España y Portugal han construido uno de los argumentos más sólidos de Europa para poseer propiedades prime y, al mismo tiempo, uno de los argumentos más fuertes para regularlas.
La contradicción ahora es imposible de ignorar. Según un análisis reportado por el Financial Times en agosto de 2026, Portugal acumuló un déficit habitacional de aproximadamente 300.000 viviendas entre 2021 y 2025, equivalente a alrededor del 6,6 % de los hogares. El déficit de España se estima en aproximadamente 700.000 a 750.000 viviendas, según la metodología, en comparación con un déficit de la eurozona de aproximadamente 0,5 %.
Sin embargo, la escasez apenas ha debilitado los precios. El Índice Oficial de Precios de la Vivienda de España aumentó un 12,9 % interanual en el primer trimestre de 2026, mientras que Portugal registró un crecimiento del 17,8 %, el aumento anual más fuerte en la Unión Europea.
Esa es la tensión que está moldeando el mercado inmobiliario de España y Portugal actualmente. La vivienda se está volviendo más difícil de producir, más difícil de costear y políticamente más difícil de dejar intacta. Mientras tanto, la misma escasez continúa fortaleciendo el valor de escasez de las viviendas existentes bien ubicadas.
Si está considerando comprar en cualquiera de los dos países, la consecuencia va mucho más allá del crecimiento de precios en titulares. Ahora debe evaluar la regulación con la misma seriedad que la ubicación, la calidad de construcción, el coste de propiedad y la eventual reventa. Los impuestos de transferencia, la política de residencia, las restricciones al alquiler turístico, las normas urbanísticas y las medidas futuras dirigidas a segundas residencias o propiedad extranjera se están convirtiendo en parte del análisis de adquisición.
Los fundamentos siguen siendo convincentes. Las reglas que rodean esos fundamentos se están volviendo menos predecibles.
Ese es el paradoja ibérica.
La escasez en ambos países proviene de limitaciones estructurales que no pueden resolverse con un solo ciclo de construcción.
En España, el Banco de España identifica la oferta insuficiente de viviendas como el principal factor detrás de la presión actual sobre la asequibilidad. Durante el primer semestre de 2025, el país formó aproximadamente 190.000 nuevos hogares netos mientras completaba alrededor de 100.000 viviendas. El análisis de la OCDE añade otra capa: entre 2022 y 2024, España emitió aproximadamente 345.000 permisos de construcción frente a unos 604.000 hogares adicionales.
La planificación es parte del problema. La creación de suelo listo para desarrollo es lenta, los procedimientos administrativos pueden extenderse durante años y la productividad en la construcción sigue siendo débil. El aumento de costes, la escasez de mano de obra, los márgenes modestos de los promotores y la fragmentación en la entrega de proyectos añaden presión adicional.
El resultado es una concentración geográfica. La escasez en España tiene mayor peso en ciudades económicamente exitosas, regiones costeras y mercados con fuerte turismo donde la formación de hogares, la migración y la demanda internacional compiten por un stock limitado.
Portugal enfrenta una limitación similar a través de una estructura habitacional diferente.
Portugal completó alrededor de 25.000 nuevas viviendas en 2024, mientras que el Banco de Portugal señala que la construcción entre 2015 y 2024 fue aproximadamente la mitad del volumen producido durante el período anterior de ocho años.
Al mismo tiempo, el parque de viviendas existente genera un titular políticamente incómodo. En el censo de 2021, aproximadamente el 19 % de las viviendas se clasificaron como residencias secundarias y otro 12 % como vacías. En conjunto, alrededor del 31 % de las viviendas estaban fuera de ocupación permanente.
Desde el punto de vista económico, esa cifra requiere contexto. Una vivienda rural vacía o una propiedad estacional en una región de baja demanda aporta poco para aliviar la presión habitacional en Lisboa, Cascais o el Algarve. Políticamente, sin embargo, la distinción se simplifica en un argumento más directo: los hogares tienen dificultades para encontrar viviendas mientras un gran número de propiedades permanece fuera del uso residencial permanente.
La brecha entre la realidad económica y la percepción política importa porque la política responde cada vez más a esta última.
El comportamiento de búsqueda en torno a España y Portugal está lleno de una suposición recurrente: seguramente los precios tienen que caer.
La evidencia actual apunta en dirección contraria.
España registró un crecimiento anual del 12,9 % en los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2026, con Madrid y las Islas Baleares aumentando un 13,6 % y Andalucía un 13,3 %. El incremento del 17,8 % de Portugal durante el mismo trimestre fue el más alto en la UE, en comparación con un promedio de la UE del 5,1 %.
