По всей Европе разговоры о недвижимости всё чаще начинаются с другого набора вопросов, чем десять лет назад.
Маршруты миграции, более широкие геополитические напряжённости и меняющаяся региональная безопасность стали неотъемлемой частью обсуждения рынка недвижимости. События, разворачивающиеся в Восточном Средиземноморье и на Ближнем Востоке в последние годы, напомнили инвесторам, как быстро меняются восприятия стабильности в соседних регионах. Покупатели внимательно следят за потоками населения через Средиземное море, тем, как города справляются с демографическим давлением, и как правительства реагируют на эти изменения. Для международно мобильных состоятельных клиентов эти факторы определяют, где семьи чувствуют себя комфортно и готовы закрепиться на долгосрочную перспективу.
За последние несколько лет эти динамики стали невозможно игнорировать. Перемещения населения по западному, центральному и восточному коридорам Средиземноморья изменили политические дискуссии во многих европейских странах. Одновременно периоды обострения напряжённости на Ближнем Востоке усилили понимание тесной связи стабильности Европы с событиями в соседних регионах. Городские центры продолжают принимать новые потоки населения, в то время как предложение жилья не успевает за спросом.
Влияние на рынки недвижимости ощутимо.
Недавние исследования миграции, проведённые европейскими аналитическими центрами, показывают, что более 140 000 состоятельных лиц ежегодно переезжают за границу в середине 2020-х годов. Европа привлекает значительную часть этого потока. Такие страны, как Швейцария, Италия, Португалия и Греция, продолжают привлекать состоятельных резидентов, в то время как Великобритания в последние годы испытывает заметный отток богатых домохозяйств.
Сегодня, когда состоятельные покупатели встречаются с консультантами, разговор быстро выходит за рамки архитектуры и местоположения. Клиенты интересуются геополитической стабильностью, миграционным давлением, налоговыми системами и уровнем повседневной безопасности. Они хотят понять, как глобальные события могут повлиять на места, где планируют жить, проводить время с семьёй или сохранять капитал на десятилетия.
Таким образом, элитная недвижимость сегодня рассматривается в ином контексте. Она по-прежнему связана со стилем жизни и архитектурой, но всё чаще отражает более широкий вопрос, который инвесторы задают себе: где в мире достаточно стабильная среда для долгосрочного проживания?
По всей Европе разговоры о недвижимости всё чаще начинаются с другого набора вопросов, чем десять лет назад.
Маршруты миграции, более широкие геополитические напряжённости и меняющаяся региональная безопасность стали неотъемлемой частью обсуждения рынка недвижимости. События, разворачивающиеся в Восточном Средиземноморье и на Ближнем Востоке в последние годы, напомнили инвесторам, как быстро меняются восприятия стабильности в соседних регионах. Покупатели внимательно следят за потоками населения через Средиземное море, тем, как города справляются с демографическим давлением, и как правительства реагируют на эти изменения. Для международно мобильных состоятельных клиентов эти факторы определяют, где семьи чувствуют себя комфортно и готовы закрепиться на долгосрочную перспективу.
За последние несколько лет эти динамики стали невозможно игнорировать. Перемещения населения по западному, центральному и восточному коридорам Средиземноморья изменили политические дискуссии во многих европейских странах. Одновременно периоды обострения напряжённости на Ближнем Востоке усилили понимание тесной связи стабильности Европы с событиями в соседних регионах. Городские центры продолжают принимать новые потоки населения, в то время как предложение жилья не успевает за спросом.
Недавние исследования миграции, проведённые европейскими аналитическими центрами, показывают, что более 140 000 состоятельных лиц ежегодно переезжают за границу в середине 2020-х годов. Европа привлекает значительную часть этого потока. Такие страны, как Швейцария, Италия, Португалия и Греция, продолжают привлекать состоятельных резидентов, в то время как Великобритания в последние годы испытывает заметный отток богатых домохозяйств.
Сегодня, когда состоятельные покупатели встречаются с консультантами, разговор быстро выходит за рамки архитектуры и местоположения. Клиенты интересуются геополитической стабильностью, миграционным давлением, налоговыми системами и уровнем повседневной безопасности. Они хотят понять, как глобальные события могут повлиять на места, где планируют жить, проводить время с семьёй или сохранять капитал на десятилетия.
Таким образом, элитная недвижимость сегодня рассматривается в ином контексте. Она по-прежнему связана со стилем жизни и архитектурой, но всё чаще отражает более широкий вопрос, который инвесторы тихо задают себе: где в мире достаточно стабильная среда для долгосрочного проживания?
Когда разговоры с международными покупателями переходят к Европе, миграция неизбежно становится частью обсуждения.
