Prima di acquistare una seconda casa in Europa, stabilisci cosa ti sarà ancora permesso fare con essa tra dieci anni.
Se stai acquistando una seconda casa in Europa quest’anno, i tuoi consulenti possono solitamente verificare rapidamente se hai il diritto legale di acquistarla. Questo è ancora importante, ma non risolve più la parte più significativa della decisione. L’incertezza maggiore riguarda ciò che ti sarà permesso fare con l’immobile cinque o dieci anni dopo il rogito.
Dal 20 maggio 2026, un nuovo quadro normativo UE ha reso l’attività di affitto a breve termine molto più visibile alle autorità pubbliche. Contemporaneamente, i comuni stanno inasprendo le regole sugli affitti, aumentando le maggiorazioni fiscali sulle seconde case e riconsiderando quanto patrimonio residenziale debba rimanere disponibile per uso turistico. La tua due diligence deve quindi andare oltre l’atto notarile. Devi comprendere la direzione della giurisdizione che governerà l’immobile per tutta la durata della tua proprietà.
La due diligence convenzionale risponde a un insieme noto di domande. Il venditore è proprietario dell’immobile? Il titolo è chiaro? Ci sono gravami? Le autorizzazioni corrispondono all’edificio così com’è? E tu, in quanto acquirente internazionale, puoi legalmente acquisirlo? Il tuo avvocato o notaio dovrebbe verificare questi punti prima del rogito.
Tuttavia, queste risposte descrivono l’immobile in un momento specifico. Non necessariamente indicano cosa sarà permesso fare con l’immobile durante la tua proprietà. I diritti di affitto possono cambiare, le maggiorazioni fiscali locali possono aumentare e gli edifici possono imporre restrizioni proprie sull’uso turistico. Una licenza esistente al momento dell’acquisto può anche scomparire in seguito.
Ciò non significa che il tuo notaio abbia trascurato qualcosa. Il suo compito è stabilire la posizione legale che stai acquisendo oggi. Se stai acquistando una seconda casa, ora ti serve un ulteriore livello di indagine: quali poteri hanno le autorità locali sull’uso che intendi fare dell’immobile e quanto attivamente li hanno esercitati?
Il Regolamento (UE) 2024/1028 è in vigore dal 20 maggio 2026. Dove uno Stato membro gestisce un sistema di registrazione per gli affitti a breve termine, ogni immobile rilevante necessita di un numero di registrazione. Tale numero deve comparire negli annunci, mentre le piattaforme sono obbligate a rimuovere gli annunci privi di numero valido. I numeri di registrazione possono anche essere sospesi o revocati se le informazioni sottostanti sono incomplete o inesatte.
Soprattutto, le piattaforme trasmettono ora dati sull’attività ogni mese. Queste informazioni includono notti prenotate, numero di ospiti, paesi di residenza degli ospiti, indirizzo dell’immobile e URL dell’annuncio. Di conseguenza, l’applicazione non deve più iniziare da una segnalazione di un vicino per affitto non autorizzato. Le autorità possono ricevere un registro continuo di come gli immobili registrati vengono effettivamente utilizzati.
Se il reddito da affitto è parte della tua motivazione per acquistare una seconda casa, questa distinzione è importante. La proprietà e il permesso di gestire un alloggio a breve termine sono diritti separati. Il primo può essere sicuro mentre il secondo diventa progressivamente più regolamentato.
Il cambiamento è già visibile in diverse grandi città europee. Nei dodici mesi fino ad aprile 2026, gli annunci attivi di affitti a breve termine sono diminuiti del 22,9% a Parigi, del 15,3% a Madrid, dell’11,6% a Barcellona e del 5,5% a Lisbona. Roma, invece, è rimasta sostanzialmente stabile dopo che l’Italia ha introdotto il codice identificativo nazionale a gennaio 2025.
Questo ti offre un modo utile per interpretare la regolamentazione. La destinazione più prevedibile non è necessariamente quella con meno restrizioni. Un mercato che ha già introdotto il proprio quadro normativo e assorbito l’adattamento può essere più facile da valutare rispetto a uno che si avvicina al primo intervento significativo.
Roma è istruttiva proprio per questo motivo. Il suo mercato ha già avuto tempo di adattarsi a un sistema di identificazione nazionale, mentre le contrazioni maggiori altrove suggeriscono che l’adattamento è ancora in corso. Quando acquisti una seconda casa, verifica a che punto si trova la destinazione in questo ciclo prima di assumere che le regole attuali rappresentino una situazione definitiva.
