Европа на протяжении многих лет упрощала получение вида на жительство через приобретение недвижимости. Сегодня состоятельные семьи принимают куда более масштабное решение: где именно должна находиться семья, налоговая база и основной дом?
Греция служит наглядным примером этих изменений. С 2024 года по первую половину 2026 года граждане Великобритании составляли 53% сделок с недвижимостью, не связанной с местным налоговым резидентством, зафиксированных Greece Sotheby’s International Realty, что соответствует примерно €30,1 млн покупок. Средняя сумма британской сделки достигала €2,99 млн, при этом каждая сделка превышала примерно €2,6 млн. В первой половине 2026 года количество запросов из Великобритании выросло на 40% в годовом выражении, а их совокупная стоимость увеличилась на 60%.
Размер этих покупок интересен, но причина их гораздо важнее.
По данным Greece Sotheby’s, эти семьи переносили налоговое резидентство и финансовую базу вместе с семейной жизнью. Приобретение недвижимости было частью более широкой юрисдикционной стратегии, что отличает таких покупателей от тех, кто покупает виллу для шести недель отдыха летом.
Тем временем Европа ликвидирует элементы системы, которая способствовала формированию предыдущего поколения международно мобильных покупателей недвижимости. Испания отменила визу для инвесторов в 2025 году. Португалия уже исключила жилую недвижимость из перечня инвестиций, дающих право на Золотую визу. Латвия проводит собственные реформы иммиграционного законодательства.
Тем не менее международные капиталы продолжают активно перемещаться.
Греция, Италия и Швейцария демонстрируют более важный тренд. Страны, которые могут сочетать налоговую предсказуемость, политическую стабильность, надёжные механизмы получения вида на жительство и недвижимость, пригодную для постоянного семейного проживания, привлекают покупателей, даже если покупка дома не даёт автоматического иммиграционного преимущества.
Любому, кто изучает вопрос Золотой визы в Европе в 2026 году, стоит смотреть дальше вида на жительство. Более важный вопрос — что происходит после того, как вы решаете остаться.
Годами предложение Золотой визы в Европе было относительно простым. Сделайте квалифицирующую инвестицию, получите право на проживание и сохраняйте большую часть финансовой жизни в другой юрисдикции.
Эта модель всё ещё существует. Греция продолжает программу Золотой визы, а Португалия сохраняет инвестиционные пути, не связанные с жилой недвижимостью. Однако формируется иной рынок среди семей, которые намерены переехать на постоянное место жительства.
Греция делает это различие особенно заметным.
С 2024 года по первую половину 2026 года Greece Sotheby’s зафиксировала около €58,2 млн сделок, не связанных с налоговым резидентством, со средней покупкой около €2,95 млн. Сделки по Золотой визе составили примерно €18,9 млн, со средней покупкой около €1,5 млн.
Покупатель Золотой визы может удовлетворить требования программы активом. Налоговый резидент должен строить вокруг него жизнь.
Поэтому требования к недвижимости становятся гораздо строже. Важны школы, частное здравоохранение, доступ к аэропорту, безопасность, офисные помещения, жильё для персонала, парковка и функционирование инфраструктуры в зимний период.
Красивая дача для отдыха может быстро не соответствовать этим требованиям.
Когда семья, налоговое положение и повседневная жизнь переезжают вместе с вами, рынок начинает ценить недвижимость, пригодную для постоянного проживания. Это объясняет, почему спрос, обусловленный налоговыми причинами, может концентрироваться даже в странах, уже знакомых с международными покупателями.
Режим по статье 5A Греции позволяет квалифицированным лицам, перенёсшим налоговое резидентство в Грецию, выбрать альтернативную систему налогообложения для доходов из иностранных источников.
В рамках действующей системы ежегодный налог составляет €100 000 на квалифицируемые иностранные доходы, и режим может применяться до 15 лет. Допустимые родственники обычно могут участвовать за дополнительную плату в €20 000 на человека в год. Заявители должны были отсутствовать в налоговом резидентстве Греции в течение семи из последних восьми лет и выполнить инвестиционное требование минимум в €500 000, согласно применимым правилам. Доходы из греческих источников облагаются обычным налогом.
