We wrześniu 2026 roku na Cyprze zarejestrowano 1 681 umów sprzedaży nieruchomości, co stanowi najsilniejszy wrzesień w historii. Jednak ciekawszy rozwój sytuacji obserwujemy w różnych częściach wyspy. Limassol pozostaje największym rynkiem pod względem liczby transakcji, Larnaka odnotowuje szczególnie dynamiczny wzrost, a Pafos przyciąga znaczną międzynarodową grupę nabywców. Tymczasem Nikozja oferuje inną propozycję dla osób poszukujących stałego miejsca zamieszkania lub inwestycji na dojrzałym rynku miejskim.
Jeśli rozważasz zakup nieruchomości na Cyprze, to zachęcający wachlarz możliwości. Rodzi się jednak pytanie, które warto rozważyć przed rozpoczęciem oglądania ofert: która część wyspy najlepiej odpowiada Twoim zamierzeniom?
W końcu apartament z widokiem na marinę w Limassol, willa poza Pafos czy dom rodzinny w Nikozji to bardzo różne inwestycje. Ich atrakcyjność, koszty utrzymania i potencjalni nabywcy przy odsprzedaży znacznie się różnią, nawet jeśli statystyki krajowe sugerują, że funkcjonują na tym samym rynku nieruchomości.
Aktualne dane dostarczają nam wielu informacji do analizy.
Według Departamentu ds. Gruntów i Geodezji, między styczniem a wrześniem 2026 roku złożono 14 969 umów sprzedaży, co stanowi wzrost o około 14% w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku.
Sam wrzesień przyniósł 1 681 umów, co oznacza roczny wzrost o 13%. Limassol prowadził z 506 umowami, następnie Larnaka z 393, Nikozja z 374 oraz Pafos z 345. Szczególnie imponujący wzrost odnotowała Larnaka, gdzie liczba umów we wrześniu wzrosła o 29% w porównaniu z poprzednim rokiem.
Znaczącą część rynku stanowi popyt międzynarodowy. Spośród umów złożonych we wrześniu, 705 przypisano nabywcom zagranicznym, co stanowi około 42% całkowitej liczby na poziomie krajowym.
Za tym ruchem stoi znaczny kapitał. Według analizy danych z rejestru gruntów z października 2026, wartość dokonanych przeniesień własności między styczniem a lipcem wyniosła 2,70 mld €, z czego Limassol odpowiadał za około 1,084 mld €.
To dwa różne wskaźniki: złożone umowy odzwierciedlają aktywność zakupową, natomiast dokonane przeniesienia własności rejestrują faktyczne transakcje. Żaden z nich nie powinien być mylony z prognozą przyszłych zysków.
Potwierdzają one jednak, że Cypr przyciąga znaczne zainteresowanie nieruchomościami w kilku odrębnych segmentach rynku mieszkaniowego.
Centralny Bank Cypru odnotował roczny wzrost cen nieruchomości mieszkalnych o 8,5% w drugim kwartale 2026 roku, przy czym ceny apartamentów wzrosły o 8,9%, a domów o 5,8%.
Obraz regionalny jest szczególnie interesujący.
Larnaka zanotowała roczny wzrost o 9,8%, Pafos 9,6%, Limassol 7,8%, a Nikozja 5,7%. Famagusta odnotowała wzrost o 10%, choć należy uwzględnić mniejszą liczbę transakcji przy interpretacji tego wyniku.
Jeśli dotychczas skupiałeś się wyłącznie na Limassol ze względu na jego ugruntowaną międzynarodową renomę, warto rozważyć rozszerzenie poszukiwań.
Nie oznacza to jednak, że szybciej rosnąca dzielnica jest automatycznie lepszą inwestycją. Cena, stan nieruchomości, konkurencyjna podaż oraz prawdopodobny popyt na dany typ domu wpłyną na ostateczny rezultat.
Podaż również reaguje na sytuację. Pozwolenia na budowę obejmowały 8 978 jednostek mieszkalnych między styczniem a majem 2026, co oznacza wzrost o 63,7% rok do roku. Nie wszystkie te jednostki zostały jeszcze ukończone, ale warto zwrócić na to uwagę, jeśli rozważasz zakup na etapie planowania.
Dobra inwestycja powinna mieć sens komercyjny niezależnie od imponującego wskaźnika wzrostu na poziomie krajowym.
