Als u een tweede huis koopt, bepaal dan waar de bestemming zich in die cyclus bevindt voordat u ervan uitgaat dat de huidige regels definitief zijn.
Frankrijk is nuttig omdat de regulatoire blootstelling niet voortkomt uit één regel. Volgens de loi Le Meur kunnen gemeenten de jaarlijkse verhuurgrens voor een hoofdverblijf van 120 naar 90 nachten verlagen. Boetes kunnen oplopen tot €15.000, terwijl gemeentelijke toestemming voor functiewijziging in bepaalde gebieden ook vereist kan zijn. Nationale registratie werd verplicht op 20 mei 2026 en burgemeesters kunnen registratienummers schorsen of intrekken.
Gemeentelijke toestemming is slechts één laag. Splitsingsreglementen kunnen toeristische verhuur nu uitdrukkelijk verbieden, wat betekent dat een appartement in een stad kan staan waar kortetermijnverhuur is toegestaan, terwijl het gebouw dat verbiedt. Ook de fiscale behandeling is veranderd. Voor niet-geclassificeerde toeristische verhuur is de micro-BIC drempel verlaagd tot €15.000 met een vaste aftrek van 30%, terwijl geclassificeerde panden een wezenlijk ander regime behouden. Energie-eisen worden ook geleidelijk aangescherpt.
Als huurinkomsten bijdragen aan uw aankoopmotief, vraag dan de splitsingsreglementen op voordat u een bod uitbrengt. Lees de verhuurbepalingen voordat u over bezettingsprognoses en rendement spreekt. Een omzetprognose is irrelevant als de gebouwdocumenten de activiteit waarop de prognose is gebaseerd uitsluiten.
Verhuurregulering is slechts een deel van de blootstelling. Frankrijk laat ook zien hoe de kosten van het simpelweg bezitten van een tweede woning kunnen veranderen zonder dat het gebruik wijzigt.
In 2026 hieven 1.666 van de 3.689 in aanmerking komende Franse gemeenten een toeslag op de gemeentelijke belasting voor tweede huizen. Dat aandeel is gestegen ten opzichte van voorgaande jaren, terwijl 688 gemeenten de maximaal toegestane toeslag van 60% toepasten. Het beschikbare bereik loopt van 5% tot 60%.
De regionale concentratie is nog veelzeggender. In Bretagne past 84,6% van de in aanmerking komende gemeenten de toeslag toe. Nouvelle-Aquitaine volgt met 67,9%, terwijl Pays de la Loire op 65,1% staat. Cruciaal is dat de toeslag geldt ongeacht of het pand wordt verhuurd, door u wordt bewoond of leegstaat.
Als u een tweede huis koopt, modelleer deze kosten dan als terugkerende eigendomskosten in plaats van incidentele belastingen. Bekijk vervolgens de recente geschiedenis van de gemeente. Een bestemming die al is gegaan van geen toeslag naar 20%, en daarna van 20% naar 40%, vertelt u iets over de richting van het lokale woonbeleid.
Barcelona laat zien wat er gebeurt als een stad besluit een hele categorie toeristische accommodaties te verwijderen in plaats van het alleen moeilijker te maken ze te exploiteren. De stad is van plan meer dan 10.000 toeristenappartementvergunningen niet te verlengen wanneer ze in november 2028 verlopen. Het verklaarde doel is deze woningen terug te brengen naar gewone woonruimte.
De les voor u is helder. Een toeristenvergunning kan vandaag waarde toevoegen, maar mag niet worden gezien als een onlosmakelijk onderdeel van het vastgoed. Het blijft een regulatoire toestemming.
Als de waardering van een verkoper materieel afhangt van een bestaande toeristenvergunning, bereken dan de waarde van het vastgoed opnieuw zonder die vergunning. Als het resultaat significant verandert, is een deel van de aankoopprijs verbonden aan een toestemming waarvan u de duur niet beheerst.
Dat maakt de aankoop niet per se onaantrekkelijk. Het geeft alleen aan waar het risico ligt.
Het merendeel van de aanvullende due diligence kan worden gedaan voordat een bod moeilijk terug te draaien is. Het doel is om de vragen te stellen terwijl u nog onderhandelingsvrijheid heeft, in plaats van de antwoorden pas te ontdekken als u al aan de transactie bent verbonden.
Bepaal of kortdurende verhuur überhaupt is toegestaan. Zo ja, identificeer het toepasselijke registratiesysteem en bevestig of het vastgoed al een geldig registratienummer heeft. Bepaal vervolgens of dat nummer mee overgaat bij eigendom en of verlenging automatisch, voorwaardelijk of discretionair is.
Vertrouw niet op het feit dat de huidige eigenaar het vastgoed al adverteert. Huidig gebruik en wettig toekomstig gebruik zijn verschillende zaken. Zelfs als u niet van plan bent te verhuren, kan het behoud van die flexibiliteit nog steeds van belang zijn voor de uiteindelijke koper.
