Gaat de luxe huizenmarkt een periode van prijsdalingen tegemoet?
Vastgoedmarkt schreef op 22 oktober 2026 dat de Nederlandse huizenprijzen vanaf begin 2028 waarschijnlijk weer gaan dalen. Het artikel beschrijft een interessant verschijnsel dat zich al decennialang op de Nederlandse woningmarkt herhaalt. Het aantal woningverkopen verandert vaak eerder van richting dan de prijzen. En juist daardoor zou je een komende prijsdaling al geruime tijd van tevoren kunnen zien aankomen.
Het zette mij aan het denken. Want hoe vertaalt zo’n ontwikkeling zich naar het hogere, luxe woningsegment? Een markt waarin kopers doorgaans over meer financiële bewegingsruimte beschikken, andere afwegingen maken en vaak heel specifieke eisen stellen aan hun toekomstige woning. We hadden deze vraag onlangs aan onze aangesloten vastgoedprofessionals voorgelegd om hun ervaringen te vergelijken met de meest recente marktgegevens. Wat mij daarbij vooral interesseert, is niet zozeer wat de prijzen vandaag doen, maar hoe het gedrag van kopers verandert. Want juist daarin zie ik mogelijk de eerste tekenen van een nieuwe marktverhouding.
De prijzen dalen nog niet. Maar kopers gedragen zich anders.
In het hogere woningsegment zien we vooralsnog geen algemene prijsdaling. Bijzondere woningen worden nog altijd voor uitstekende prijzen verkocht.
Toch lijkt er iets te veranderen. Kopers nemen meer tijd, bekijken meer woningen en vergelijken kritischer. Ze laten zich minder snel verleiden tot een aankoop en lijken ook minder bang om een woning mis te lopen.
Daar komt bij dat kopers steeds hogere eisen stellen aan bouwkwaliteit, energieprestaties, duurzaamheid en onderhoud.
Ook de bereidheid om zelf een omvangrijke renovatie te organiseren lijkt terug te lopen. Dat verbaast me niet. Bouwkosten zijn fors gestegen en probeer tegenwoordig maar eens een goede aannemer of gespecialiseerde vakman te vinden die op korte termijn beschikbaar is.
Bij een grote villa of een karakteristiek landhuis kan een renovatie bovendien een kostbare en langdurige onderneming worden, waarvan het eindresultaat en de totale kosten niet altijd vooraf vaststaan.
Ik denk daarom dat kopers steeds vaker bereid zijn een hogere prijs te betalen voor een woning die al grotendeels aan hun wensen voldoet, terwijl zij bij een woning waaraan nog veel moet gebeuren juist scherper rekenen.
Niet ieder luxe huis is even gewild
Een van de kenmerken van het luxesegment is dat geen twee woningen werkelijk vergelijkbaar zijn. Een uitzonderlijke villa op een prachtige locatie, met privacy, hoogwaardige materialen en een goede indeling, heeft nu eenmaal een andere aantrekkingskracht dan een groot, gedateerd huis op een minder gunstige plek. Dat verschil lijkt steeds belangrijker te worden.
Goede woningen blijven goed verkopen. Maar objecten die minder goed aansluiten bij de verwachtingen van kopers, blijven langer op de markt. Daar zien we vaker lagere biedingen of verkopers die hun vraagprijs uiteindelijk moeten aanpassen.
Sommige verkopers kijken vooral naar de prijzen die in de afgelopen jaren voor vergelijkbare objecten zijn betaald. Kopers kijken steeds nadrukkelijker naar wat een woning hun werkelijk biedt en wat zij na aankoop nog moeten investeren.
Daar kan een behoorlijk verschil tussen zitten.
Een hoge vraagprijs maakt een woning nog niet exclusief. Echte exclusiviteit wordt bepaald door schaarste, kwaliteit en de locatie.
De cijfers geven aanleiding om verder te kijken. Wie de recente woningmarktcijfers bestudeert, ziet ontwikkelingen die aansluiten bij deze veranderende houding. Volgens NVM nam het beschikbare woningaanbod in het derde kwartaal van 2026 met bijna 24% toe ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de gemiddelde verkoopprijs nog met 1,8% steeg. Het Kadaster registreerde in augustus bijna 3% minder woningtransacties dan een jaar eerder. In september liep die daling op tot ruim 7%.
Ook de cijfers over het hogere segment zijn interessant.
Dynamis constateerde in september dat bij ruim één op de vijf aangeboden woningen vanaf €1 miljoen de vraagprijs tijdens het verkoopproces neerwaarts wordt aangepast.
