В мире глобальных перемен клиенты Baerz действуют с ясностью. От частных островов до закрытых усадеб и пентхаусов на набережной — ландшафт ультра-престижной недвижимости в Европе меняется, и многое происходит тихо, вне рынка. Этот отчет основан на реальных перемещениях капитала UHNW, спросе Baerz Private Office и сделках, проведённых с участием консультантов по всему континенту.
В этом руководстве раскрывается, где растет спрос, какие направления набирают популярность и как персональные консультанты Baerz помогают клиентам побеждать на самых конкурентных и закрытых рынках Европы.
Следующие города стали лидерами в экосистеме европейской элитной недвижимости — не из-за активности на порталах, а благодаря объему и скорости тихих сделок, проведённых консультантами Baerz. В этих городах публичный инвентарь часто служит отвлекающим манёвром, а реальный рынок движется на закрытых встречах, по эксклюзивным мандатам и через переговоры, инициированные консультантами.
Амстердам возглавляет рейтинг тенденций европейской элитной недвижимости 2025 года. Ужесточение голландского регулирования только повысило ценность исторических домов на каналах и вилл. В районах Oud-Zuid и Grachtengordel покупатели всё чаще обращаются к частным каналам. Персональные консультанты Baerz провели одни из самых конфиденциальных и высокоценностных сделок региона за последний год.
Женева, давно известная как оплот межпоколенного богатства и частного банкинга, продолжает привлекать семьи, ищущие конфиденциальность. Привлекательность внебиржевого рынка здесь обусловлена не только предложением, но и безупречной инфраструктурой управления капиталом и международным нейтралитетом. Консультанты Baerz в Женеве работают исключительно по рекомендациям.
Марбелья остаётся ключевым направлением для покупателей вторых домов, особенно на Золотой Миле и в Ла Загалете. Здесь важна скорость: ультра-престижные виллы часто продаются за недели до появления на порталах — если появляются вообще. Клиенты Baerz получают ранний доступ через встроенные сети и тщательно отобранные отношения с застройщиками.
В Монако ситуация характеризуется ликвидностью, а не объемом. Цены остаются непревзойдёнными, но объекты быстро переходят в руки тех, кто представлен профессионально. Юридическая прозрачность и возможности для получения резиденции только усиливают привлекательность Монако, однако для успешной работы на микро-рынке необходима глубокая экспертиза.
Милан стал магнитом для международных инвесторов, ценящих архитектуру, стабильность и дизайн-ориентированный образ жизни. В районах за пределами центрального Дуомо растёт спрос на виллы-комплексы, особенно среди UHNW-покупателей, стремящихся хеджировать валютные риски или приобретать многопоколенные активы.
Другие значимые рынки включают Лиссабон, где, несмотря на закрытие программы Golden Visa, сохраняется спрос со стороны британских и голландских граждан, ищущих налоговую стабильность; Гаагу и Вассенар, предпочитаемые посольствами и деловыми семьями; Антверпен, где реставрация таунхаусов сочетается с трансграничными инвестициями; и Вену, где спрос определяется юридической ясностью и сохранением капитала.
По мере расширения тенденций европейской элитной недвижимости 2025 года за пределы традиционных столиц крупные сельские усадьбы становятся ключевыми элементами стратегии UHNW. Современные покупатели не убегают из городов, они создают двойную жизнь. Современная усадьба — это гибрид: место уединения, бизнес, сельскохозяйственное предприятие и наследственный актив в одном.
В Португалии персональные консультанты Baerz сосредоточены на элитных объектах в Кашкайше, Синтре и Алгарве. Эти регионы предлагают близость к международному аэропорту Лиссабона, разнообразный архитектурный фонд и конфиденциальные усадебные объекты. Покупатели с высоким уровнем капитала отдают предпочтение восстановленным квинтам в Синтре, прибрежным уединениям возле Вале-ду-Лобо и Квинта-ду-Лаго, а также виллам на вершинах холмов в Эшториле с потенциалом двойного использования и доступом к престижным международным школам.
Франция остаётся эталоном культуры шато, особенно в Дордони и Провансе, где покупатели сочетают привлекательность образа жизни с возможностями для гостеприимства или винодельческого бизнеса. Италия, как всегда, предлагает очарование и вызовы: усадьбы в Тоскане и Умбрии востребованы, но только при наличии правильных местных команд и тщательной экспертизы консультантов. В командах Baerz теперь работают агрономы, эксперты по зонированию и штатные архитекторы, которые оценивают реализуемость проекта ещё до осмотра объекта.
Это не просто дома — это экосистемы.
Хотя рейтинг отражает текущие перемещения капитала, несколько регионов имеют значительный потенциал роста в ближайшие 12–24 месяца. Это рынки, где сходятся геополитические изменения, инфраструктура и психология покупателей.
