W świecie globalnych przemian klienci Baerz działają z jasnością. Od prywatnych wysp po zamknięte posiadłości i apartamenty nad wodą, krajobraz ultra-prestiżowych nieruchomości w Europie ulega zmianom — a wiele z nich odbywa się dyskretnie, poza rynkiem. Ten raport powstał na podstawie rzeczywistego przepływu kapitału UHNW, popytu Baerz Private Office oraz transakcji prowadzonych pod nadzorem doradców na całym kontynencie.
Przewodnik ujawnia, gdzie popyt się nasila, które destynacje zyskują na znaczeniu oraz jak Baerz Personal Property Advisors pomagają klientom wygrywać na najbardziej konkurencyjnych i nieprzejrzystych rynkach Europy.
Następujące miasta wyłoniły się jako liderzy europejskiego ekosystemu luksusowych nieruchomości — nie ze względu na aktywność na portalach, lecz z powodu liczby i dynamiki dyskretnych transakcji realizowanych przez doradców Baerz. To miejsca, gdzie publiczna oferta często jest atrapą, a prawdziwy rynek działa podczas prywatnych spotkań, poufnych mandatów i negocjacji inicjowanych przez doradców.
Amsterdam zajmuje czołowe miejsce w trendach luksusowych nieruchomości w Europie na 2025 rok, gdzie zaostrzenie regulacji w Holandii tylko podniosło wartość historycznych domów przy kanałach i willi. W dzielnicach takich jak Oud-Zuid i Grachtengordel nabywcy coraz częściej korzystają z prywatnych kanałów. Doradcy Baerz Personal Property Advisors przeprowadzili w ostatnim roku jedne z najbardziej dyskretnych i wartościowych transakcji w regionie.
Genewa, od dawna uważana za bastion bogactwa międzypokoleniowego i bankowości prywatnej, nadal przyciąga rodziny poszukujące dyskrecji. Jej atrakcyjność poza rynkiem wynika nie tylko z oferty nieruchomości, lecz także z doskonałej infrastruktury finansowej i międzynarodowej neutralności. Doradcy Baerz z Genewy działają wyłącznie na zasadzie rekomendacji.
Marbella pozostaje kluczowym miejscem dla nabywców domów wakacyjnych, zwłaszcza na Golden Mile i w La Zagaleta. Tutaj czas odgrywa kluczową rolę. Ultra-prestiżowe wille często zmieniają właścicieli na kilka tygodni przed pojawieniem się na portalach — jeśli w ogóle się tam pojawią. Klienci Baerz mają wczesny dostęp dzięki wbudowanym sieciom i starannie dobranym relacjom z deweloperami.
W Monako liczy się płynność, nie wolumen. Ceny pozostają bezkonkurencyjne, ale nieruchomości szybko zmieniają właścicieli, jeśli mają odpowiedniego przedstawiciela. Przejrzystość prawna i możliwości rezydencji w Monako dodatkowo podnoszą atrakcyjność, jednak poruszanie się po tym mikro-rynku wymaga biegłości.
Medion stał się magnesem dla międzynarodowych inwestorów ceniących architekturę, stabilność i życie zorientowane na design. Dzielnice poza centralnym Duomo odnotowują rosnący popyt na kompleksy willowe — zwłaszcza ze strony nabywców UHNW zabezpieczających się przed ryzykiem walutowym lub nabywających aktywa wielopokoleniowe.
Inne warte uwagi rynki to Lizbona, gdzie mimo zamknięcia programu Golden Visa popyt utrzymują obywatele Wielkiej Brytanii i Holandii poszukujący stabilności podatkowej; Haga i Wassenaar, preferowane przez ambasady i rodziny biznesowe; Antwerpia, gdzie renowacja kamienic łączy się z inwestycjami transgranicznymi; oraz Wiedeń, gdzie popyt kształtuje jasność prawna i ochrona kapitału.
W miarę jak trendy luksusowych nieruchomości w Europie na 2025 rok wykraczają poza tradycyjne stolice, duże posiadłości wiejskie stają się kluczowym elementem strategii UHNW. Dzisiejsi nabywcy nie uciekają z miast; projektują życie podwójne. Nowoczesna posiadłość to hybryda: azyl, biznes, działalność rolnicza i aktywo dziedziczne w jednym.
W Portugalii doradcy Baerz Personal Property Advisors koncentrują się na luksusowych ofertach w Cascais, Sintrze i Algarve. Regiony te oferują bliskość międzynarodowego lotniska w Lizbonie, różnorodność architektoniczną oraz dyskretne posiadłości na poziomie estate. Nabywcy o wysokiej wartości netto priorytetowo traktują odrestaurowane quintas w Sintrze, nadmorskie azyle w pobliżu Vale do Lobo i Quinta do Lago oraz wille na wzgórzach Estoril z potencjałem podwójnego użytkowania i dostępem do najlepszych międzynarodowych szkół.
Francja pozostaje wzorem kultury château, zwłaszcza w Dordogne i Prowansji, gdzie nabywcy łączą atrakcyjność stylu życia z potencjałem hotelarskim lub winnicznym. Włochy, jak zawsze, oferują urok i wyzwania: posiadłości w Toskanii i Umbrii są poszukiwane, ale tylko przy wsparciu odpowiednich lokalnych zespołów i doradztwa. Zespoły Baerz obejmują teraz konsultantów agronomicznych, ekspertów ds. planowania przestrzennego oraz architektów wewnętrznych, którzy weryfikują wykonalność przed obejrzeniem nieruchomości.