Dat laatste betekent niet automatisch dat de marktwaarde van deze woningen is gedaald. Soms was de oorspronkelijke vraagprijs eenvoudigweg te hoog. Maar het laat wel zien dat kopers niet iedere prijs meer accepteren.
Overigens moeten we voorzichtig blijven met het vertalen van landelijke cijfers naar de luxemarkt. Een appartement van €1 miljoen in Amsterdam is immers een heel ander product dan een landgoed van €5 miljoen in het Gooi of een villa aan de kust.
Daarom vind ik de ervaringen van onze eigen leden zo waardevol. Zij kennen hun lokale markt en zien van dichtbij hoe kopers en verkopers reageren.
De bijzondere wisselwerking tussen woningverkopen en prijzen
Dit vind ik misschien wel het interessantste onderdeel van het artikel in Vastgoedmarkt: het verband tussen het aantal woningtransacties en de ontwikkeling van de huizenprijzen.
De gedachte is dat stijgende of dalende verkoopcijfers vaak vooruitlopen op de richting waarin de prijzen zich uiteindelijk bewegen. En de verklaring daarvoor is eigenlijk verrassend eenvoudig.
Wanneer huizenprijzen stijgen, krijgen kopers haast. Wie vandaag niet koopt, betaalt over een paar maanden misschien alweer meer. Daardoor neemt de koopbereidheid toe, worden woningen sneller verkocht en kunnen de prijzen verder stijgen.
Maar die ontwikkeling houdt niet eeuwig aan. Het beschikbare aanbod wordt kleiner, woningen worden steeds duurder en op een gegeven moment haken kopers af. Niet alleen omdat ze de prijzen te hoog vinden, maar ook omdat ze minder bereid zijn om concessies te doen.
Het aantal transacties begint terug te lopen. Woningen blijven langer te koop staan en het aanbod groeit weer. En dan draait het mechanisme langzaam om.
Kopers merken dat ze meer keuze hebben en besluiten vaker af te wachten. Verkopers houden aanvankelijk nog vast aan hun oude prijsverwachtingen, maar naarmate woningen langer onverkocht blijven, neemt de druk toe om de vraagprijs aan te passen.
Zodra prijzen daadwerkelijk beginnen te dalen, kan ook bij verkopers haast ontstaan. Wie vreest dat zijn woning over enkele maanden minder zal opbrengen, wil liever vandaag verkopen dan morgen.
Dat kan extra aanbod op de markt brengen, waardoor de prijzen verder onder druk komen te staan.
Eerst hebben kopers haast omdat woningen duurder worden. Later krijgen verkopers haast omdat woningen goedkoper dreigen te worden. Zo kan een marktbeweging zichzelf versterken, totdat vraag en aanbod opnieuw in evenwicht komen en de cyclus weer van richting verandert.
Volgens Vastgoedmarkt zat er in eerdere Nederlandse woningmarktcycli regelmatig ongeveer anderhalf jaar tussen een omslag in het aantal transacties en een daaropvolgende verandering in de prijzen. Natuurlijk is dat geen wet van Meden en Perzen. Rentestanden, economische ontwikkelingen en overheidsmaatregelen kunnen het verloop beïnvloeden.
Maar het verklaart wel waarom een woningmarkt al aan het veranderen kan zijn, terwijl de gerealiseerde verkoopprijzen voorlopig nog blijven stijgen.
Wat verwacht ik voor 2027 en 2028?
Mijn verwachting is dat de Nederlandse luxe huizenmarkt in 2027 verder zal normaliseren. Ik denk dat kopers meer keuze krijgen, langer over hun aankoop zullen nadenken en kritischer zullen onderhandelen. Voor verkopers betekent dat vooral dat een realistische vraagprijs en een goede presentatie belangrijker worden. Een bijzondere woning zal altijd belangstelling trekken, maar ook in het hogere segment kan een te ambitieuze prijsstelling het verkoopproces behoorlijk vertragen.
En 2028?
Als het aantal transacties de komende kwartalen verder afneemt en het beschikbare aanbod blijft toenemen, acht ik een neerwaartse prijscorrectie in delen van het luxesegment goed mogelijk. Maar ik verwacht niet dat alle luxe woningen daardoor in gelijke mate geraakt worden. Eerder denk ik dat het verschil tussen uitzonderlijk goed en minder courant vastgoed groter zal worden. Woningen op toplocaties, met hoogwaardige kwaliteit, privacy en een bijzondere uitstraling, kunnen hun waarde relatief goed behouden. Voor woningen met een minder aantrekkelijke ligging, een verouderd interieur of forse renovatiebehoefte kan dat anders uitpakken.