Jedną z zalet kraju jest to, że jego główne rynki nieruchomości odpowiadają różnym priorytetom. Decyzja staje się szczególnie interesująca, gdy analizujesz ofertę mieszkaniową każdej lokalizacji, a nie tylko porównujesz ceny wywoławcze.
Międzynarodowa renoma Limassol jest dobrze ugruntowana, wspierana przez branże żeglugową, finansową, usługi profesjonalne oraz znaczącą społeczność biznesową.
Ta aktywność gospodarcza przyczynia się do popytu na nieruchomości użytkowane przez cały rok, obok nadmorskiego rynku mieszkaniowego miasta.
Jeśli preferujesz życie w apartamencie, Marina, Stary Port i centralna część nadmorska oferują wygodny dostęp do restauracji i miejskich udogodnień. Neapolis i Germasogeia to odmienne środowiska mieszkaniowe, podczas gdy Agios Athanasios i Mesa Geitonia mogą być warte bliższego rozważenia, jeśli przeprowadzasz się z rodziną.
Na wschód od nich, Agios Tychonas i Mouttagiaka oferują większe rezydencje, położone na wzniesieniach z widokiem na morze.
Warto jednak oceniać nieruchomości indywidualnie. Zarządzany apartament z rozbudowanymi udogodnieniami może wiązać się z wysokimi opłatami serwisowymi, podczas gdy willa na wzgórzu wymaga innej oceny kosztów utrzymania, dostępu i sąsiedniej zabudowy.
Adres może decydować o początkowej atrakcyjności, ale to konkretna nieruchomość musi uzasadniać cenę.
Pafos odnotował wyjątkowo wysoki udział umów zawieranych przez nabywców zagranicznych w pierwszych siedmiu miesiącach 2026 roku, około 70% według danych z tego okręgu.
Ten międzynarodowy profil jest zrozumiały, biorąc pod uwagę ugruntowane społeczności domów wakacyjnych, nadmorskie rezydencje oraz różnorodność willi i apartamentów.
Jeśli planujesz dłuższe wizyty sezonowe, takie obszary jak Peyia, Tala i Kouklia oferują inne możliwości niż apartament w centrum Pafos.
Warto ustalić, jak często zamierzasz korzystać z nieruchomości, jaką prywatność preferujesz oraz jak komfortowo można ją utrzymać podczas Twojej nieobecności.
Jeśli planujesz dochód z wynajmu, analiza powinna objąć dozwolone użytkowanie, realistyczne obłożenie oraz dochód netto po kosztach zarządzania i eksploatacji.
Pafos oferuje atrakcyjną propozycję mieszkaniową. Kluczowe jest jednak określenie, które nieruchomości odpowiadają Twoim oczekiwaniom co do formy własności.
Larnaka zasługuje na uwagę ze względu na swoje ostatnie wyniki.
We wrześniu aktywność transakcyjna wzrosła o 29% rok do roku, a ceny nieruchomości mieszkalnych zanotowały roczny wzrost o 9,8% w drugim kwartale.
Międzynarodowe lotnisko, ugruntowane obszary miejskie oraz nadmorskie dzielnice mieszkaniowe sprawiają, że miasto jest atrakcyjne zarówno dla osób poszukujących stałego miejsca zamieszkania, jak i domów wakacyjnych.
Oczywiście sam wzrost nie powinien decydować o wyborze. Warto przeanalizować konkretną dzielnicę, porównać transakcje oraz jakość dostępnych nieruchomości, aby ocenić, czy cena wywoławcza jest adekwatna do lokalnego rynku.
Jeśli dotychczas skupiałeś się na innych częściach Cypru, Larnaka zdecydowanie powinna znaleźć się w Twoim zestawieniu.
Nikozja nie opiera się na nadmorskich inwestycjach mieszkaniowych, aby przyciągnąć nabywców nieruchomości. Jako stolica kraju obsługuje ugruntowany rynek związany z zatrudnieniem, edukacją, administracją i codziennymi potrzebami mieszkaniowymi.
374 umowy złożone we wrześniu świadczą o znaczącej aktywności, choć skład rynku różni się od bardziej międzynarodowo zorientowanych nadmorskich dzielnic.
Jeśli przeprowadzasz się z powodów zawodowych lub rozważasz dom rodzinny, wygoda dostępu do szkół, dzielnic biznesowych, usług i codziennych dojazdów może mieć wpływ na decyzję.
W przypadku zakupu pod wynajem warto przeanalizować docelową grupę najemców długoterminowych oraz porównać nieruchomości mieszkalne, zamiast opierać się na założeniach dotyczących sezonowego wynajmu nadmorskiego.