Не как политический спор, а как практический вопрос о том, как города развиваются со временем. Перемещения населения влияют на спрос на жильё, нагрузку на инфраструктуру и в конечном итоге на долгосрочный характер городской среды.
Цифры значительны. К концу 2024 года в Европейском союзе находилось примерно 4,4 миллиона человек под временной защитой, подавляющее большинство из которых были вынуждены покинуть Украину. Германия и Польша вместе приняли почти половину этого населения. В том же году около 14 000 беженцев были официально переселены внутри ЕС, при этом Германия и Франция приняли около 60 процентов этих прибывших.
Потоки миграции в Европу обычно следуют по трём основным коридорам:
Западное Средиземноморье — из Марокко в Испанию
Центральное Средиземноморье — из Ливии или Туниса в Италию
Восточное Средиземноморье — из Турции в Грецию
Далее потоки населения концентрируются в крупнейших экономических центрах континента. Города, такие как Лондон, Париж, Берлин, Амстердам и Брюссель, принимают наибольший демографический прирост благодаря уже существующим возможностям трудоустройства, университетам и развитой инфраструктуре.
Для рынков недвижимости последствия очевидны. Спрос быстро растёт в этих мегаполисах, в то время как строительство не успевает за ним. По оценкам, дефицит жилья в Европейском союзе составляет около 925 000 жилых единиц, что является структурной проблемой, продолжающей оказывать давление на рост цен.
Инвесторы, наблюдающие за этими тенденциями, понимают, что рост приносит как возможности, так и нагрузку. Живые города привлекают таланты, капитал и культуру. В то же время постоянное демографическое давление усиливает требования к жилью, инфраструктуре и градостроительству.
Эти динамики всё больше определяют, где покупатели чувствуют себя комфортно, и где начинают искать альтернативы.
Когда разговор переходит от инвестиций к реальному проживанию, вопрос, который задают покупатели, становится гораздо проще: Насколько там безопасна повседневная жизнь?
Безопасность сегодня работает на нескольких уровнях. Есть геополитическая стабильность — удалённость от региональных конфликтов и минимальная подверженность глобальной неопределённости. Есть повседневная безопасность — уровень преступности, социальная сплочённость и ощущение предсказуемости повседневных процессов.
Западная и Центральная Европа по-прежнему входят в число самых безопасных регионов мира. Согласно Индексу глобального мира 2025, восемь из десяти самых мирных стран мира расположены в Европе, включая Швейцарию, Австрию и Ирландию.
Однако внутри крупных мегаполисов ситуация может значительно различаться между районами. Статистика ЕС показывает рост зарегистрированных случаев сексуального насилия на 79 процентов с 2013 по 2023 год, что частично связано с расширением юридических определений и улучшением учёта. Количество преднамеренных убийств в ЕС увеличилось на 1,5 процента в 2023 году, хотя в целом уровень остаётся низким по мировым меркам.
Некоторые города периодически привлекают внимание из-за локальных криминальных тенденций. Анализы безопасности выделяют проблемные районы в Марселе, Неаполе, Мальмё, Дублине и Лондоне, особенно связанные с организованными преступными группами и бандами.
Для международных покупателей, оценивающих места для длительного проживания, эти факты имеют значение. Семьи склонны выбирать районы, где повседневная жизнь ощущается сбалансированной: удобные для прогулок улицы, сплочённые сообщества и комфортная общественная среда как днём, так и ночью.
Южноевропейские страны, такие как Испания, продолжают занимать высокие позиции по этим показателям. Уровень убийств в Испании составляет около 0,64 на 100 000 жителей, что делает её одной из самых безопасных крупных европейских стран.
Для многих покупателей качество жизни становится решающим фактором. Климат, культура и архитектура привлекают внимание в первую очередь, но долгосрочная привлекательность жилья зависит не меньше от таких тихих аспектов, как безопасность, стабильность и комфорт повседневной жизни.
Испания и Португалия остаются одними из лидеров на рынке элитной недвижимости Европы.
Экономические прогнозы предполагают, что обе страны будут входить в число самых быстрорастущих экономик Европы в ближайшие годы. Цены на первичное жильё, по последним анализам европейского рынка недвижимости, ожидается, вырастут примерно на 5 процентов в Марбелье и Мадриде и около 4,5 процента в Лиссабоне.
Спрос поддерживается несколькими структурными факторами.
В Испании сравнительно низкие налоговые ставки на недвижимость по сравнению со многими северными европейскими странами, оцениваемые примерно в 0,07 процента от частного капитала. Режим Нерезидента с особыми налоговыми условиями в Португалии традиционно привлекает иностранных специалистов, а Закон Бекхэма в Испании предоставляет налоговые льготы для международных работников, переезжающих в страну.
