Chypre a enregistré 1 681 contrats de vente immobilière en septembre 2026, son meilleur septembre jamais enregistré. Mais le développement le plus intéressant se déroule à travers l’île. Limassol reste le plus grand marché en volume de transactions, Larnaca connaît une croissance particulièrement forte, et Paphos continue d’attirer un public international important. Par ailleurs, Nicosie présente une proposition différente pour ceux qui souhaitent établir une résidence permanente ou investir dans un marché urbain bien établi.
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier à Chypre, cela offre une gamme encourageante de possibilités. Cela soulève également une question importante avant de commencer à visiter des biens : quelle partie de l’île correspond réellement à vos intentions ?
Après tout, un appartement surplombant la Marina de Limassol, une villa en périphérie de Paphos et une résidence familiale à Nicosie sont des acquisitions très différentes. Leur attrait, leurs coûts de possession et les publics potentiels pour une revente varient considérablement, même si les statistiques nationales suggèrent qu’ils participent au même marché immobilier.
Et les derniers chiffres nous offrent beaucoup à analyser.
Selon le Department of Lands and Surveys, 14 969 contrats de vente ont été déposés entre janvier et septembre 2026, soit environ 14 % de plus que sur la même période en 2025.
Le seul mois de septembre a enregistré 1 681 contrats, soit une hausse annuelle de 13 %. Limassol arrive en tête avec 506 contrats, suivi de Larnaca avec 393, Nicosie avec 374 et Paphos avec 345. Larnaca affiche une croissance particulièrement impressionnante, avec une augmentation de 29 % des contrats en septembre par rapport à l’année précédente.
La demande internationale constitue une autre part importante du tableau. Sur les contrats déposés en septembre, 705 ont été attribués à des acheteurs étrangers, représentant environ 42 % du total national.
Et l’activité est soutenue par des montants financiers considérables. Selon une analyse d’octobre 2026 des chiffres du registre foncier, les transferts de propriété finalisés entre janvier et juillet ont une valeur déclarée de 2,70 milliards d’euros, Limassol représentant environ 1,084 milliard d’euros.
Il s’agit de deux mesures distinctes : les contrats déposés indiquent l’activité d’achat, tandis que les transferts finalisés enregistrent les transactions de propriété. Aucune de ces mesures ne doit être confondue avec une prévision de rendement futur.
Ce qu’elles établissent, c’est que Chypre attire un intérêt immobilier considérable sur plusieurs marchés résidentiels distincts.
La Banque centrale de Chypre a rapporté une croissance annuelle des prix résidentiels de 8,5 % au deuxième trimestre 2026, avec une hausse de 8,9 % pour les appartements et de 5,8 % pour les maisons.
Le panorama régional est particulièrement intéressant.
Larnaca a enregistré une croissance annuelle de 9,8 %, suivie de Paphos à 9,6 %, tandis que Limassol affichait 7,8 % et Nicosie 5,7 %. Famagouste a enregistré 10 %, bien que sa base transactionnelle plus réduite mérite d’être prise en compte dans l’interprétation du résultat.
Donc, si vous vous êtes concentré exclusivement sur Limassol en raison de sa réputation internationale établie, il peut y avoir de bonnes raisons d’élargir votre recherche.
Cela ne fait pas automatiquement d’un district à croissance plus rapide un meilleur investissement. Le prix payé, l’état du bien, l’offre concurrente et la demande probable pour ce type de logement influenceront le résultat final.
Et l’offre s’adapte. Les permis de construire ont couvert 8 978 unités résidentielles entre janvier et mai 2026, soit une augmentation de 63,7 % sur un an. Ces unités ne sont pas nécessairement achevées, mais ce pipeline mérite attention si vous envisagez un achat sur plan.
Une bonne acquisition doit avoir un sens commercial indépendamment d’un chiffre national de croissance impressionnant.