Мальта, например, восстанавливает позиции среди UHNW-персон после недавних изменений в паспортном режиме и возрождения интереса к суверенитету малых островов. Для клиентов Baerz Мальта представляет собой как образ жизни, так и геополитическую страховку.
Апулия (Италия) перестала быть просто дизайнерской жемчужиной. Движение masseria — очаровательные сельские усадьбы с современными реновациями — выводит регион в сегмент трофейных объектов, особенно среди покупателей из Нидерландов, Бельгии и Германии.
Прованс выигрывает от подключения к TGV и возрождения интереса к гибридному образу жизни: клиенты делят время между Парижем и Альпийскими холмами, инвестируя в усадьбы, которые обеспечивают приватность без ущерба для доступности.
Черногория продолжает подниматься как редкий инвестиционный рынок Адриатики с низкой налоговой нагрузкой и дефицитом первоклассных объектов. А Фрисландия становится игрой на североевропейском земельном банке: удалённая, спокойная и в двух часах от Амстердама.
Аналитика Baerz основана на реальном поведении покупателей, а не на предположениях. Профили отражают реальные модели стратегического приобретения в самых востребованных локациях Европы.
В Амстердаме международные семьи ориентируются на исторические дома у каналов с потенциалом реновации, часто через тихие мандаты. Тоскана и Алентежу привлекают покупателей, формирующих долгосрочные многофункциональные усадьбы для поколений, сельского хозяйства или бутик-гостеприимства.
Марбелья, Прованс и Черногория привлекают покупателей, ищущих налоговые преимущества, климатическую стабильность и внебиржевые возможности, в то время как Лиссабон и Вена предлагают стратегии с двойной городской опорой и прозрачным регулированием.
В элитной недвижимости существует тихая истина: лучшие дома никогда не выходят на рынок. В 2025 году эта истина определяет сам рынок. Покупатели, полагающиеся на порталы или уведомления по электронной почте, уже на два шага позади.
Персональные консультанты Baerz предлагают принципиально иной подход. Каждый консультант Baerz ведёт ограниченное число мандатов, обеспечивая неспешное сопровождение, индивидуальную навигацию и абсолютную конфиденциальность, которые клиенты такого уровня не только ожидают, но и требуют. Мы не заваливаем клиентов множеством вариантов — мы тщательно отбираем. Наши консультанты обучены отсеивать 80% несерьёзного трафика покупателей ещё до вовлечения продавцов.
От раннего изучения зонирования до налогового планирования и сопровождения после сделки Baerz обеспечивает процесс высочайшего уровня, который больше напоминает частный банкинг, чем недвижимость. И поскольку мы работаем в разных юрисдикциях с юридической экспертизой, клиенты Baerz совершают сделки с уверенностью — будь то при покупке прибрежной виллы, городского пентхауса или усадьбы площадью 150 гектаров.
Какие основные риски для покупателей UHNW на европейском рынке недвижимости в 2025 году?
Юридические нарушения, искажённые структуры собственности и скрытые ограничения зонирования остаются ключевыми рисками. Именно поэтому Baerz привлекает юридических экспертов ещё до просмотров. Прозрачность на этапе мандата защищает от дорогостоящих сюрпризов.
Как UHNW-персоны сочетают образ жизни с эффективностью активов?
Современные покупатели приобретают объекты с разными функциями — сочетая личное использование с бутик-гостеприимством, регенеративным сельским хозяйством или хранением искусства. Они структурируют покупки через семейные офисы и требуют недвижимости, соответствующей ESG-принципам для долгосрочной актуальности.
Какие типы внебиржевой недвижимости превосходят по доходности аналоги на рынке?
Пентхаусы с дизайнерским подходом, прибрежные усадьбы, исторические фермерские хозяйства с операционной инфраструктурой и конные комплексы обеспечивают более высокий ROI при покупке вне порталов. Ранний доступ остаётся главным фактором ценообразования.
Как покупатели оценивают время входа на закрытые сегменты элитного рынка?
Время определяется потоком сделок, а не списками. Консультанты Baerz ориентируются на скорость закрытия частных сделок, а не на цены порталов. Когда покупатели видят повторяющиеся сделки при низком уровне инвентаря в нише, это сигнал к действию.
В чём заключается ценность персонального консультанта Baerz помимо доступа?
Помимо доступа, персональные консультанты Baerz предлагают фискальное структурирование, использование юрисдикций и сопровождение после сделки — от планирования резиденции до контроля реставрации. Это недвижимость как сервис, а не просто сделка.
English 
Dutch 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Swedish 
Portuguese 
Polish 
Greek 
Italian