Стиль жизни остаётся главным драйвером. Южноевропейские прибрежные регионы предлагают благоприятный климат, доступность и культурное разнообразие. Города, такие как Марбелья, всё больше привлекают международных предпринимателей и удалённых специалистов, привлечённых сочетанием средиземноморского образа жизни и современной инфраструктуры.
Швейцария и Монако продолжают представлять самый стабильный сегмент европейской жилой недвижимости.
Швейцария сочетает сильные институты, низкий уровень преступности и исторически стабильную валюту. Во многих кантонах отсутствует налог на прирост капитала при продаже недвижимости, а общие налоги на недвижимость остаются умеренными — около 0,27 процента от частного капитала.
Строгие правила владения и ограниченные земли под застройку поддерживают ограниченное предложение. Эти факторы обеспечивают долгосрочный спрос в таких городах, как Цюрих, Женева и Лозанна.
Монако функционирует в совершенно иной категории мировых рынков недвижимости. Княжество не взимает налог на недвижимость и налог на прирост капитала, хотя для получения вида на жительство обычно требуется банковский депозит примерно в 500 000 € и подтверждённое жильё в стране.
Предложение недвижимости остаётся крайне ограниченным, что поддерживает статус Монако как одного из самых дорогих жилых рынков мира. Прогнозы предполагают ежегодный рост цен на первичное жильё примерно на 4 процента в ближайшие годы.
Когда разговоры с покупателями переходят к средиземноморской недвижимости, Адриатика часто рассматривается несколько иначе.
Клиенты, побывавшие на Французской Ривьере, на Майорке или вдоль итальянского побережья, часто отмечают одно и то же: Адриатика ощущается иначе.
Хорватия и Черногория имеют побережье, сочетающее средневековые портовые города, венецианскую архитектуру и драматичные горы, спускающиеся прямо в море. Дубровник, Сплит, Хвар и залив Котор уже десятилетиями находятся на туристической карте Европы. Изменился тип покупателей, которые стали обращать на них пристальное внимание.
Консультанты всё чаще слышат от международных клиентов схожие мысли. Если Средиземноморье остаётся одним из самых желанных регионов мира, то где оно всё ещё кажется сбалансированным, а не перенасыщенным?
Адриатика отвечает на этот вопрос несколькими способами.
Первое — плотность застройки. Многие прибрежные города Адриатики остаются меньшими и менее интенсивно застроенными, чем части Западного Средиземноморья. Масштабы строительства исторически были более умеренными, а сообщества по-прежнему во многом ориентированы на морскую культуру и туризм, а не на масштабное мегаполисное расширение.
Второе — география. Регион находится вне основных морских миграционных маршрутов, формирующих демографическое давление в Испании, Италии и Греции. В то время как эти страны продолжают принимать потоки населения через западные и центральные коридоры Средиземноморья, прибрежные города Адриатики испытывают более медленные демографические изменения.
Для многих покупателей эта разница становится заметна почти сразу после пребывания в регионе.
Третий фактор — цены.
Элитная недвижимость на берегу Адриатики по-прежнему торгуется на значительно более низком уровне по сравнению с аналогичными локациями на Французской Ривьере, в Монако или на некоторых участках Майорки. Инвесторы часто формулируют сравнение просто: похожие пейзажи, похожий климат, кардинально разные ценовые уровни.
Это сочетание постепенно меняет восприятие Адриатики на европейской карте недвижимости. То, что раньше было в основном туристическим направлением, всё больше привлекает покупателей, ищущих долгосрочное владение жильём в более спокойной прибрежной среде.
Когда покупатели серьёзно рассматривают Адриатику, разговор быстро сводится к практическому вопросу: Хорватия или Черногория?
На первый взгляд эти две страны кажутся похожими. Побережье омывается одним и тем же морем, архитектура сочетает венецианские и средиземноморские влияния, а рынки привлекают владельцев яхт, покупателей, ориентированных на стиль жизни, и международных инвесторов. Однако инвестиционная логика каждой страны существенно различается.
Хорватия предлагает институциональную определённость. Она полностью входит в состав Европейского союза, использует евро и участвует в Шенгенской зоне. Эта структура обеспечивает нормативную стабильность и юридическую предсказуемость. Покупатели точно знают, как работает система.
Это также означает налогообложение на уровне ЕС и более жёсткие правила застройки. Владение недвижимостью регулируется европейским законодательством, и с этим связаны определённые налоговые обязательства. Для многих покупателей, особенно переезжающих из Западной Европы, такая знакомость даёт чувство уверенности.