La Francia è utile perché l’esposizione normativa non deriva da una sola regola. Secondo la loi Le Meur, i comuni possono ridurre il limite annuale di affitto per una residenza principale da 120 a 90 notti. Le sanzioni possono arrivare a 15.000 €, mentre in alcune aree può essere richiesta anche l’autorizzazione comunale per il cambio di destinazione d’uso. La registrazione nazionale è diventata obbligatoria il 20 maggio 2026 e i sindaci possono sospendere o revocare i numeri di registrazione.
Il permesso comunale è solo uno strato. Il regolamento condominiale può ora vietare espressamente l’affitto turistico, il che significa che un appartamento può trovarsi in una città che consente l’uso a breve termine mentre l’edificio stesso lo vieta. Anche il trattamento fiscale è cambiato. Per gli affitti turistici non classificati, la soglia micro-BIC è scesa a 15.000 € con una deduzione forfettaria del 30%, mentre gli immobili classificati mantengono un regime sostanzialmente diverso. I requisiti energetici si stanno inoltre inasprendo nel tempo.
Quindi, se il reddito da affitto contribuisce alla tua decisione di acquisto, ottieni il regolamento condominiale prima di fare un’offerta. Leggi le disposizioni sugli affitti prima di discutere l’occupazione prevista e il rendimento. Una previsione di ricavi è irrilevante se i documenti dell’edificio escludono l’attività su cui si basa la previsione.
La regolamentazione degli affitti è solo una parte dell’esposizione. La Francia dimostra anche come il costo di possedere semplicemente una seconda residenza possa cambiare senza alcuna modifica nell’uso che ne fai.
Nel 2026, 1.666 dei 3.689 comuni francesi idonei hanno applicato la maggiorazione della tassa comunale sulle seconde case. Questa proporzione è continuata a crescere rispetto agli anni precedenti, mentre 688 comuni hanno applicato la maggiorazione massima consentita del 60%. L’intervallo disponibile va dal 5% al 60%.
La concentrazione regionale è ancora più rivelatrice. In Bretagna, l’84,6% dei comuni idonei applica la maggiorazione. Segue la Nuova Aquitania con il 67,9%, mentre i Paesi della Loira si attestano al 65,1%. Fondamentalmente, la maggiorazione si applica sia che l’immobile sia affittato, occupato da te o lasciato vuoto.
Quando acquisti una seconda casa, considera queste maggiorazioni come costi ricorrenti di proprietà piuttosto che come tasse occasionali. Poi esamina la storia recente del comune. Una destinazione che è già passata da nessuna maggiorazione al 20%, e poi dal 20% al 40%, ti sta indicando qualcosa sulla direzione della politica abitativa locale.
Barcellona mostra cosa succede quando una città decide di eliminare un’intera categoria di alloggi turistici invece di limitarne semplicemente l’operatività. La città prevede di non rinnovare oltre 10.000 licenze per appartamenti turistici alla loro scadenza nel novembre 2028. L’obiettivo dichiarato è restituire queste abitazioni al patrimonio residenziale ordinario.
La lezione per te è semplice. Una licenza turistica può aggiungere valore oggi, ma non dovrebbe essere considerata come una caratteristica inseparabile dell’immobile. Rimane un permesso regolamentare.
Quindi, se la valutazione del venditore dipende in modo significativo da una licenza turistica esistente, ricalcola il valore dell’immobile senza di essa. Se il risultato cambia in modo significativo, parte del prezzo di acquisto è legata a un permesso la cui durata non controlli.
Ciò non rende necessariamente l’acquisto poco attraente. Ti indica semplicemente dove risiede il rischio.
La maggior parte della due diligence aggiuntiva può essere svolta prima che un’offerta diventi difficile da annullare. L’obiettivo è porre le domande mentre hai ancora libertà negoziale, piuttosto che scoprire le risposte quando sei già impegnato nella transazione.
Verifica se l’affitto a breve termine è consentito. Se sì, identifica il sistema di registrazione applicabile e conferma se l’immobile ha già un numero di registrazione valido. Poi determina se quel numero si trasferisce con la proprietà e se il rinnovo è automatico, condizionato o discrezionale.
Non fare affidamento sul fatto che l’attuale proprietario stia già pubblicizzando l’immobile. L’uso attuale e l’uso futuro legale sono cose diverse. Anche se non hai intenzione di affittare, mantenere questa flessibilità può comunque essere importante per l’acquirente finale.