Право собственности на недвижимость, иммиграционный вид на жительство и налоговое резидентство остаются тремя отдельными юридическими вопросами. Их путаница может превратить, казалось бы, продуманную стратегию переезда в дорогостоящую административную проблему.
Греция особенно хорошо иллюстрирует это различие, поскольку её программы Золотой визы и по статье 5A привлекают совершенно разные мотивации.
Около 88% сделок, не связанных с налоговым резидентством, зафиксированных Greece Sotheby’s, сосредоточены на Ривьере Афин. В то же время традиционный британский спрос на отдых остаётся заметным на греческих островах.
Эта концентрация показывает, куда на самом деле приходит налоговая миграция. Семьи, перемещающие финансовую жизнь, концентрируются вокруг круглогодичной инфраструктуры, а не рассредотачиваются по традиционным курортным рынкам Греции.
Ривьера Афин обеспечивает доступ к столице, международным школам, частному здравоохранению, деловой инфраструктуре и международному аэропорту, сохраняя при этом прибрежную жилую среду, которая изначально делала Грецию привлекательной.
Когда второй дом становится первым, география становится гораздо менее снисходительной.
Великобритания стала живым экспериментом того, как быстро налоговая реформа может изменить относительную привлекательность резидентства.
Исторический режим non-dom, основанный на домицилии, завершился 6 апреля 2025 года и был заменён четырёхлетним режимом Foreign Income and Gains. Новые квалифицированные резиденты могут получить освобождение от налогов на иностранные доходы и прирост капитала в первые четыре налоговых года после не менее десяти последовательных лет отсутствия в Великобритании. Для более давних non-dom ситуация существенно изменилась.
Налог не объясняет всех причин ухода состоятельных семей из Великобритании. Семейные обстоятельства, бизнес-интересы, планирование наследства, образование и образ жизни могут иметь ещё большее значение.
Тем не менее, временные рамки трудно игнорировать.
Greece Sotheby’s отмечает, что активность британских non-dom по переезду особенно усилилась осенью 2025 года, спустя несколько месяцев после вступления реформы в силу. К первой половине 2026 года количество запросов из Великобритании выросло на 40% в годовом выражении.
Эти цифры не доказывают единственную причину, но показывают, как быстро направление спроса может измениться, когда одна юрисдикция меняет правила, а другая предлагает надёжную альтернативу.
Италия пошла ещё дальше в этой конкуренции.
Италия бросает вызов идее, что международно мобильные семьи ищут исключительно минимальные налоговые ставки.
Статья 24-bis позволяет новым резидентам платить фиксированный ежегодный налог на квалифицируемые иностранные доходы до 15 лет. С 1 января 2026 года эта сумма выросла до €300 000 в год. Допустимые члены семьи могут участвовать за €50 000 каждый. Заявители должны были отсутствовать в налоговом резидентстве Италии в течение девяти из последних десяти лет, а доходы из итальянских источников облагаются обычным налогом.
Годовой налог вырос с €200 000 до €300 000 одним решением.
Тем не менее Knight Frank сообщил в августе 2026 года, что более 60% запросов от международных клиентов супер-премиум сегмента в Италии были обусловлены налоговыми соображениями. Эта статистика отражает клиентскую базу Knight Frank, а не весь итальянский рынок, но поведение всё равно показательно.
Состоятельные семьи явно ценят нечто большее, чем просто низкую ставку налога.
Для домохозяйств с существенными иностранными доходами предсказуемость ежегодных налоговых обязательств на длительный срок может быть важнее, чем поиск более дешёвого, но менее стабильного режима.
За этим следует спрос на недвижимость.