Er zijn bovendien goede redenen om niet te snel conclusies te trekken. Zo verwacht Rabobank voor de Nederlandse woningmarkt als geheel in 2027 nog een gemiddelde prijsstijging van 3,2%. Een afkoelende markt hoeft dus niet meteen een dalende markt te worden.
Mijn verwachting voor 2028 is dan ook geen voorspelling van een algemene prijsval, maar eerder van een toenemende prijsdruk op woningen die onvoldoende aansluiten bij de wensen van de huidige koper.
Een interessante periode voor kopers en verkopers
Ik geloof dat de komende jaren vooral interessant worden omdat de luxe woningmarkt weer iets evenwichtiger kan worden.
Kopers krijgen mogelijk meer gelegenheid om zorgvuldig te vergelijken, zich goed te laten adviseren en te onderhandelen zonder voortdurend het gevoel te hebben achter de feiten aan te lopen.
Voor verkopers vraagt diezelfde ontwikkeling om een andere benadering. Een woning succesvol verkopen begint met begrijpen wat de koper van vandaag belangrijk vindt, niet uitsluitend met kijken naar wat vergelijkbare woningen gisteren hebben opgebracht.
Binnen Baerz & Co blijven we deze ontwikkelingen nauwgezet volgen, samen met onze aangesloten vastgoedprofessionals in de verschillende regionale markten.
Hun ervaringen zijn voor ons minstens zo interessant als de statistieken. Cijfers vertellen wat er is gebeurd. De mensen die dagelijks met kopers en verkopers werken, kunnen vaak eerder aanvoelen wat er staat te gebeuren.
Misschien is dat wel de belangrijkste les uit deze marktontwikkeling: wie wil begrijpen waar de huizenprijzen naartoe bewegen, moet niet alleen kijken naar wat woningen vandaag opbrengen, maar vooral naar wat kopers en verkopers morgen gaan doen.
Peter Beerents
Senior Managing Director Baerz & Co
Veelgestelde vragen
Gaan de prijzen van luxe huizen in 2028 dalen?
Dat is onzeker. Als het woningaanbod verder groeit en het aantal transacties afneemt, kan in delen van de luxe huizenmarkt prijsdruk ontstaan. De gevolgen kunnen sterk verschillen per regio en woning. Een algemene prijsdaling in 2028 staat daarmee niet vast.
Welke luxe woningen kunnen gevoeliger zijn voor prijsdalingen?
Woningen met een minder aantrekkelijke ligging, achterstallig onderhoud of een grote renovatiebehoefte kunnen gevoeliger zijn voor prijsdruk. Kopers houden rekening met de totale investering na aankoop. Ook een te hoge oorspronkelijke vraagprijs kan aanleiding geven tot een prijsaanpassing.
Betekent een lagere vraagprijs dat een woning minder waard is geworden?
Niet noodzakelijk. Een vraagprijsverlaging kan betekenen dat de oorspronkelijke vraagprijs te ambitieus was. Om een waardedaling vast te stellen, moet worden gekeken naar gerealiseerde verkoopprijzen van voldoende vergelijkbare woningen en de ontwikkeling van de lokale markt.
Is het verstandig om te wachten met het kopen van een luxe woning?
Dat hangt af van uw woonwensen, financiële situatie en het beschikbare aanbod. Wachten biedt geen garantie op een lagere aankoopprijs. Bij een bijzondere woning op een schaarse locatie kan het lastig zijn later een vergelijkbaar alternatief te vinden. Beoordeel daarom vooral of de woning en de totale investering bij uw situatie passen.
Hoe bereid ik mijn luxe woning voor op een kritischere markt?
Begin met een realistische waardebepaling en een helder beeld van concurrerende woningen. Zorg voor een verzorgde presentatie en duidelijke informatie over onderhoud, energieprestaties en eventuele werkzaamheden. Een gespecialiseerde lokale makelaar kan helpen de vraagprijs en verkoopstrategie op de doelgroep af te stemmen.
Bronnen
- Vastgoedmarkt, Servaas van der Laan, 22 oktober 2026 — Dankzij dit patroon weten we dat de huizenprijzen binnenkort weer gaan dalen.
- NVM/brainbay — Woningmarktcijfers derde kwartaal 2026.
- CBS/Kadaster — Woningtransacties en prijsontwikkeling, augustus en september 2026.
- Dynamis — Onderzoek vraagprijsverlagingen, september 2026.
- RaboResearch — Kwartaalbericht Woningmarkt, september 2026.
