Het FD meldde afgelopen week dat steeds meer huizenverkopers hun vraagprijs verlagen. In de markt vanaf €1 miljoen gebeurt dat zelfs bij ruim één op de vijf woningen. Bij Baerz & Co vroegen we ons af: wat zegt dat eigenlijk over het hogere segment? Directeur Peter Beerents herkent een deel van het beeld. “We zien niet dat goede woningen ineens onverkoopbaar zijn. We zien wel dat mensen langer nadenken voordat ze besluiten.”
Het was zo’n bericht waar je gemakkelijk overheen leest. Bijna één op de tien woningverkopers heeft in het tweede kwartaal van 2026 de vraagprijs naar beneden bijgesteld, schreef het FD op basis van cijfers van Dynamis. Vorig jaar was dat nog 7,5 procent. Maar één getal sprong er voor ons uit: bij woningen vanaf €1 miljoen wordt de vraagprijs inmiddels bij ongeveer één op de vijf verkopen verlaagd.
Dat vonden we interessant.
Niet zozeer omdat wij bij Baerz & Co wakker liggen van iedere beweging in de landelijke woningmarkt. Een appartement van €450.000 in Utrecht en een villa van €3 miljoen in Aerdenhout zijn nu eenmaal twee verschillende werelden.
Maar als prijsverlagingen juist bovenin vaker voorkomen, wil je weten waarom. En vooral: is de luxe woningmarkt aan het afkoelen? Of gebeurt er iets anders?
De achterliggende cijfers van Dynamis zijn tamelijk duidelijk. Landelijk werd in het tweede kwartaal bij 8,9 procent van de verkochte woningen de vraagprijs verlaagd. Vanaf €1 miljoen ligt dat percentage boven de 20 procent. Ook worden vraagprijzen eerder aangepast dan twee jaar geleden.
In Amsterdam ziet Dynamis-partner KRK dat effect vooral vanaf ongeveer €1,5 miljoen. De verklaring: de groep potentiële kopers wordt kleiner terwijl er meer te kiezen valt. Daardoor wordt de koper kritischer. Bovendien verschilt het beeld sterk per plek. Amsterdam-Zuid houdt zich volgens KRK bijvoorbeeld beter dan delen van de markt die op papier net zo exclusief lijken.
Dat mechanisme herkennen we. Niet in de zin dat kopers uit het hogere segment ineens verdwenen zijn. Wel in de manier waarop ze zich gedragen.
“We zien dat mensen er iets langer over doen om te besluiten. Dat is misschien wel het grootste verschil. Iemand die serieus geïnteresseerd is, voelt minder vaak de noodzaak om vandaag te beslissen omdat het huis morgen anders weg is”, aldus Beerents.
Dat lijkt een klein verschil, maar het verandert veel. Wie tijd heeft, gaat vergelijken. Nog eens terug naar de ligging kijken. De verbouwing doorrekenen. Een tweede bezichtiging doen. Overleggen met kinderen of adviseurs. Misschien nog twee andere huizen bekijken. En daarna komt vanzelf de vraag: vinden we dit huis die vraagprijs daadwerkelijk waard?
Dat klinkt logisch, maar in een overspannen markt raakte die logica soms uit beeld. De vermogende koper werd nogal eens gezien als iemand voor wie prijs een secundaire factor is. Onze ervaring is anders. Juist mensen die gewend zijn grotere financiële beslissingen te nemen, kunnen behoorlijk rationeel zijn over de prijs van een woning.
Beerents: “Het feit dat iemand zich een woning van twee of drie miljoen kan veroorloven, betekent natuurlijk niet dat hij er iedere prijs voor betaalt. Sterker nog, die koper weet meestal heel goed wat er nog meer voor zijn geld beschikbaar is.”
Ook de bredere NVM-cijfers laten zien dat kopers inmiddels iets meer ruimte hebben. In het tweede kwartaal van 2026 kwamen via NVM-makelaars 56.700 woningen op de markt, het hoogste aantal sinds het begin van de metingen. De NVM ziet daardoor meer keuze, minder directe biedingsdruk en op steeds meer plekken ruimte voor onderhandeling. Makelaars merken bovendien dat woningen in hogere prijsklassen vaker een realistische vraagprijs nodig hebben.