Nikozja zasługuje na rozważenie na własnych warunkach, szczególnie jeśli priorytetem jest dom przeznaczony do regularnego, całorocznego użytkowania.
W 2026 roku nastąpiły istotne zmiany w kosztach nabycia nieruchomości na Cyprze.
Opłata skarbowa została zniesiona dla dokumentów podpisanych od 1 stycznia 2026 roku, eliminując koszt wcześniej związany z wieloma transakcjami. Jednak VAT, opłaty transferowe tam, gdzie obowiązują, koszty prawne i inne wydatki związane z nabyciem pozostają.
Departament ds. Gruntów i Geodezji stosuje progresywną skalę opłat transferowych wynoszącą 3%, 5% i 8%, zwykle podlegającą 50% redukcji w kwalifikujących się przypadkach.
Dla przykładu, odsprzedaż nieruchomości o wartości 600 000 € może wiązać się z opłatami transferowymi w wysokości około 20 600 € po uwzględnieniu zniżki. Nowe mieszkanie objęte VAT podlega innemu sposobowi kalkulacji, ponieważ opłaty transferowe zwykle nie są pobierane przy tej samej transakcji objętej VAT.
VAT wymaga szczególnej uwagi.
Nowe nieruchomości mieszkalne podlegają zazwyczaj 19% VAT, podczas gdy obniżona stawka 5% może mieć zastosowanie do kwalifikujących się mieszkań głównych, pod warunkiem spełnienia wymogów dotyczących powierzchni, wartości i innych kryteriów.
Jeśli kupujesz drugi dom lub apartament inwestycyjny, nie zakładaj automatycznie, że obniżona stawka VAT będzie miała zastosowanie.
Obowiązuje również dziesięcioletni okres kwalifikowanego użytkowania. Jeśli przestaniesz używać nieruchomości jako kwalifikującego się głównego miejsca zamieszkania w tym czasie, może powstać obowiązek proporcjonalnego zwrotu VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Przed porównaniem dwóch cen wywoławczych warto ustalić pełne koszty nabycia, w tym traktowanie VAT i ewentualne opłaty transferowe. Cena reklamowa rzadko jest wystarczająca do rzetelnego porównania finansowego.
Cypr wzmocnił ramy ochrony nabywców, w tym zmiany wprowadzone w grudniu 2023 roku oraz środki egzekucyjne administracji aktywowane w 2026 roku.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzedający muszą dołączyć do kwalifikujących się umów sprzedaży aktualny oficjalny certyfikat wyszukiwania nieruchomości, wskazujący zarejestrowane obciążenia i zakazy.
Zapewnia to istotną ochronę, szczególnie gdy rozważasz zakup na etapie planowania lub nieruchomość bez indywidualnie wydanego aktu własności.
Podpisanie umowy i ostateczne przeniesienie własności to różne etapy nabycia.
Oczekujemy, że Twój niezależny prawnik zbada zarejestrowany status nieruchomości, odpowiednie pozwolenia na budowę, zaległe hipoteki oraz zobowiązania umowne przed zaangażowaniem środków.
Jeśli kupujesz na etapie planowania, harmonogram dostaw, kamienie milowe płatności oraz zapisy dotyczące opóźnień wymagają równie starannej analizy.
Po ustaleniu sytuacji prawnej rozważ także koszty bieżące. Budynki apartamentowe z basenami, ochroną i rozbudowanymi wspólnymi udogodnieniami mogą generować znaczne opłaty eksploatacyjne, podczas gdy wolnostojące wille mają własne wymagania konserwacyjne.
To standardowe elementy świadomego posiadania nieruchomości, a ich wczesne zrozumienie pozwala ocenić inwestycję z większą pewnością.
Cypr jest członkiem Unii Europejskiej, ale obywatele UE i spoza UE podlegają różnym wymaganiom dotyczącym nabywania nieruchomości.
Według Ministerstwa Spraw Wewnętrznych Cypru, nabywcy spoza UE zazwyczaj potrzebują zgody odpowiedniej administracji okręgowej, korzystając z formularza COMM 145.
Przepisy obejmują ograniczenia dotyczące określonych kategorii nieruchomości i form własności. Mogą też dotyczyć spółek kontrolowanych przez osoby spoza UE.
Jeśli kupujesz z brytyjskim paszportem, na przykład, należy ustalić wymagane zgody przed zawarciem wiążących zobowiązań.