El mecanismo es sencillo. La demanda sigue siendo fuerte, la nueva oferta llega lentamente y las ubicaciones prime tienen aún menos capacidad para absorber desarrollos adicionales. Por lo tanto, la propiedad existente se vuelve progresivamente más difícil de reemplazar.
El Banco de España ha encontrado previamente que los precios suben más rápido en regiones donde la escasez relativa de viviendas es mayor, lo que ayuda a explicar por qué la presión sobre la asequibilidad y la apreciación pueden fortalecerse simultáneamente.
Esa relación ofrece soporte para la propiedad prime existente, aunque también crea las condiciones políticas que hacen más probable la intervención. La escasez puede proteger su activo mientras hace que el entorno de propiedad a su alrededor sea progresivamente menos cómodo.
La compra extranjera es un ejemplo útil de cómo las estadísticas nacionales pueden ocultar la presión política local.
En toda España, los compradores extranjeros representaron el 13,52 % de las transacciones de viviendas en el cuarto trimestre de 2025, contabilizando más de 24.200 compras durante el trimestre. A nivel nacional, eso apenas sugiere que el capital internacional controle el mercado.
Acérquese a la costa y el panorama cambia drásticamente.
Los compradores extranjeros representaron aproximadamente el 42,91 % de las transacciones en Alicante, el 31,47 % en las Islas Baleares, el 31,11 % en Málaga, el 26,44 % en Santa Cruz de Tenerife y el 24,80 % en Girona. Los Registradores de la Propiedad españoles identifican explícitamente la relación entre la intensidad turística y la mayor participación de compradores extranjeros.
Esa concentración importa porque la política de vivienda se está moldeando cada vez más a nivel local.
Portugal muestra una dinámica similar. Los extranjeros representaron aproximadamente el 28 % de las compras residenciales en 2025, según datos del Banco de Portugal reportados en mayo de 2026. Esa cifra incluye a extranjeros que ya residen en Portugal, por lo que nunca debe interpretarse como evidencia de que el 28 % de las viviendas fueron compradas por inversores extranjeros.
Aun así, la consecuencia política es clara. La participación internacional se vuelve más visible en los mercados que ya experimentan la mayor presión sobre la asequibilidad.
Portugal pasó del debate a la legislación en mayo de 2026.
El Decreto-Ley 97/2026 introdujo una tasa de impuesto de transferencia IMT del 7,5 % para muchos no residentes que adquieren propiedad residencial, con excepciones que cubren ciertos residentes previos, personas que se convierten en residentes fiscales portugueses en un plazo de dos años y uso moderado de alquiler calificado.
La importancia estratégica es mayor que la tasa impositiva en sí.
El estatus de residencia ahora cambia la economía de comprar propiedad residencial portuguesa. Para un propietario internacional que adquiere una segunda residencia mientras permanece residente fiscal en otro país, eso crea un coste adicional directo en la adquisición.
Por lo tanto, Portugal ha elegido una forma relativamente mesurada de intervención. La propiedad extranjera sigue estando disponible, mientras que algunas categorías de propiedad de no residentes se han encarecido.
Esta distinción importa porque el mercado inmobiliario subyacente sigue siendo atractivo. La respuesta política apunta a la estructura de la propiedad, no a eliminar el mercado por completo.
La señal política de España ha sido más fuerte y menos estable.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, propuso un impuesto de hasta 100 % sobre compras residenciales por ciertos compradores no pertenecientes a la UE. En marzo de 2026, la medida seguía estancada en el parlamento porque el gobierno carecía del apoyo suficiente.
Por lo tanto, la posición práctica es clara: España no introdujo un impuesto del 100 % sobre la propiedad para compradores extranjeros.
La propuesta sigue siendo relevante.
Si su horizonte de propiedad previsto es de diez o veinte años, la legislación actual le ofrece solo parte del panorama. La dirección política importa porque una propuesta capaz de llegar al debate nacional le indica cómo se está enmarcando la asequibilidad de la vivienda y qué formas de propiedad pueden convertirse en objetivos más fáciles en el futuro.
El entorno político de España ya ha cambiado una vez de manera material.
España abolió formalmente las visas de residencia para inversores a partir del 3 de abril de 2025, incluida la antigua vía vinculada a la propiedad.
La medida importa menos como detalle migratorio que como evidencia de un cambio político más amplio.
Hace una década, la política de residencia vinculada a la propiedad estaba diseñada para atraer capital internacional. Desde entonces, la asequibilidad de la vivienda ha cambiado el marco político, y los incentivos que antes se promovían como económicamente útiles ahora se reconsideran por su efecto en el acceso a la vivienda nacional.
Para usted, eso significa que la estrategia de residencia debe separarse de la estrategia inmobiliaria mucho antes en el proceso. Una excelente vivienda aún puede tener sentido. La compra simplemente conlleva menos beneficios adicionales que antes.