Al eerder dit jaar constateerde de NVM dat kopers langer de tijd nemen voor een aankoopbeslissing en dat woningen in hogere prijsklassen gemiddeld langer in de markt kunnen blijven.
Dat sluit opvallend goed aan bij wat wij in onze eigen gelederen horen.
Misschien zit daar de belangrijkste verandering. Jarenlang was er zo weinig aanbod dat bijna iedere goede woning vanzelf een zekere mate van schaarste meekreeg. Dat maakte het verleidelijk om schaarste en exclusiviteit als hetzelfde te behandelen. Dat zijn ze niet. Een woning kan duur zijn zonder uitzonderlijk te zijn.
Een werkelijk bijzonder huis, goede architectuur, sterke ligging, privacy, uitzicht, grond, historie of een combinatie daarvan, heeft een andere dynamiek dan een woning die vooral in het hogere segment terecht is gekomen doordat de markt de afgelopen tien jaar sterk in prijs is gestegen.
“Dat verschil wordt nu zichtbaarder”, zegt Beerents. “Wij zien nog steeds transacties waarbij er snel serieuze belangstelling is. Maar bij andere woningen duurt het langer. Dan blijkt dat kopers wel degelijk alternatieven hebben. En zodra dat zo is, moet alles beter kloppen.”
Dat geldt niet alleen voor de vraagprijs. Bij een woning van enkele miljoenen kunnen zaken die elders betrekkelijk klein lijken ineens doorslaggevend worden. Privacy. Inkijk. Geluid. De route naar het huis. Parkeren. Een gedateerde technische installatie. De kwaliteit van een verbouwing. Een tuin die op het noorden ligt. Of simpelweg de wetenschap dat er na aankoop nog vijf ton in moet voordat het huis naar eigen smaak is. De hogere prijsklasse maakt de koper niet minder kritisch. Eerder het tegenovergestelde.
Er speelt nog iets waardoor cijfers over “miljoenenwoningen” met enige voorzichtigheid moeten worden gelezen.
Nederland telt inmiddels ruim 273.000 koopwoningen met een waarde van minstens €1 miljoen. Dat zijn er bijna 50.000 meer dan een jaar eerder. Ongeveer 6,2 procent van alle koopwoningen valt inmiddels in die categorie: grofweg één op de zestien. In 2013 waren dat er nog ongeveer 12.500.
Ook het soort woning binnen die categorie is veranderd. Iets meer dan de helft van de miljoenenwoningen is vrijstaand, maar er zitten inmiddels ook duizenden appartementen, rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen tussen. Amsterdam alleen telt ruim 19.000 woningen boven het miljoen. De term miljoenenwoning klinkt dus exclusiever dan de statistische werkelijkheid inmiddels is.
Voor ons is €1 miljoen daarom ook geen bruikbare harde grens voor “luxe vastgoed”. Een appartement van €1,1 miljoen in Amsterdam, een familievilla van €1,4 miljoen buiten de Randstad en een landgoed van €5 miljoen zitten statistisch in hetzelfde bakje. Hun kopersmarkt is totaal verschillend.
Dat is belangrijk, want anders ontstaat uit de cijfers over prijsverlagingen al snel het verkeerde beeld. In 2025 werden volgens Calcasa bijna 8.000 miljoenenwoningen verkocht, tegenover ruim 6.000 een jaar eerder. Dat is een stijging van meer dan 31 procent. Tegelijk steeg de gemiddelde waarde van miljoenenwoningen in dat jaar met 8,8 procent, tegenover 5,6 procent voor de totale koopwoningmarkt.
Dat zijn geen cijfers die wijzen op een opgedroogde markt. Wat we eerder lijken te zien, is een markt die volwassenere trekjes krijgt. Er zijn kopers. Er is vermogen. Er worden volop huizen verkocht. Maar de vanzelfsprekendheid waarmee iedere ambitieuze vraagprijs kon meeliften op een tekort aan aanbod, neemt af.