Un des avantages du pays est que ses principaux marchés immobiliers répondent à des priorités très différentes. La décision devient particulièrement intéressante lorsque vous examinez la proposition résidentielle derrière chaque emplacement plutôt que de comparer uniquement les prix demandés.
La réputation internationale de Limassol est bien établie, soutenue par les secteurs maritime, financier, des services professionnels et une importante communauté d’affaires.
Cette activité commerciale contribue à la demande pour des biens utilisés toute l’année, en parallèle avec le marché résidentiel en bord de mer de la ville.
Si vous préférez la vie en appartement, la Marina, le Vieux Port et le front de mer central offrent un accès pratique aux restaurants et aux commodités urbaines. Neapolis et Germasogeia proposent des environnements résidentiels différents, tandis qu’Agios Athanasios et Mesa Geitonia méritent une attention particulière si vous déménagez en famille.
Plus à l’est, Agios Tychonas et Mouttagiaka offrent des résidences plus grandes, des positions en hauteur et des vues sur la mer.
Mais nous évaluerions les biens individuellement. Un appartement géré avec de nombreuses installations peut entraîner des charges de copropriété importantes, tandis qu’une villa en pente nécessite une évaluation différente de l’entretien, de l’accès et du développement voisin.
L’adresse peut établir l’attrait initial. Le bien lui-même doit justifier le prix.
Paphos a enregistré une proportion notablement élevée de contrats attribués à des acheteurs étrangers au cours des sept premiers mois de 2026, environ 70 % selon les chiffres du district rapportés.
Ce profil international est compréhensible compte tenu des communautés de résidences secondaires établies dans la région, des résidences côtières et de la diversité des villas et appartements.
Si vous envisagez des séjours saisonniers prolongés, des zones telles que Peyia, Tala et Kouklia offrent des possibilités différentes d’un appartement situé au centre de Paphos.
Nous voudrions déterminer la fréquence d’utilisation prévue de la résidence, le degré d’intimité souhaité et la facilité d’entretien du bien durant votre absence.
Et si les revenus locatifs font partie de vos projets, l’analyse doit s’étendre à l’usage autorisé, à l’occupation réaliste et aux revenus nets après gestion et charges d’exploitation.
Paphos présente une proposition résidentielle convaincante. L’essentiel est d’identifier les biens qui correspondent à l’arrangement de propriété que vous envisagez.
Larnaca mérite d’être prise en considération au vu de ses performances récentes.
Son activité contractuelle en septembre a augmenté de 29 % sur un an, tandis que les prix résidentiels ont enregistré une croissance annuelle de 9,8 % au deuxième trimestre.
L’aéroport international de la ville, ses zones urbaines établies et ses quartiers résidentiels côtiers la rendent pertinente pour les personnes envisageant une résidence principale ou une résidence secondaire.
Bien sûr, la croissance récente ne doit pas être le seul critère de choix. Nous examinerions le quartier spécifique, les transactions comparables et la qualité des logements disponibles avant de juger la pertinence d’un prix demandé par rapport au marché local.
Si vous avez précédemment concentré votre recherche ailleurs à Chypre, Larnaca mérite assurément d’être incluse dans la comparaison.
Nicosie ne s’appuie pas sur des développements résidentiels en bord de mer pour attirer les acheteurs. En tant que capitale du pays, elle dessert un marché établi lié à l’emploi, à l’éducation, à l’administration et aux besoins résidentiels quotidiens.
Ses 374 contrats déposés en septembre témoignent d’une activité significative, bien que la composition du marché diffère de celle des districts côtiers plus orientés vers l’international.
Si vous déménagez pour des raisons professionnelles ou envisagez une résidence familiale, la proximité des écoles, des quartiers d’affaires, des services et des déplacements quotidiens peut influencer votre décision.
Pour un achat locatif, nous examinerions le public locataire à long terme pertinent et les biens résidentiels comparables plutôt que d’appliquer des hypothèses issues des locations saisonnières côtières.