Цены на элитную недвижимость в Милане выросли с примерно €17 270 за м² в 2022 году до более €22 000 в 2025 году. Ограниченное предложение, международное образование, финансы, мода, профессиональные услуги и глобальная связность способствуют этому росту, поэтому связывать его исключительно с налоговой миграцией было бы неправильно. Налоговый режим лишь добавляет дополнительный источник спроса на уже напряжённом рынке.
Таким образом, налоговый режим может создавать спрос на определённый тип жилья без необходимости обязательной покупки недвижимости. В Италии дом следует за решением о переезде.
Это различие имеет огромное значение для жилых рынков, поскольку такие семьи нуждаются в домах, в которых они действительно могут жить.
Швейцария усложняет привычную логику Золотой визы.
Квалифицированные иностранные резиденты могут воспользоваться системой налогообложения на основе расходов, известной как налог на фиксированную сумму, где налоговая база связана преимущественно с расходами на проживание. Для участия требуется иностранное гражданство, установление швейцарского резидентства впервые или после длительного отсутствия, а также, как правило, отказ от трудовой деятельности в Швейцарии. Правила кантонов существенно различаются, некоторые из них отменили этот режим.
Недвижимость добавляет ещё один уровень сложности.
Закон Lex Koller ограничивает определённые приобретения жилой недвижимости иностранцами, а покупка недвижимости в Швейцарии не даёт автоматического права на проживание. Иммиграционный статус и приобретение недвижимости решаются отдельно.
По стандартам традиционной Золотой визы Швейцария должна быть в невыгодном положении.
Тем не менее частное богатство продолжает выбирать её.
Политическая стабильность, институциональная надёжность, частное банковское обслуживание, безопасность, стабильность валюты, здравоохранение, международное образование и крайне ограниченное предложение элитного жилья создают условия владения, которые оправдывают значительные сложности на этапе въезда.
Таким образом, Швейцария выявляет слабое место традиционного разговора о Золотой визе в Европе. Самая простая для въезда юрисдикция и самая надёжная для обустройства семьи могут быть совершенно разными.
На этом уровне удобство уступает место институциональной уверенности, которую гораздо сложнее заменить.
Испания, Португалия и Латвия демонстрируют, как быстро меняется старая модель.
Испания отменила визу для инвесторов с 3 апреля 2025 года, завершив программу, включавшую путь через недвижимость стоимостью €500 000. Доступность жилья и давление на жилые рынки стали частью политических аргументов против продолжения программы.
Португалия сделала это раньше. Закон 56/2023 исключил жилую недвижимость из квалифицируемых инвестиций по программе ARI, сохранив возможность получения вида на жительство через другие инвестиционные пути. Международный капитал по-прежнему может участвовать в программе, но покупка португальского дома перестала быть обязательным условием.
Латвия недавно провела значительную иммиграционную реформу. 20 августа 2026 года Сейм пересмотрел новый закон об иммиграции после президентского рассмотрения и утвердил ужесточение контроля и пересмотр процедур получения вида на жительство. Поскольку закон принят недавно, окончательное правовое регулирование существующих и будущих прав на жительство, связанных с недвижимостью, требует подтверждения перед построением стратегии приобретения.
Европейские институты оказывают давление и с другой стороны.
Суд Европейского союза в апреле 2025 года вынес решение против программы гражданства через инвестиции Мальты. Это решение касалось гражданства и не запрещало программы получения вида на жительство через инвестиции в Европе, но усилило институциональное недовольство трактовкой прав членства как простых финансовых продуктов.
Отмена визы, связанной с недвижимостью, не устраняет международный спрос на недвижимость. Меняется причина, по которой некоторые покупатели приходят на рынок.
Это различие может оказаться гораздо важнее для элитных жилых рынков, чем исчезновение отдельных программ.
Пассивный инвестор может приобрести квалифицируемый актив, проводить мало времени на месте и вести большую часть экономической деятельности в другой стране.
Настоящий резидент оставляет гораздо больший след.
