Dans un monde en pleine mutation, les clients Baerz agissent avec clarté. Des îles privées aux domaines fermés en passant par les penthouses en bord de mer, le paysage de l’immobilier ultra-prime en Europe évolue — et beaucoup de ces mouvements se font discrètement, hors marché. Ce rapport est élaboré à partir des flux réels de capitaux UHNW, de la demande du Baerz Private Office et des transactions pilotées par nos conseillers à travers le continent.
Ce guide révèle où la demande s’intensifie, quelles destinations émergent, et comment les Baerz Personal Property Advisors accompagnent leurs clients pour réussir sur les marchés les plus compétitifs et opaques d’Europe.
Les villes suivantes se distinguent comme leaders dans l’écosystème européen de l’immobilier de luxe — non pas par l’activité sur les portails, mais par le volume et la rapidité des transactions discrètes réalisées par les conseillers Baerz. Ce sont des villes où l’inventaire public est souvent un leurre, et où le véritable marché s’anime lors de réunions privées, de mandats exclusifs et de négociations initiées par les conseillers.
Amsterdam domine ce classement des tendances 2025, où le renforcement de la réglementation néerlandaise a accru la valeur des maisons historiques le long des canaux et des villas patrimoniales. Dans des quartiers comme Oud-Zuid et le Grachtengordel, les acquéreurs privilégient de plus en plus les circuits privés. Les Baerz Personal Property Advisors ont réalisé certaines des transactions les plus discrètes et à forte valeur de la région cette dernière année.
Genève, reconnue depuis longtemps comme un bastion de la richesse intergénérationnelle et de la banque privée, continue d’attirer des familles en quête de discrétion. Son attrait hors marché réside non seulement dans son inventaire, mais aussi dans son infrastructure financière fluide et sa neutralité internationale. Les conseillers Baerz basés à Genève opèrent exclusivement sur recommandation.
Marbella demeure un pilier pour les acquéreurs de résidences secondaires, notamment sur la Golden Mile et dans La Zagaleta. Ici, le timing est crucial. Les villas ultra-primes sont souvent échangées plusieurs semaines avant d’apparaître sur les portails — si elles y figurent un jour. Les clients Baerz bénéficient d’un accès anticipé grâce à des réseaux intégrés et des relations privilégiées avec les promoteurs.
À Monaco, la dynamique privilégie la liquidité à la quantité. Les prix restent inégalés, mais les propriétés changent rapidement de mains pour ceux qui disposent d’une représentation. La transparence juridique et les options de résidence renforcent son attractivité, mais la maîtrise de ce micro-marché est indispensable.
Milan est devenu un aimant pour les investisseurs internationaux qui privilégient l’architecture, la stabilité et un art de vivre axé sur le design. Les quartiers au-delà du Duomo central voient désormais une demande croissante pour des ensembles de villas — notamment de la part d’acheteurs UHNW cherchant à couvrir leur exposition monétaire ou à acquérir des actifs multigénérationnels.
Parmi les autres marchés notables figurent Lisbonne, où malgré la fin du Golden Visa, la demande persiste de la part de ressortissants britanniques et néerlandais en quête de stabilité fiscale ; La Haye et Wassenaar, prisés par les ambassades et familles d’affaires ; Anvers, où la restauration de maisons de ville rencontre l’investissement transfrontalier ; et Vienne, où la clarté juridique et la préservation du capital définissent la demande.
Alors que les tendances 2025 s’étendent au-delà des capitales traditionnelles, les grands domaines ruraux deviennent des éléments clés de la stratégie UHNW. Les acquéreurs d’aujourd’hui ne fuient pas les villes ; ils conçoivent des vies doubles. Le domaine moderne est un hybride : refuge, lieu d’affaires, exploitation agricole et actif patrimonial réunis.
Au Portugal, les Baerz Personal Property Advisors se concentrent sur les opportunités de luxe à Cascais, Sintra et dans l’Algarve. Ces régions offrent la proximité de l’aéroport international de Lisbonne, un inventaire architectural diversifié et des propriétés discrètes de niveau domaine. Les acheteurs fortunés privilégient les quintas restaurées à Sintra, les retraites côtières près de Vale do Lobo et Quinta do Lago, ainsi que les villas perchées à Estoril, offrant un usage mixte et un accès aux écoles internationales de premier plan.
La France reste la référence en matière de culture des châteaux, notamment en Dordogne et en Provence, où les acquéreurs allient attrait de vie et potentiel hôtelier ou viticole. L’Italie, fidèle à elle-même, offre charme et défis : les domaines en Toscane et Ombrie sont recherchés, mais uniquement avec les bonnes équipes locales et une due diligence menée par des conseillers. Les équipes Baerz incluent désormais des consultants agronomes, des experts en urbanisme et des architectes internes pour valider la faisabilité avant même la visite d’un bien.
Ce ne sont pas simplement des résidences — ce sont des écosystèmes.