Los alquileres turísticos muestran el mismo cambio a nivel municipal.
El alquiler a corto plazo se ha convertido en una de las áreas más claras donde la exposición regulatoria depende del código postal.
Barcelona planea permitir que más de 10.000 licencias de alquiler turístico existentes expiren, con la expectativa de que esas viviendas vuelvan al uso residencial convencional para finales de 2028. Málaga ya ha restringido nuevos permisos de alquiler vacacional en decenas de barrios donde el alojamiento turístico se ha concentrado mucho.
Esas políticas afectan a diferentes propietarios de maneras muy distintas.
Una residencia costera comprada principalmente para uso familiar puede experimentar poca interrupción financiera debido a normas más estrictas sobre alquiler turístico. Un apartamento adquirido bajo la suposición de que los ingresos a corto plazo cubrirán una parte significativa del coste de mantenimiento enfrenta un riesgo materialmente diferente.
Por lo tanto, el uso previsto de la propiedad debe incorporarse a su análisis regulatorio desde el principio. El permiso de alquiler ya no puede tratarse como un extra incidental vinculado a una ubicación deseable.
El mismo principio se aplica al desarrollo.
Aquí es donde la contradicción se vuelve especialmente incómoda.
La Encuesta de Propiedades de Inversión del primer trimestre de 2026 de Portugal registró una presión del 84 % por costes de construcción, del 83 % por burocracia y licencias y aproximadamente del 70 % por tributación.
APPII va más allá, estimando que alrededor de 59.000 viviendas precertificadas no avanzaron durante los tres años anteriores porque los proyectos no eran económicamente viables. Su dirección argumenta que las estructuras de costes actuales hacen extremadamente difícil en los principales mercados urbanos entregar viviendas en venta alrededor de 300.000 €, mientras que los desarrollos de mayor precio pueden absorber los mismos costes fijos con mayor facilidad.
España muestra un patrón similar. El análisis de la OCDE señala que el coste elevado del suelo, los costes de construcción, la escasez de mano de obra, las limitaciones de financiación, las aprobaciones lentas y la incertidumbre política son presiones sobre la viabilidad de los proyectos, especialmente en vivienda asequible y de alquiler.
Esto crea un problema político con consecuencias directas en el mercado inmobiliario. El segmento de vivienda bajo mayor presión social puede volverse el menos atractivo para construir, mientras que el desarrollo de mayor valor sigue siendo económicamente viable.
La escasez persiste, lo que sostiene los valores existentes e invita a una mayor intervención.
La política nacional establece el marco, pero su exposición real depende cada vez más de la ubicación.
Barcelona se sitúa en el extremo más agudo del espectro. La alta presión sobre la vivienda, la política agresiva de alquiler turístico y la fuerte intervención municipal crean un entorno de alta exposición política.
Las Islas Baleares merecen una lectura similar. La penetración de compradores extranjeros es excepcionalmente alta, el suelo edificable está limitado y el turismo, la propiedad de segundas residencias y los límites medioambientales siguen siendo políticamente sensibles.
Lisboa también se sitúa en la categoría de alta exposición porque la presión extrema sobre la asequibilidad se combina con un rápido crecimiento de precios, una participación extranjera sustancial y la nueva estructura IMT para no residentes de Portugal.
El Algarve presenta una exposición de media a alta. La demanda internacional y el uso como segunda residencia son significativos, mientras que la presión directa sobre la asequibilidad urbana es menos intensa que en Lisboa.
Madrid presenta un panorama diferente. La economía doméstica es profunda, la oferta prime sigue siendo limitada y el turismo juega un papel menor en la historia general de la vivienda. Por lo tanto, la exposición política se sitúa más cerca de media.
Marbella y la Costa del Sol combinan una fuerte demanda internacional con crecientes preocupaciones sobre la asequibilidad, aunque la política regional sigue siendo menos intervencionista que la de Barcelona. Eso mantiene la exposición alrededor de media por ahora.
Cascais y Estoril también merecen una evaluación media. Las severas limitaciones de oferta y la fuerte demanda internacional sostienen los valores, mientras que la política fiscal nacional portuguesa llega directamente a estos mercados.
La lección es simple: el riesgo político en la propiedad se ha vuelto cada vez más específico según el código postal.
Esta distinción es probablemente la más importante de todo el artículo.
Un impuesto de transferencia más alto cambia su coste de adquisición. No debilita automáticamente la escasez de una vivienda costera excepcional.
Una restricción al alquiler turístico puede reducir materialmente el potencial de ingresos mientras deja el valor de una residencia prime ocupada por su propietario en gran medida intacto.