Nicosie mérite d’être considérée pour ses propres caractéristiques, surtout si votre priorité est une résidence destinée à une occupation régulière toute l’année.
Des changements importants ont eu lieu dans les coûts d’acquisition immobilière à Chypre en 2026.
Le droit de timbre a été supprimé pour les documents signés à partir du 1er janvier 2026, éliminant une dépense auparavant associée à de nombreuses transactions. Cependant, la TVA, les frais de transfert le cas échéant, les frais juridiques et autres coûts d’acquisition restent applicables.
Le Department of Lands and Surveys applique une échelle graduée de frais de transfert de 3 %, 5 % et 8 %, généralement assortie d’une réduction de 50 % dans les cas éligibles.
À titre d’illustration, une revente de 600 000 € évaluée sur cette base pourrait entraîner environ 20 600 € de frais de transfert réduits. Un logement neuf soumis à la TVA suit un calcul différent, puisque les frais de transfert ne sont généralement pas facturés sur la même transaction assujettie à la TVA.
Et la TVA elle-même mérite une attention particulière.
Les nouveaux logements résidentiels applicables sont généralement soumis à une TVA de 19 %, tandis qu’un taux réduit de 5 % peut s’appliquer aux résidences principales éligibles, sous réserve de conditions liées à la surface, à la valeur et à d’autres critères d’éligibilité.
Si vous achetez une résidence secondaire ou un appartement d’investissement, ne supposez pas que le taux réduit s’applique automatiquement.
Il existe également une condition d’usage qualifiant sur dix ans. Si vous cessez d’utiliser un bien comme résidence principale qualifiante dans ce délai, un remboursement proportionnel de la TVA peut être exigé selon les règles applicables.
Avant de comparer deux prix demandés, nous voudrions établir le coût total d’acquisition, y compris le traitement de la TVA et les frais de transfert éventuels. Le prix affiché est rarement suffisant pour une comparaison financière significative.
Chypre a renforcé son cadre de protection des acheteurs, notamment avec des modifications introduites en décembre 2023 et des mesures d’application administrative activées en 2026.
Selon les règles en vigueur, les vendeurs doivent joindre un certificat officiel récent de recherche foncière aux contrats de vente qualifiants, identifiant les charges et interdictions enregistrées.
Cela offre une protection importante, notamment lorsque vous envisagez un développement sur plan ou un bien sans acte de propriété individuel délivré.
Mais un contrat signé et le transfert final de propriété sont des étapes différentes de l’acquisition.
Nous attendrions de votre avocat indépendant qu’il examine la situation enregistrée du bien, les permis d’urbanisme pertinents, les hypothèques en cours et les obligations contractuelles avant que vous ne vous engagiez financièrement.
Si vous achetez sur plan, le calendrier de livraison, les étapes de paiement et les dispositions relatives aux retards méritent une attention tout aussi rigoureuse.
Et une fois la situation juridique établie, considérez les coûts récurrents. Les immeubles avec piscines, sécurité et installations communes étendues peuvent entraîner des charges de copropriété importantes, tandis que les villas individuelles ont leurs propres exigences d’entretien.
Ce sont des composantes ordinaires d’une propriété informée, et les comprendre tôt vous permet d’évaluer l’acquisition avec plus de confiance.
Chypre est membre de l’Union européenne, mais les ressortissants de l’UE et hors UE sont soumis à des exigences différentes pour l’acquisition immobilière.
Selon le Ministère de l’Intérieur chypriote, les acheteurs hors UE nécessitent généralement une autorisation de l’administration de district compétente, via le formulaire COMM 145.
Les règles incluent des restrictions concernant certaines catégories de biens et arrangements de propriété. Elles peuvent aussi s’appliquer aux sociétés contrôlées par des ressortissants hors UE.
Si vous achetez avec un passeport britannique, par exemple, les autorisations applicables doivent être établies avant de conclure des engagements contraignants.