W 2026 roku dyskutowano o dalszych ograniczeniach dotyczących własności zagranicznej, jednak propozycje nie powinny być mylone z obowiązującym prawem.
Warto też rozróżnić nabycie nieruchomości od imigracji i rezydencji podatkowej. Posiadanie nieruchomości nie gwarantuje automatycznie żadnego z tych statusów, a planowana relokacja powinna być oceniana zgodnie z odpowiednimi przepisami.
Porównując nieruchomości w Limassol, Pafos, Larnace i Nikozji, zestawiasz ze sobą bardzo różne rynki mieszkaniowe. Choć poszczególni agenci sprzedaży mogą przekonująco prezentować swoje oferty, kto spojrzy na alternatywy z Twojej perspektywy?
Nikos Tsiakkas ma ponad 30 lat doświadczenia w doradztwie, finansach i relacjach z klientami na Cyprze i w Wielkiej Brytanii. Jako Osobisty Doradca ds. Nieruchomości Baerz & Co na Cyprze współpracuje z międzynarodowymi nabywcami, pomagając ocenić odpowiednie lokalizacje, wycenić nieruchomości i negocjować zakup z uwzględnieniem indywidualnych potrzeb.
Jego doświadczenie finansowe wnosi szczególnie cenny punkt widzenia przy ocenie nieruchomości jako części szerszej strategii inwestycyjnej lub relokacyjnej, obok niezależnych doradców prawnych i podatkowych odpowiedzialnych za specjalistyczne porady.
Dane za 2026 rok przedstawiają zachęcający obraz rynku mieszkaniowego na Cyprze. Aktywność transakcyjna jest znaczna, popyt międzynarodowy istotny, a kilka okręgów odnotowuje silny wzrost cen.
Jednak gdy zaczynasz rozważać konkretne nieruchomości, rozmowa staje się znacznie bardziej szczegółowa.
Chcielibyśmy zrozumieć, jak zamierzasz użytkować nieruchomość, które lokalizacje odpowiadają tym planom oraz jak cena wywoławcza wypada na tle lokalnego rynku. Przeanalizujemy także cechy własności, zobowiązania bieżące i potencjalnych nabywców przy odsprzedaży, a niezależni doradcy prawni i podatkowi zajmą się specjalistycznymi aspektami nabycia.
Sieć doradców Baerz & Co na Cyprze obejmuje Nikosa Tsiakkasa, którego doświadczenie obejmuje nieruchomości, finanse i strukturyzację majątku, oraz Wytze Hoekstrę, który współpracuje z międzynarodowymi klientami rozważającymi nieruchomości i relokację na Cypr.
Ich lokalne perspektywy pomogą Ci ocenić dostępne możliwości w kontekście Twoich indywidualnych priorytetów, zamiast polegać na średnich krajowych czy argumentach sprzedażowych konkretnego projektu.
Jeśli już rozważasz zakup, zapoznaj się z naszą ofertą nieruchomości na Cyprze lub skontaktuj się z naszymi Osobistymi Doradcami ds. Nieruchomości, aby omówić lokalizacje i nieruchomości najbardziej odpowiadające Twoim planom.
Tak. Obywatele UE mogą zazwyczaj nabywać nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami, natomiast nabywcy spoza UE zwykle potrzebują zgody administracji okręgowej. Rodzaj nieruchomości i struktura własności mogą wpływać na kwalifikowalność.
Okręg Limassol prowadził pod względem liczby złożonych umów we wrześniu 2026 roku z 506, następnie Larnaka, Nikozja i Pafos. Umowy złożone różnią się od dokonanych przeniesień własności.
Tak. Centralny Bank Cypru odnotował roczny wzrost cen nieruchomości mieszkalnych o 8,5% w II kwartale 2026 roku, choć dane regionalne się różniły. Larnaka i Pafos zanotowały szybszy wzrost niż Limassol.
Opłata skarbowa została zniesiona dla dokumentów podpisanych od stycznia 2026 roku. VAT lub opłaty transferowe mogą nadal obowiązywać w zależności od rodzaju nabycia, obok kosztów prawnych i innych wydatków transakcyjnych.
Nie. Posiadanie nieruchomości nie gwarantuje automatycznie prawa do imigracji ani rezydencji podatkowej. Wnioski o imigrację inwestorską podlegają odrębnym wymaganiom.
English 
Dutch 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Russian 
Swedish 
Portuguese 
Greek 
Italian