En precies dat herkennen wij uit de gesprekken die binnen Baerz & Co worden gevoerd; Potentiële kopers verdwijnen niet zodra een woning meer dan €1 miljoen kost. Ze stellen meer vragen. Ze vergelijken meer. Ze nemen iets langer de tijd. En als prijs en kwaliteit te ver uit elkaar liggen, lopen ze ook gewoon weg.
“Een paar jaar geleden was de angst vaak: als we nu niet toeslaan, zijn we te laat”, zegt Beerents. “Die druk is minder. Niet overal en zeker niet bij ieder huis. Maar de koper heeft vaker het gevoel dat er nog een volgende mogelijkheid komt.”
Misschien is dat uiteindelijk de beste manier om de cijfers uit het FD te lezen. Niet als het begin van een neergang in luxe vastgoed. Wel als teken dat het hogere segment minder vergevingsgezind wordt. Een sterke woning op een sterke plek kan nog steeds snel worden verkocht. Soms zelfs met meerdere geïnteresseerden. Maar alleen een hoog prijskaartje maakt een woning niet schaars. En een vraagprijs is geen bewijs van marktwaarde.
Beerents ziet daarin eigenlijk weinig dramatisch. “Wat je nu ziet, is dat koper en verkoper weer wat nadrukkelijker met elkaar in gesprek moeten. Dat lijkt ons niet ongezond. Uiteindelijk moet een huis de prijs kunnen dragen die ervoor gevraagd wordt.”
Misschien is dat wel het interessantste aan die ene statistiek uit het FD. Bij ruim één op de vijf woningen vanaf €1 miljoen gaat de vraagprijs tijdens het verkoopproces omlaag. Niet omdat niemand ze meer wil hebben. Maar omdat ook boven het miljoen de markt uiteindelijk gewoon de markt blijft.
Bronnen: FD Woningmarkt, 18 september 2026; Dynamis, 14 september 2026; NVM woningmarktcijfers eerste en tweede kwartaal 2026; Calcasa, Jaarverslag miljoenenwoningen 2025, mei 2026.
Benieuwd wat er momenteel in het hogere segment te koop staat? Bekijk het actuele aanbod van bijzondere woningen en ontdek hoe prijs, locatie en kwaliteit zich in de huidige markt tot elkaar verhouden.
De luxe woningmarkt in Nederland blijft actief, maar kopers lijken kritischer te worden. Er is meer aanbod om uit te kiezen en potentiële kopers nemen vaker de tijd om woningen, locaties en vraagprijzen met elkaar te vergelijken. Vooral bij woningen waarvan de prijs en kwaliteit niet goed op elkaar aansluiten, kan dat leiden tot een langere verkooptijd of een aanpassing van de vraagprijs.
Niet per definitie. Woningen met een sterke ligging, bijzondere architectuur, veel privacy of andere onderscheidende kwaliteiten kunnen nog steeds veel belangstelling trekken. Wel hebben kopers in het hogere segment vaker alternatieven, waardoor een realistische positionering en vraagprijs belangrijker worden.
Nee. Door de sterke stijging van woningprijzen valt een steeds groter deel van de Nederlandse woningvoorraad in de categorie van €1 miljoen of meer. Luxe vastgoed onderscheidt zich niet alleen door de prijs, maar bijvoorbeeld ook door locatie, architectuur, privacy, grond, afwerkingsniveau, historie of schaarste.
Naast de woning zelf spelen onder meer ligging, privacy, uitzicht, perceel, architectuur, technische staat en afwerkingsniveau een belangrijke rol. Ook noodzakelijke verbouwingen kunnen zwaar meewegen. Kopers in het hogere segment kijken daardoor niet alleen naar wat zij kunnen betalen, maar ook naar wat zij een woning daadwerkelijk waard vinden.
Bij luxe woningen is alleen vergelijken op vierkante meters of recente transacties vaak onvoldoende. De waarde kan sterk worden beïnvloed door unieke eigenschappen, locatie en de beperkte vergelijkbaarheid met andere woningen. Daarom zijn lokale marktkennis en ervaring met transacties in het hogere segment extra belangrijk.
English 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Russian 
Swedish 
Portuguese 
Polish 
Greek 
Italian