Переезд семьи создаёт постоянное потребление. Вы занимаетесь основным жильём, пользуетесь школами и здравоохранением, нанимаете персонал, устанавливаете банковские отношения, сотрудничаете с местными консультантами, покупаете услуги и, возможно, переносите бизнес или профессиональную деятельность вместе с собой.
Для правительств, конкурирующих за международно мобильное богатство, это гораздо более ценное предложение, чем одна сделка с недвижимостью.
Это также объясняет, почему конкуренция за налоговое резидентство может расти, в то время как инвестиционные визы, связанные с недвижимостью, исчезают. Страна может потерять интерес к выдаче вида на жительство из-за покупки квартиры, но значительно заинтересоваться привлечением этого же человека в качестве долгосрочного налогоплательщика.
Элитная недвижимость по-прежнему выигрывает, но другим путём.
Недвижимость становится следствием выбора юрисдикции.
Задачи переезда безжалостно выявляют слабые места, которые не проявляются во время двухнедельного летнего отдыха.
Удалённое поместье выглядит иначе, когда аэропорт в двух часах езды. Вилла на острове теряет часть очарования, если для специализированной медицинской помощи требуется перелёт. Сезонные рестораны менее важны, чем возможность найти надёжный персонал, школы и профессиональные услуги в январе.
Даже сам дом должен работать эффективнее.
Семьям, переезжающим на постоянное место жительства, обычно нужны дополнительные спальни, большие внутренние пространства, полноценные офисы, приватность, безопасность, жильё для персонала, значительная парковка и системы отопления и охлаждения, рассчитанные на круглогодичное проживание.
Окружающая инфраструктура фактически становится частью недвижимости.
Международные школы, частные больницы, аэропорты, банковские, юридические и налоговые услуги, домашний персонал и круглогодичная инфраструктура влияют на спрос почти так же сильно, как архитектура или виды, когда недвижимость становится основным домом.
Это объясняет, почему налогово обусловленный переезд часто концентрируется в местах, уже функционирующих как полноценные экосистемы богатства.
Ривьера Афин предлагает близость к столице. Милан сочетает качество жилья с одним из крупнейших коммерческих центров Европы. Женева и Лугано интегрируют инфраструктуру частного богатства в повседневную жизнь.
Красивый дом по-прежнему важен. Просто теперь у него гораздо более серьёзная задача.
Греция, Италия и Швейцария конкурируют с очень разных позиций, что делает любые упрощённые рейтинги малоинформативными.
Греция сочетает режим по статье 5A с активной программой Золотой визы, средиземноморским образом жизни и элитным прибрежным рынком, связанным с крупной столицей. Бюрократия остаётся фактором, а предложение действительно исключительных первичных резиденций значительно сокращается за пределами нескольких устоявшихся локаций.
Италия требует значительно больше через ежегодный налог в €300 000, но предлагает глубокие жилые рынки, международное образование, профессиональную инфраструктуру и 15-летний режим, способный учитывать значительные иностранные доходы.
Швейцария делает и проживание, и приобретение недвижимости сравнительно сложными. Взамен она предлагает институциональную стабильность, развитое частное банковское обслуживание, надёжность валюты, безопасность и политическую преемственность, которые мало кто из европейских юрисдикций может повторить.
Ни одна из них не выигрывает просто за счёт дешевизны или простоты.
Всё важнее становится вопрос, сможет ли семья понять правила сегодня и сохранить разумную уверенность, что юрисдикция останется узнаваемой через несколько лет.
Высокий налог можно просчитать. Дорогой дом всё ещё может иметь финансовый смысл, а сложный иммиграционный процесс можно пройти с правильной подготовкой. То, что сложно оценить опытным покупателям, — это правительство, которое постоянно меняет правила.
Постоянно меняющиеся правила гораздо сложнее внести в таблицу расчётов.
Европейская элитная недвижимость становится менее снисходительной к покупателям, которые отделяют дом от юрисдикции вокруг него.