Onderzoek welke bevoegdheden de gemeente momenteel heeft en, belangrijker nog, wat zij daadwerkelijk heeft veranderd in de afgelopen drie jaar. Bekijk verhuurgrenzen, regels voor functiewijziging, registratievereisten en fiscale maatregelen.
Een gemeente met brede theoretische bevoegdheden maar een stabiel beleidsverleden vormt een bepaald type risico. Een gemeente die herhaaldelijk heeft ingegrepen, een ander. U hoeft de lokale politiek niet te voorspellen. Recente wettelijke besluiten geven een nuttiger beeld van de richting.
Houd belasting op tweede huizen gescheiden van de gewone belastingen die aan eigendom zijn verbonden. Sommige jurisdicties en gemeenten heffen extra kosten specifiek omdat de woning een tweede verblijf is.
Bepaal het huidige tarief, het maximaal toegestane tarief en of de gemeente het eerder heeft verhoogd. Modelleer dat bedrag vervolgens als een permanente eigendomskostenpost. Als u een tweede huis koopt dat slechts enkele maanden per jaar wordt bewoond, geldt de toeslag ook als u het pand niet gebruikt.
Vraag bij appartementen en andere mede-eigendommen de splitsingsreglementen op voordat u een bod uitbrengt. Gemeentelijke toestemming hoeft niet per se privébeperkingen van het gebouw te overrulen.
In Frankrijk kunnen splitsingsreglementen toeristische verhuur uitdrukkelijk verbieden. De stad kan dus ja zeggen terwijl het gebouw nee zegt. Als verhuurflexibiliteit belangrijk is voor uw eigendomsplan, is dit een van de eenvoudigste controles om te doen en een van de duurste om over het hoofd te zien.
Lees het lokale woonbeleid net zo zorgvuldig als het belastingtarief. Als de autoriteit publiekelijk heeft toegezegd secundaire woningen te verminderen, toeristische accommodaties te beperken of panden terug te brengen naar permanente woonvoorraad, bepaal dan welke juridische instrumenten zij heeft om dat doel te bereiken.
Het gaat niet om de vraag of lokale bewoners gastvrij lijken. Sentiment is subjectief. Belastingen, vergunningbeperkingen en bezettingsregels zijn meetbaar en bepalen hoe uw vastgoed daadwerkelijk kan worden gebruikt.
Denk tenslotte aan uw uiteindelijke koper. Als kortetermijnverhuur wordt verboden, verdwijnt elke koper die huurinkomsten nodig heeft uit uw potentiële markt. Als de eigendomskosten van tweede huizen aanzienlijk stijgen, kan een andere groep zich terugtrekken.
Dat verlaagt niet automatisch de waarde van het vastgoed. Het kan echter de diepte van de vraag verminderen en de verkooptijd verlengen. Voordat u een tweede huis koopt, begrijp of de natuurlijke toekomstige koper het pand wil vanwege de intrinsieke kwaliteiten of vanwege het gebruik dat eraan verbonden is.
Regelgeving treft activa verschillend. Een uitwisselbaar appartement waarvan de aankoop sterk afhankelijk is van huurinkomsten is gevoeliger voor beperkingen dan een zeldzaam huis aan het water, een beschermd historisch pand of een uitzonderlijke woning op een krappe toplocatie.
In die markten waren veel kopers nooit van plan huurinkomsten te genereren. Ze kopen privacy, architectuur, ligging en langetermijnschaarste. Het wegnemen van kortetermijnverhuurflexibiliteit kan daardoor veel minder van belang zijn voor de kopersgroep die daadwerkelijk de waarde bepaalt.
Dat onderscheid zou uw keuze voor waar u een tweede huis koopt in Europa moeten beïnvloeden. Een gereguleerde bestemming kan nog steeds aantrekkelijk zijn als het vastgoed zelf voldoende schaarste heeft om veranderingen in het toegestane gebruik te doorstaan. Daarentegen verdient regelgeving veel meer gewicht als het actief concurreert met honderden vergelijkbare panden en afhankelijk is van inkomsten uit verhuur om zich te onderscheiden.
Beperkingen hoeven niet direct tot prijsdalingen te leiden om u te raken. De eerste consequentie kan liquiditeit zijn.
Verliest een pand verhuurflexibiliteit, dan verdwijnen kopers die huurinkomsten nodig hebben van de markt. De overgebleven kopers kunnen dezelfde vraagprijs blijven ondersteunen, maar minder kopers betekent een langere verkooptijd. Dat is vooral relevant in het topsegment, waar het aantal transacties van nature kleiner is.
Vraag u dus niet alleen af of het vastgoed over tien jaar meer waard zal zijn. Vraag ook wie het waarschijnlijk wil kopen over tien jaar en of die kopers er nog zijn als de huidige optionele gebruiksmogelijkheden verdwijnen.