D’autres restrictions sur la propriété étrangère ont été discutées en 2026, bien que les propositions ne doivent pas être confondues avec la législation déjà en vigueur.
Il convient également de distinguer acquisition immobilière, immigration et résidence fiscale. Posséder un bien ne confère pas automatiquement ces statuts, et tout projet de relocalisation doit être évalué selon les règles appropriées.
Lorsque vous comparez des biens à Limassol, Paphos, Larnaca et Nicosie, vous comparez aussi des marchés résidentiels très différents. Et si les agents vendeurs peuvent défendre leurs biens avec conviction, qui examine les alternatives selon votre perspective ?
Nikos Tsiakkas apporte plus de 30 ans d’expérience couvrant le conseil, la finance et les relations clients à Chypre et au Royaume-Uni. En tant que conseiller personnel en immobilier de Baerz & Co à Chypre, il accompagne les acheteurs internationaux pour évaluer les emplacements adaptés, examiner les valorisations immobilières et négocier les acquisitions en tenant compte de leurs intérêts individuels.
Son expérience financière offre une perspective particulièrement précieuse lors de l’évaluation d’un bien dans le cadre d’une stratégie d’investissement ou de relocalisation plus large, en complément des conseils spécialisés d’avocats et de fiscalistes indépendants.
Les chiffres de 2026 dressent un tableau encourageant du marché résidentiel chypriote. L’activité transactionnelle est importante, la demande internationale significative et plusieurs districts enregistrent une forte croissance des prix.
Mais dès que vous commencez à considérer des biens individuels, la discussion devient beaucoup plus spécifique.
Nous voudrions comprendre comment vous envisagez d’utiliser la résidence, quels emplacements correspondent à ces plans et comment le prix demandé se compare au marché pertinent. Nous examinerions également les caractéristiques de propriété, les engagements en cours et le public potentiel pour une revente, avec l’appui d’avocats et de fiscalistes indépendants chargés des conseils spécialisés liés à l’acquisition.
Le réseau de conseil de Baerz & Co à Chypre inclut Nikos Tsiakkas, dont l’expérience couvre l’immobilier, la finance et la structuration patrimoniale, ainsi que Wytze Hoekstra, qui accompagne les clients internationaux envisageant un investissement immobilier et une relocalisation à Chypre.
Leurs perspectives locales peuvent vous aider à évaluer les opportunités disponibles en fonction de vos priorités individuelles, plutôt que de vous fier aux moyennes nationales du marché ou aux arguments commerciaux d’un développement particulier.
Si vous envisagez déjà une acquisition, explorez notre sélection de biens à Chypre ou consultez nos conseillers personnels en immobilier pour discuter des emplacements et des biens les plus adaptés à vos projets.
Oui. Les ressortissants de l’UE peuvent généralement acquérir un bien selon les règles applicables, tandis que les acheteurs hors UE nécessitent habituellement une autorisation de l’administration de district. Le type de bien et la structure de propriété peuvent influencer l’éligibilité.
Le district de Limassol a dominé les contrats déposés en septembre 2026 avec 506, suivi de Larnaca, Nicosie et Paphos. Les contrats déposés sont distincts des transferts de propriété finalisés.
Oui. La Banque centrale de Chypre a rapporté une croissance annuelle des prix résidentiels de 8,5 % au deuxième trimestre 2026, bien que les chiffres varient selon les districts. Larnaca et Paphos ont enregistré une croissance plus rapide que Limassol.
Le droit de timbre a été supprimé pour les documents signés à partir de janvier 2026. La TVA ou les frais de transfert peuvent encore s’appliquer selon l’acquisition, ainsi que les frais juridiques et autres dépenses liées à la transaction.
Non. La propriété d’un bien ne confère pas automatiquement un statut d’immigration ou de résidence fiscale. Toute demande d’immigration pour investisseur qualifié est soumise à des exigences distinctes.
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