Архитектура, климат, приватность, виды и доступность по-прежнему формируют эмоциональную сторону приобретения. Налоговое регулирование, вопросы наследования, права на проживание, налогообложение богатства, банковское обслуживание, валюта, образование, здравоохранение и политическая устойчивость всё больше определяют, сохранится ли структура владения при контакте с реальной жизнью.
Это не значит, что каждый дом за €5 млн, €15 млн или €50 млн — это налоговая стратегия. Это значит, что покупка на таком уровне должна пройти гораздо более широкий тест.
Подумайте, что произойдёт, если изменится ваше налоговое положение. Убедитесь, что структура проживания останется надёжной на весь предполагаемый срок владения. Обсудите с консультантами вопросы наследования и владения, которые понимают соответствующие юрисдикции. Затем оцените, обладает ли сама недвижимость достаточной редкостью, качеством и ликвидностью, чтобы оставаться востребованной, если налоговая среда станет менее благоприятной.
Любой, кто сравнивает Золотую визу в Европе, должен применять ту же дисциплину.
Вид на жительство говорит, откроется ли дверь. Но он мало что говорит о том, захотите ли вы, чтобы ваша семья, богатство и недвижимость находились за этой дверью через десять лет.
Карта элитной недвижимости Европы уже начинает отражать это различие.
Страны, которые смогут привлечь следующее поколение международно мобильного богатства, будут теми, кто предложит нечто более сложное, чем привлекательная программа виз: юрисдикцию, которой состоятельные семьи смогут доверять и называть домом.
Нет. Программы Золотой визы и получения вида на жительство через инвестиции продолжаются в некоторых частях Европы, хотя ландшафт значительно ужесточился. Испания отменила визу для инвесторов в 2025 году, а Португалия исключила жилую недвижимость из квалифицируемых инвестиций в 2023 году. Греция продолжает программу Золотой визы, связанную с недвижимостью.
Несколько европейских юрисдикций продолжают предоставлять вид на жительство через квалифицирующие инвестиции, хотя допустимые инвестиции, минимальные пороги, требования к проживанию и права существенно различаются между программами. Греция остаётся одним из заметных примеров, связанных с недвижимостью, а Португалия сохраняет инвестиционное резидентство через квалифицирующиеся неимущественные пути.
Нет. Владение недвижимостью, наличие иммиграционного вида на жительство и статус налогового резидента — это отдельные юридические вопросы. Налоговое резидентство зависит от правил соответствующей юрисдикции и может включать физическое присутствие, привычное место жительства и личные или экономические связи.
Режим по статье 5A Греции позволяет квалифицированным лицам, перенёсшим налоговое резидентство в Грецию, платить ежегодный налог в размере €100 000 на квалифицируемые иностранные доходы в течение до 15 лет. Применяются условия допуска, а доходы из греческих источников облагаются обычным налогом.
Квалифицированные лица, вступающие в режим по статье 24-bis Италии с 2026 года, могут платить ежегодный заменяющий налог в размере €300 000 на квалифицируемые иностранные доходы. Допустимые члены семьи обычно могут участвовать за €50 000 каждый, а режим действует до 15 лет.
Нет. Покупка жилой недвижимости в Швейцарии не даёт автоматического права на вид на жительство. Иммиграционный статус и приобретение недвижимости регулируются отдельно, а некоторые покупки иностранцами ограничены законом Lex Koller.
Семьям, меняющим налоговое резидентство, обычно нужен настоящий основной дом, а не недвижимость, купленная только для участия в инвестиционной программе. Это концентрирует спрос в местах с международными школами, здравоохранением, аэропортами, профессиональными услугами, безопасностью и подходящим круглогодичным элитным жильём.
Да, в зависимости от целей покупателя. Золотая виза может предоставить ценные права на проживание, но международно мобильным семьям всё чаще необходимо оценивать налогообложение, наследование, политическую стабильность, правила владения недвижимостью и долгосрочные семейные потребности вместе с иммиграционной программой.
English 
Dutch 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Swedish 
Portuguese 
Polish 
Greek 
Italian