Het evenwichtspunt is net zo belangrijk. In Europa’s meest krappe locaties kan het aantal particuliere kopers zonder interesse in huurinkomsten groot genoeg blijven dat regelgeving weinig verandert. Daarom is de juiste reactie niet om gereguleerde markten te vermijden, maar om vastgoed te onderscheiden waarvan de aantrekkelijkheid afhangt van vergunningen van vastgoed waarvan de aantrekkelijkheid ook zonder vergunningen blijft bestaan.
Als u een tweede huis koopt, hoort het regulatoire onderzoek thuis in de biedfase. Tegen de tijd dat de overdracht ver gevorderd is, heeft u al geld uitgegeven, tijd geïnvesteerd en een beeld van het vastgoed gevormd. Een beperking ontdekken dan kan u juridisch beschermen, maar de informatie was veel waardevoller geweest voordat u over de prijs onderhandelde.
Uw advocaat moet nog steeds eigendom, titel, lasten en vergunningen vaststellen. Naast dat werk bepaalt u de duurzaamheid van het gebruik dat u van het vastgoed verwacht. Bekijk verhuurregels, splitsingsreglementen, belastingen op tweede huizen, recente gemeentelijke besluiten en de waarschijnlijke toekomstige kopersgroep.
Er zijn ook situaties waarin het antwoord is om af te zien van de aankoop. Als de aankoop alleen logisch is omdat huurinkomsten uit kortetermijnverhuur worden verondersteld, terwijl de gemeente actief toeristische accommodaties vermindert en de prijs ervan uitgaat dat de vergunning blijft bestaan, draagt het vastgoed een regulatoire afhankelijkheid die u niet beheerst.
Omgekeerd is een bestemming die het beleid voor tweede huizen aanscherpt niet automatisch een slechte plek om er een te bezitten. Als u iets schaars koopt, het privé wilt gebruiken en het nog steeds wilt als verhuur helemaal verdwijnt, kunnen lokale beperkingen relatief weinig invloed hebben op uw beslissing.
De akte vertelt u wat u heeft gekocht. De gemeente vertelt u steeds meer wat u ermee mag doen.
Italië, Spanje en Frankrijk zijn drie van de sterkste opties, maar om verschillende redenen. Italië biedt een relatief stabiele registratieomgeving, Spanje combineert diepe internationale vraag met sterke regionale variatie, en Frankrijk blijft aantrekkelijk vanwege schaarse toplocaties. De specifieke gemeente is belangrijker dan het land alleen.
Belastingen op tweede huizen verschillen sterk in Europa. Aan de hoge kant kunnen Franse gemeenten 5% tot 60% toevoegen aan de lokale belasting op tweede huizen. Ter vergelijking: Montenegro belast secundaire woningen doorgaans met ongeveer 0,3% tot 1,5% van de getaxeerde marktwaarde per jaar, terwijl Kroatië een relatief bescheiden lokale belasting per vierkante meter vakantiehuis heft. De exacte last hangt af van de gemeente, de waarde van het vastgoed en de eigendomsstructuur.
Ja, als het vastgoed nog steeds logisch is zonder te vertrouwen op gunstige regelgeving. Een schaars huis dat vooral voor eigen gebruik wordt gekocht, heeft minder regulatoire blootstelling dan een pand dat afhankelijk is van kortetermijnverhuurinkomsten. De beste aankoop is er een die u nog steeds zou willen als verhuurregels strenger worden of lokale belastingen stijgen.
Over het algemeen wel, hoewel de aankoopregels per land en nationaliteit verschillen. Het grotere vraagstuk is vaak wat u na aankoop met het vastgoed mag doen. Controleer voor aankoop lokale verhuurregels, registratievereisten, belastingen op tweede huizen en eventuele beperkingen opgelegd door de gemeente of het gebouw.
Vaak wel, maar lokale regels bepalen of kortetermijnverhuur is toegestaan. Registratiesystemen, toeristenvergunningen, regels voor functiewijziging en splitsingsreglementen kunnen verhuur beperken. Controleer die rechten voordat u een bod uitbrengt, vooral als huurinkomsten een reden zijn voor uw aankoop.
Ze kunnen de potentiële kopersgroep verkleinen, vooral waar kopers afhankelijk zijn van huurinkomsten. Het eerste effect kan zich uiten in langere verkooptijden in plaats van een directe prijsdaling. Voor echt schaarse panden die vooral voor privégebruik worden gekocht, kan de impact veel kleiner zijn.
Italië is verder in de aanpassing dan verschillende andere grote markten. Het actieve aanbod van kortetermijnverhuur in Rome bleef vrijwel stabiel na de invoering van de nationale identificatiecode, terwijl Parijs, Madrid, Barcelona en Lissabon dalingen registreerden. Markten die regelgeving al hebben verwerkt, zijn vaak makkelijker te beoordelen.
English 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Russian 
Swedish 
Portuguese 
Polish 
Greek 
Italian