Esamina i poteri attualmente detenuti dal comune e, soprattutto, cosa ha effettivamente modificato negli ultimi tre anni. Considera limiti agli affitti, regole sul cambio di destinazione d’uso, requisiti di registrazione e misure fiscali.
Un comune con ampi poteri teorici ma una politica stabile presenta un tipo di rischio. Un comune che è intervenuto ripetutamente ne presenta un altro. Non devi prevedere la politica locale. Le decisioni normative recenti ti offrono un quadro più utile della direzione intrapresa.
Separa la tassazione sulle seconde case dalle tasse ordinarie legate alla proprietà immobiliare. Alcune giurisdizioni e comuni impongono maggiorazioni specifiche proprio perché la residenza è secondaria.
Stabilisci l’aliquota attuale, quella massima consentita e se il comune l’ha già aumentata. Poi considera questa cifra come un costo permanente di mantenimento. Se stai acquistando una seconda casa che sarà occupata solo pochi mesi all’anno, la maggiorazione continua a essere dovuta indipendentemente dall’uso dell’immobile.
Per appartamenti e altre proprietà in comproprietà, richiedi il regolamento condominiale prima di fare un’offerta. Il permesso comunale non necessariamente prevale sulle restrizioni private dell’edificio.
In Francia, i regolamenti condominiali possono vietare espressamente l’affitto turistico. Quindi la città può dire sì mentre l’edificio dice no. Se la flessibilità di affitto è importante per il tuo piano di proprietà, questo è uno dei controlli più semplici da fare e uno dei più costosi da trascurare.
Leggi la politica abitativa locale con la stessa attenzione con cui leggi il calendario fiscale. Se l’autorità si è pubblicamente impegnata a ridurre le residenze secondarie, limitare gli alloggi turistici o restituire gli immobili al patrimonio abitativo permanente, verifica quali strumenti legali ha a disposizione per perseguire questo obiettivo.
Non si tratta di valutare se i residenti locali sembrano accoglienti. Il sentimento è soggettivo. Tasse, restrizioni sulle licenze e regole di occupazione sono misurabili, e questi strumenti determinano come il tuo immobile può effettivamente essere utilizzato.
Infine, considera il tuo acquirente finale. Se l’affitto a breve termine viene eliminato, ogni acquirente che necessita di reddito da locazione scompare dal tuo mercato potenziale. Se i costi di possesso di una seconda casa aumentano significativamente, un altro gruppo potrebbe riconsiderare.
Ciò non riduce automaticamente il valore dell’immobile. Tuttavia, può ridurre la profondità della domanda e allungare i tempi di vendita. Prima di acquistare una seconda casa, comprendi se l’acquirente naturale futuro desidera l’immobile per le sue qualità intrinseche o per gli usi ad esso legati.
La regolamentazione incide diversamente sugli asset. Un appartamento intercambiabile il cui acquisto dipende fortemente dal reddito da affitto è più esposto alle restrizioni rispetto a una casa fronte mare rara, una residenza storica protetta o una dimora eccezionale in una posizione di pregio con offerta limitata.
In questi mercati, molti acquirenti non avevano mai intenzione di generare reddito da affitto. Acquistano privacy, architettura, posizione e scarsità a lungo termine. Di conseguenza, la rimozione della flessibilità di affitto a breve termine può importare molto meno al gruppo di acquirenti che determina effettivamente il valore.
Questa distinzione dovrebbe influenzare dove acquistare una seconda casa in Europa. Una destinazione regolamentata può essere ancora interessante quando l’immobile stesso ha sufficiente scarsità per sopravvivere ai cambiamenti nel suo uso consentito. Al contrario, la regolamentazione assume un peso molto maggiore quando l’asset compete con centinaia di proprietà simili e si basa sulla flessibilità reddituale per differenziarsi.
Le restrizioni non devono causare un immediato calo dei prezzi per influenzarti. La prima conseguenza può essere la liquidità.
Se un immobile perde la flessibilità di affitto, gli acquirenti che necessitano di reddito da locazione lasciano il mercato. I restanti possono ancora sostenere lo stesso prezzo di listino, ma un numero inferiore può significare tempi di vendita più lunghi. Questo è particolarmente rilevante nel segmento di pregio, dove i volumi di transazione sono naturalmente più contenuti.
Quindi non chiederti solo se l’immobile varrà di più tra dieci anni. Chiediti chi probabilmente lo vorrà tra dieci anni e se questi acquirenti esisteranno ancora se gli usi opzionali di oggi scompariranno.