To nie tylko domy — to ekosystemy.
Choć ranking odzwierciedla obecny przepływ kapitału, kilka regionów ma potencjał znacznego wzrostu w ciągu najbliższych 12–24 miesięcy. To rynki, gdzie konwergują przetasowania geopolityczne, infrastruktura i psychologia nabywców.
Malta, na przykład, odzyskuje zainteresowanie wśród osób UHNW po niedawnych zmianach w systemie paszportowym i odnowionym zainteresowaniu suwerennością małych wysp. Dla klientów Baerz Malta to zarówno kwestia stylu życia, jak i zabezpieczenie geopolityczne.
Apulia (Włochy) przestała być tylko modnym miejscem designu. Ruch masserii — urokliwych wiejskich posiadłości z nowoczesnymi renowacjami — wynosi region do rangi trofealnej, zwłaszcza wśród nabywców z Holandii, Belgii i Niemiec.
Prowansja korzysta z połączeń TGV i odnowionego zainteresowania stylem życia hybrydowego: klienci dzielą czas między Paryż a Alpilles, inwestując w posiadłości oferujące prywatność bez utraty dostępu.
Czarnogóra kontynuuje wzrost jako rzadki rynek inwestycyjny na Adriatyku z niskim obciążeniem podatkowym i ograniczoną podażą. Natomiast Friesland wyłania się jako północnoeuropejska inwestycja w ziemię: odległa, spokojna i dwie godziny od Amsterdamu.
Wnioski Baerz opierają się na rzeczywistych zachowaniach nabywców — nie na założeniach. Profile odzwierciedlają realne wzorce strategicznych zakupów w najbardziej pożądanych lokalizacjach Europy.
W Amsterdamie międzynarodowe rodziny celują w zabytkowe domy przy kanałach z potencjałem renowacji, często za pośrednictwem cichych mandatów. Toskania i Alentejo przyciągają nabywców tworzących długoterminowe, wielofunkcyjne posiadłości do użytku wielopokoleniowego, rolnictwa lub butikowej hotelowości.
Marbella, Prowansja i Czarnogóra przyciągają nabywców poszukujących statusu podatkowego, stabilności klimatycznej i okazji poza rynkiem — podczas gdy Lizbona i Wiedeń oferują strategie awaryjne w dwóch miastach z przejrzystością regulacyjną.
W luksusowych nieruchomościach istnieje cicha prawda: najlepsze domy nigdy nie trafiają na rynek. W 2025 roku ta prawda definiuje sam rynek. Nabywcy polegający na portalach lub alertach mailowych są już dwa kroki za konkurencją.
Doradcy Baerz Personal Property Advisors oferują zasadniczo inne podejście. Każdy doradca Baerz obsługuje wyselekcjonowaną liczbę mandatów — zapewniając spokój, spersonalizowaną nawigację i absolutną dyskrecję, których klienci na tym poziomie nie tylko oczekują, ale i wymagają. Nie zasypujemy klientów ofertami — precyzyjnie je selekcjonujemy. Nasi doradcy są szkoleni, by odfiltrować 80% niepoważnego ruchu nabywców, zanim sprzedający się zaangażują.
Od wczesnej analizy planistycznej, przez dostosowanie strategii podatkowej, aż po realizację po sprzedaży, Baerz dostarcza proces na poziomie private banking, a nie zwykłej nieruchomości. Ponieważ działamy w wielu jurysdykcjach z biegłością prawną, klienci Baerz dokonują transakcji z pewnością — niezależnie czy nabywają willę nadmorską, apartament w mieście czy posiadłość o powierzchni 150 hektarów.
Jakie są największe ryzyka dla nabywców UHNW na europejskich rynkach nieruchomości w 2025 roku?
Kluczowe ryzyka to nieregularności prawne, błędnie przedstawione struktury własności oraz ukryte ograniczenia planistyczne. Dlatego Baerz angażuje prawnych zwiadowców przed prezentacjami. Przejrzystość na etapie mandatu chroni przed kosztownymi niespodziankami.
Jak osoby UHNW łączą styl życia z efektywnością aktywów?
Współcześni nabywcy inwestują wielowymiarowo — łącząc użytkowanie osobiste z butikową hotelowością, rolnictwem regeneracyjnym lub przechowywaniem dzieł sztuki. Strukturyzują zakupy przez family offices i wymagają nieruchomości zgodnych z ESG dla długoterminowej wartości.
Jakie typy nieruchomości poza rynkiem przewyższają ofertę z portali?
Apartamenty penthouse z designem, posiadłości nad wodą, zabytkowe gospodarstwa rolne z infrastrukturą operacyjną oraz kompleksy jeździeckie osiągają wyższy zwrot z inwestycji przy zakupie poza portalami. Wczesny dostęp pozostaje najważniejszym czynnikiem cenowym.
Jak nabywcy oceniają timing na nieprzejrzystych segmentach luksusowych?
Decyduje przepływ transakcji, nie liczba ofert. Doradcy Baerz porównują tempo prywatnych transakcji, a nie ceny na portalach. Powtarzający się ruch przy niskiej podaży w niszy to sygnał do działania.
Jaka jest wartość doradztwa Baerz Personal Property Advisors poza dostępem do ofert?
Poza dostępem doradcy Baerz oferują strukturyzację fiskalną, wykorzystanie jurysdykcji oraz ciągłość po transakcji — od planowania rezydencji po nadzór nad renowacją. To nieruchomości jako usługa, a nie zwykła transakcja.
English 
Dutch 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Russian 
Swedish 
Portuguese 
Greek 
Italian