Una planificación más estricta puede dificultar el desarrollo y, simultáneamente, aumentar el valor de reemplazo de la propiedad existente terminada.
Por lo tanto, la intervención política entra en la ecuación de propiedad a través de varios canales: coste de adquisición, coste anual de mantenimiento, ingresos por alquiler, uso de la propiedad, derechos de renovación, potencial de desarrollo, liquidez y eventual reventa.
Eso significa que su diligencia debida ahora debe plantear una pregunta más amplia.
¿Qué tan bien se mantiene la propiedad una vez que se incorpora la fricción regulatoria en el precio?
Para una vivienda destinada a veinte años de uso familiar, la respuesta puede seguir siendo muy favorable. Para una estrategia de alquiler a corto plazo apalancada que dependa de reglas municipales estables, el mismo mercado puede parecer considerablemente menos atractivo.
Los fundamentos actuales aún respaldan un caso sólido para propiedades bien seleccionadas en ambos países.
La demanda sigue siendo robusta, la oferta sigue siendo limitada y los datos oficiales muestran un crecimiento anual de precios de dos dígitos. Esas condiciones dificultan asumir una corrección amplia del mercado solo con la evidencia actual.
Sin embargo, el perfil de riesgo ha cambiado.
La propiedad de no residentes se está volviendo más cara en partes de Portugal. España ya eliminó su vía de residencia para inversores vinculada a la propiedad y continúa debatiendo medidas más estrictas sobre ciertas formas de propiedad extranjera. Las normas de alquiler turístico se están endureciendo en municipios con presión, mientras que la regulación urbanística y de desarrollo sigue afectando la oferta futura.
Por lo tanto, la respuesta depende en gran medida del motivo por el que compra.
Si su prioridad es el uso personal a largo plazo en una ubicación prime con oferta limitada, la escasez aún puede jugar fuertemente a su favor. Si su compra depende de ingresos por alquiler a corto plazo, eficiencia fiscal o privilegios regulatorios sin cambios, el margen de error se ha reducido considerablemente.
Ahí es donde la dimensión política pertenece en su análisis de adquisición: junto a los fundamentos de la propiedad, no en lugar de ellos.
España y Portugal han creado una ecuación difícil.
La escasez sostiene los precios. El aumento de precios profundiza la presión sobre la asequibilidad. La presión sobre la asequibilidad incrementa la intervención política. La intervención cambia entonces el coste, el uso y la estructura de la propiedad.
Para los propietarios internacionales, eso no hace que España o Portugal sean estructuralmente poco atractivos. Hace que la durabilidad regulatoria sea parte de la calidad de la propiedad.
Una vivienda con vistas protegidas, oferta local limitada y una profunda base futura de compradores puede seguir siendo altamente defendible incluso cuando aumentan los impuestos de adquisición o se endurecen las normas de alquiler. Otra propiedad puede perder gran parte de su lógica económica una vez que cambian las suposiciones regulatorias.
Esa es la distinción que vale la pena asegurar ahora.
El mercado inmobiliario de España y Portugal sigue ofreciendo algunos de los fundamentos residenciales más sólidos de Europa. La pregunta más difícil es si la estructura de propiedad alrededor de su propiedad elegida seguirá siendo igualmente atractiva durante los años que planea mantenerla.
Y ahí es donde comienza el asesoramiento serio de adquisición.
PONERSE EN CONTACTO
La elección más adecuada depende de su uso previsto, situación fiscal y ubicación. España ofrece mercados residenciales más profundos y un inventario prime más amplio, mientras que Portugal puede proporcionar un marco diferente de propiedad y fiscalidad. Los cambios recientes en la política de ambos países hacen que el análisis jurisdiccional sea cada vez más importante junto con la calidad de la propiedad.
Los datos nacionales actuales dicen que no. El Índice Oficial de Precios de la Vivienda de España aumentó un 12,9 % interanual en el primer trimestre de 2026, con varias regiones prime y costeras registrando un crecimiento anual aún más fuerte.
No a nivel nacional según los últimos datos oficiales disponibles. Portugal registró un crecimiento anual del 17,8 % en los precios de la vivienda en el primer trimestre de 2026, la tasa más alta en la Unión Europea durante ese período.
Sí. Portugal introdujo una tasa de impuesto de transferencia IMT del 7,5 % para muchas adquisiciones residenciales de no residentes en 2026, sujeta a excepciones específicas. El estatus de residencia puede afectar materialmente el coste de comprar propiedad portuguesa.
No. España propuso un impuesto de hasta el 100 % sobre ciertas compras residenciales por compradores no pertenecientes a la UE, pero la medida permaneció estancada en el parlamento en 2026 y no se convirtió en ley.
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