Il punto di equilibrio è altrettanto importante. Nelle località europee con offerta più limitata, il numero di acquirenti privati senza interesse per i ritorni da affitto può rimanere sufficientemente ampio da far sì che la regolamentazione cambi poco. Per questo la risposta corretta non è evitare i mercati regolamentati, ma distinguere gli immobili la cui desiderabilità dipende dal permesso regolamentare da quelli la cui desiderabilità sopravvive senza di esso.
Se stai acquistando una seconda casa, l’indagine normativa deve avvenire nella fase di offerta. Quando il rogito è già avviato, hai già speso denaro, investito tempo e formato un’opinione sull’immobile. Scoprire una restrizione a quel punto può ancora tutelarti legalmente, ma l’informazione sarebbe stata molto più preziosa prima di negoziare il prezzo.
Il tuo avvocato deve comunque verificare proprietà, titolo, gravami e permessi. Parallelamente, valuta la durabilità degli usi che ti aspetti dall’immobile. Esamina le regole sugli affitti, i regolamenti condominiali, la tassazione delle seconde case, le decisioni comunali recenti e il probabile bacino di acquirenti futuri.
Ci sono anche circostanze in cui la risposta dovrebbe essere rinunciare. Se l’acquisto ha senso solo perché si presume un reddito da affitto a breve termine, mentre il comune sta attivamente riducendo gli alloggi turistici e il prezzo presume che la licenza sopravviva, l’immobile porta con sé una dipendenza normativa che non puoi controllare.
Al contrario, una destinazione che sta inasprendo il trattamento delle seconde case non è automaticamente un luogo sfavorevole per possederne una. Se acquisti qualcosa di raro, intendi usarla privatamente e la vorresti comunque anche se l’affitto sparisse del tutto, le restrizioni locali possono avere un peso relativamente limitato sulla decisione.
L’atto ti dice cosa hai comprato. Il comune ti dice sempre più cosa puoi farne.
Italia, Spagna e Francia sono tre delle opzioni più solide, ma per motivi diversi. L’Italia offre un ambiente di registrazione relativamente stabile, la Spagna combina una domanda internazionale profonda con una forte variazione regionale, e la Francia rimane interessante per immobili di pregio rari. Il comune specifico conta più del solo paese.
Le tasse sulle seconde case variano notevolmente in Europa. Ai livelli più alti, i comuni francesi possono aggiungere dal 5% al 60% alla tassa locale sulle seconde case. In confronto, il Montenegro tassa tipicamente le residenze secondarie intorno allo 0,3% – 1,5% del valore di mercato stimato annualmente, mentre la Croazia applica una tassa locale modesta per metro quadrato sulle case vacanza. L’onere esatto dipende dal comune, dal valore dell’immobile e dalla struttura di proprietà.
Sì, se l’immobile ha ancora senso senza fare affidamento su una regolamentazione favorevole. Una casa rara acquistata principalmente per uso personale comporta meno esposizione normativa rispetto a un immobile dipendente dal reddito da affitto a breve termine. L’acquisto più solido è quello che vorresti comunque anche se le regole sugli affitti si inasprissero o le tasse locali aumentassero.
Generalmente sì, anche se le regole di acquisizione variano per paese e nazionalità. La questione più rilevante è spesso cosa puoi fare con l’immobile dopo l’acquisto. Prima di comprare, verifica le regole locali sugli affitti, i requisiti di registrazione, le tasse sulle seconde case e eventuali restrizioni imposte dal comune o dall’edificio.
Spesso sì, ma le regole locali determinano se l’affitto a breve termine è consentito. I sistemi di registrazione, le licenze turistiche, i requisiti di cambio di destinazione d’uso e i regolamenti condominiali possono tutti limitare l’uso in affitto. Verifica questi diritti prima di fare un’offerta, specialmente se il reddito da affitto è parte della tua motivazione all’acquisto.
Possono ridurre il bacino potenziale di acquirenti, specialmente dove gli acquirenti dipendono dal reddito da affitto. Il primo effetto può manifestarsi in tempi di vendita più lunghi piuttosto che in un calo immediato del prezzo. Per immobili veramente rari acquistati principalmente per uso privato, l’impatto può essere molto più contenuto.
L’Italia è più avanti nell’adattamento rispetto ad altri grandi mercati. L’offerta di affitti a breve termine a Roma è rimasta sostanzialmente stabile dopo l’introduzione del codice identificativo nazionale, mentre Parigi, Madrid, Barcellona e Lisbona hanno registrato cali. I mercati che hanno già assorbito il cambiamento normativo possono essere più facili da valutare.
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