Черногория действует по иной философии.
Страна позиционирует себя как юрисдикция с низкими налогами и благоприятными условиями для застройки, ориентированная на привлечение международного капитала. Корпоративные налоги остаются одними из самых низких в Европе, а налоги на недвижимость минимальны. Крупные проекты марин, такие как Porto Montenegro, Portonovi и Luštica Bay, созданы специально для привлечения владельцев яхт и международно мобильных состоятельных клиентов.
Для некоторых покупателей это различие становится решающим.
Хорватия привлекает инвесторов, которые ценят институциональное соответствие Европейскому союзу и долгосрочное владение жильём в стабильной нормативной среде.
Черногория привлекает покупателей с более предпринимательским подходом: низкие налоги, гибкость в застройке и возможность войти в рынок элитного направления на ранних этапах его развития.
Многие международные инвесторы в итоге изучают оба рынка, а не выбирают один из них.
Обе страны имеют несколько общих основ, важных для международных покупателей. Они используют евро в повседневных расчетах, находятся вне основных миграционных коридоров, влияющих на части Западного Средиземноморья, и сохраняют прибрежные зоны с относительно низкой плотностью населения и умеренным давлением застройки. Для многих покупателей это сочетание уже выделяет Адриатику в отдельную категорию средиземноморских направлений для жизни.
Основное различие между странами заключается скорее в инвестиционном ритме, чем в безопасности или стиле жизни.
Хорватия привлекает покупателей, ценящих нормативную ясность и долгосрочную стабильность в рамках европейской системы. Владение недвижимостью знакомо многим европейским инвесторам, а рынок постепенно зрел, по мере расширения туризма и инфраструктуры за последнее десятилетие.
Черногория привлекает немного иной профиль покупателей. Низкие налоги, гибкость в застройке и крупные проекты марин создают рынок с более динамичным потенциалом роста, особенно для инвесторов, входящих на рынок на ранних этапах развития направления.
Для многих покупателей вывод не сводится к выбору между Хорватией или Черногорией.
Речь идёт об Адриатике в целом.
Один рынок предлагает зрелость и институциональное соответствие, другой — гибкость и возможности для расширения. Вместе они формируют прибрежный коридор, сочетающий безопасность, привлекательность для жизни и инвестиционное разнообразие в части Средиземноморья, которая остаётся сравнительно сбалансированной.
Рынки элитной недвижимости всё больше отражают более широкие геополитические и демографические реалии.
Инвесторы теперь оценивают направления с учётом сочетания стабильности, безопасности и институциональной надёжности. Политическое управление, миграционные динамики, налоговые системы и статистика преступности влияют на долгосрочный спрос на жильё. Эти факторы формируют, как покупатели оценивают как основные резиденции, так и международные объекты для образа жизни.
Южная Европа продолжает привлекать международный капитал благодаря сочетанию климата, доступности и относительно стабильной социальной среды. Испания и Португалия сохраняют сильные туристические экономики и международную связанность, в то время как Швейцария и Монако остаются одними из самых безопасных жилых сред в Европе благодаря строгому регулированию, сильным институтам и низкому уровню преступности.
Одновременно геополитическая близость и миграционные маршруты становятся частью анализа локаций для многих инвесторов. Страны, расположенные вдоль западных и центральных миграционных коридоров Средиземноморья, испытывают более значительные притоки населения и давление на городскую инфраструктуру, особенно в крупных мегаполисах. Покупатели недвижимости всё чаще оценивают, как эти демографические тенденции могут со временем повлиять на инфраструктуру, предложение жилья и локальную безопасность.
Регион Адриатики предлагает контрастный профиль. Хорватия и Черногория находятся вне основных морских миграционных маршрутов в Европу, а прибрежные города сохраняют относительно низкую плотность населения по сравнению со многими направлениями Западного Средиземноморья. В сочетании с высоким туристическим спросом и расширяющейся инфраструктурой марин, это географическое положение способствует растущему интересу международных покупателей, ищущих стабильность наряду со средиземноморским образом жизни.
Для инвесторов и покупателей жилья разговор об элитной недвижимости теперь включает более широкий набор факторов. Рыночная динамика, налогообложение, восприятие безопасности, демографические тренды и геополитический контекст всё больше влияют на перемещение капитала в глобальном ландшафте недвижимости.
Источники:
Eurostat
EU Asylum Agency
Global Peace Index
OECD Housing Data
European Central Bank
European Council on Foreign Relations
English 
Dutch 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Swedish 
Portuguese 
Polish 
Greek 
Italian