Si le classement reflète les mouvements actuels de capitaux, plusieurs régions sont positionnées pour une appréciation significative dans les 12 à 24 prochains mois. Ce sont des marchés où repositionnements géopolitiques, infrastructures et psychologie des acheteurs convergent.
Malte, par exemple, regagne en attractivité auprès des UHNW suite aux révisions récentes de son régime de passeport et à un regain d’intérêt pour la souveraineté insulaire. Pour les clients Baerz, Malte représente à la fois un choix de style de vie et une couverture géopolitique.
Les Pouilles (Italie) ne sont plus seulement une destination prisée pour le design. Le mouvement des masserias — domaines ruraux charmants rénovés avec modernité — propulse la région au rang des biens d’exception, notamment auprès des acheteurs néerlandais, belges et allemands.
La Provence bénéficie de la connectivité TGV et d’un regain d’intérêt pour le mode de vie hybride : les clients partagent leur temps entre Paris et les Alpilles, investissant dans des domaines offrant intimité sans sacrifier l’accès.
Le Monténégro poursuit son ascension en tant que marché adriatique rare de qualité investissement, avec une faible exposition fiscale et une rareté des biens de premier ordre. La Frise émerge comme une réserve foncière en Europe du Nord : isolée, paisible et à deux heures d’Amsterdam.
Les analyses Baerz reposent sur des comportements réels d’acheteurs — non sur des hypothèses. Les profils reflètent des schémas concrets d’acquisition stratégique dans les lieux les plus prisés d’Europe.
À Amsterdam, les familles internationales ciblent des maisons patrimoniales en bord de canal avec potentiel de rénovation, souvent via des mandats silencieux. La Toscane et l’Alentejo attirent des acquéreurs structurant des domaines multi-usages à long terme pour un usage générationnel, agricole ou hôtelier boutique.
Marbella, la Provence et le Monténégro séduisent les acheteurs recherchant un statut fiscal avantageux, une fiabilité climatique et des opportunités hors marché — tandis que Lisbonne et Vienne offrent des stratégies urbaines doubles avec transparence réglementaire.
Une vérité silencieuse dans l’immobilier de luxe : les meilleures propriétés ne sont jamais mises sur le marché. En 2025, cette réalité façonne le marché lui-même. Les acheteurs qui se fient aux portails ou aux alertes par e-mail ont déjà deux longueurs de retard.
Les Baerz Personal Property Advisors proposent une approche fondamentalement différente. Chaque conseiller Baerz gère un nombre restreint de mandats — garantissant un accompagnement posé, une navigation sur mesure et une discrétion absolue que les clients à ce niveau attendent et exigent. Nous ne submergeons pas les clients d’options — nous sélectionnons avec précision. Nos conseillers filtrent 80 % des demandes non sérieuses avant même que les vendeurs ne s’engagent.
De la découverte précoce des règles d’urbanisme à l’alignement sur la stratégie fiscale et à l’exécution post-vente, Baerz offre un processus sur-mesure qui ressemble davantage à une banque privée qu’à une transaction immobilière. Et parce que nous opérons dans plusieurs juridictions avec une maîtrise juridique, les clients Baerz achètent en toute confiance — qu’il s’agisse d’une villa en bord de mer, d’un penthouse urbain ou d’un domaine de 150 hectares.
Quels sont les principaux risques auxquels les acheteurs UHNW sont confrontés sur les marchés immobiliers européens en 2025 ?
Les irrégularités juridiques, les structures de propriété mal représentées et les contraintes d’urbanisme cachées restent des risques majeurs. C’est pourquoi Baerz déploie des éclaireurs juridiques avant les visites. La transparence dès le stade du mandat protège contre les surprises coûteuses.
Comment les individus UHNW combinent-ils style de vie et performance patrimoniale ?
Les acquéreurs modernes investissent dans plusieurs secteurs — combinant usage personnel, hôtellerie boutique, agriculture régénérative ou stockage d’art. Ils structurent leurs achats via des family offices et exigent un immobilier aligné ESG pour une pertinence à long terme.
Quels types de biens hors marché surpassent leurs équivalents listés ?
Les penthouses design, les domaines en bord de mer, les fermes patrimoniales avec infrastructures opérationnelles et les ensembles équestres génèrent un meilleur retour sur investissement lorsqu’ils sont acquis hors portail. L’accès anticipé reste le levier principal de valorisation.
Comment les acheteurs évaluent-ils le timing sur des segments de luxe opaques ?
Le timing dépend du flux des transactions, non des annonces. Les conseillers Baerz se réfèrent à la vitesse des transactions privées, pas aux prix affichés. Lorsque les acheteurs constatent une rotation rapide dans une niche à faible inventaire, c’est un signal d’action.
Quelle est la valeur ajoutée des Baerz Personal Property Advisors au-delà de l’accès ?
Au-delà de l’accès, les Baerz Personal Property Advisors offrent structuration fiscale, levier juridictionnel et continuité post-transaction — de la planification de résidence à la supervision des restaurations. C’est l’immobilier en tant que service, pas une simple transaction.
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