В сентябре 2026 года на Кипре было зарегистрировано 1681 договор купли-продажи недвижимости — лучший сентябрь за всю историю. Однако более интересные изменения происходят по всему острову. Лимассол остаётся крупнейшим рынком по объёму сделок, Ларнака демонстрирует особенно сильный рост, а Пафос продолжает привлекать значительную международную аудиторию покупателей. Между тем, Никосия предлагает иной вариант для тех, кто ищет постоянное жильё или хочет инвестировать в устоявшийся городской рынок.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости на Кипре, это обнадёживающий спектр возможностей. Также это поднимает важный вопрос, который стоит обсудить перед началом просмотра объектов: какая часть острова действительно соответствует вашим целям?
В конце концов, квартира с видом на марину Лимассола, вилла за пределами Пафоса и семейное жильё в Никосии — это совершенно разные приобретения. Их привлекательность, расходы на владение и потенциальная аудитория для перепродажи значительно различаются, даже если национальная статистика объединяет их в один рынок недвижимости.
А последние данные дают нам много материала для анализа.
По данным Департамента земель и кадастра, с января по сентябрь 2026 года было зарегистрировано 14 969 договоров купли-продажи, что примерно на 14% больше, чем за аналогичный период 2025 года.
Только в сентябре было зарегистрировано 1681 договор, что на 13% больше по сравнению с прошлым годом. Лидером стал Лимассол с 506 сделками, за ним следуют Ларнака с 393, Никосия с 374 и Пафос с 345. Особенно впечатляющий рост показала Ларнака — количество сделок в сентябре увеличилось на 29% по сравнению с предыдущим годом.
Международный спрос также играет значительную роль. Из зарегистрированных в сентябре договоров 705 были заключены иностранными покупателями, что составляет около 42% от общего числа по стране.
За активностью стоит значительный объём инвестиций. Согласно анализу данных земельного реестра за октябрь 2026 года, стоимость завершённых сделок с января по июль составила 2,70 млрд евро, при этом на Лимассол пришлось около 1,084 млрд евро.
Это два разных показателя: зарегистрированные договоры отражают активность покупок, а завершённые сделки фиксируют переход права собственности. Ни один из них не является прогнозом будущей доходности.
Однако они подтверждают, что Кипр привлекает значительный интерес к недвижимости в нескольких различных жилых сегментах.
Центральный банк Кипра сообщил о годовом росте цен на жилую недвижимость в размере 8,5% во втором квартале 2026 года, при этом квартиры подорожали на 8,9%, а дома — на 5,8%.
Региональная картина особенно интересна.
Ларнака показала годовой рост в 9,8%, Пафос — 9,6%, Лимассол — 7,8%, а Никосия — 5,7%. Фамагуста зафиксировала 10%, однако стоит учитывать меньший объём сделок в этом районе при интерпретации данных.
Если вы сосредоточились исключительно на Лимассоле из-за его международной репутации, возможно, стоит расширить круг поиска.
Однако более быстрый рост не всегда означает лучшую инвестицию. Цена, состояние недвижимости, конкуренция на рынке и потенциальный спрос на конкретный тип жилья влияют на итоговый результат.
И предложение реагирует на спрос. С января по май 2026 года было выдано разрешений на строительство 8978 жилых единиц, что на 63,7% больше, чем годом ранее. Эти объекты не обязательно уже построены, но их наличие важно учитывать при покупке недвижимости на этапе строительства.
Хорошее приобретение должно иметь коммерческий смысл независимо от впечатляющих национальных показателей роста.
Одно из преимуществ страны — её основные рынки недвижимости обслуживают разные потребности. Решение становится особенно интересным, если рассматривать жилые предложения каждого региона, а не только сравнивать цены.
Международная репутация Лимассола хорошо закреплена благодаря судоходству, финансовому сектору, профессиональным услугам и значительному бизнес-сообществу.
Эта коммерческая активность поддерживает спрос на недвижимость для круглогодичного проживания наряду с жилым рынком на набережной.
Если вы предпочитаете квартиры, Марина, Старый порт и центральная набережная предлагают удобный доступ к ресторанам и городским удобствам. Неаполис и Гермасогея представляют разные жилые среды, а Агийос Афанасиос и Меса Гейтония заслуживают внимания, если вы переезжаете с семьёй.
Дальше на восток Агийос Тихонас и Муттагиака предлагают более просторные дома, возвышенные участки и виды на море.
Однако мы рекомендуем оценивать объекты индивидуально. Управляемая квартира с широким спектром услуг может подразумевать значительные коммунальные платежи, тогда как вилла на склоне требует иного подхода к обслуживанию, доступу и соседству.
Адрес задаёт первоначальную привлекательность, но именно конкретная недвижимость должна оправдывать цену.
В Пафосе в первые семь месяцев 2026 года доля иностранных покупателей достигла примерно 70%, согласно официальной статистике района.
Такой международный профиль объясним благодаря устоявшимся сообществам владельцев вторых домов, прибрежным резиденциям и разнообразию вилл и квартир.
Если вы планируете длительные сезонные визиты, районы Пейя, Тала и Куклия предлагают иные варианты по сравнению с центральной квартирой в Пафосе.
Мы бы уточнили, как часто вы планируете использовать жильё, какой уровень приватности предпочитаете и насколько удобно поддерживать недвижимость в вашем отсутствии.
Если в ваших планах есть доход от аренды, анализ должен включать разрешённые виды использования, реалистичную заполняемость и доход после вычета расходов на управление и эксплуатацию.
Пафос предлагает привлекательные жилые условия. Важно определить, какие объекты соответствуют вашим ожиданиям от владения.
Ларнака заслуживает внимания благодаря своим недавним успехам.
Активность по договорам в сентябре выросла на 29% по сравнению с прошлым годом, а цены на жильё во втором квартале увеличились на 9,8% в годовом выражении.
Международный аэропорт, устоявшиеся городские районы и прибрежные жилые кварталы делают Ларнаку привлекательной как для постоянного проживания, так и для вторых домов.
Разумеется, только недавний рост не должен быть решающим фактором. Мы бы изучили конкретный район, сопоставимые сделки и качество доступного жилья, чтобы оценить, насколько запрашиваемая цена соответствует местному рынку.
Если ранее вы сосредотачивались на других регионах Кипра, Ларнака определённо стоит включить в сравнение.
Никосия не опирается на прибрежные жилые комплексы для привлечения покупателей. Как столица страны, она обслуживает устоявшийся рынок, связанный с занятостью, образованием, административными функциями и повседневными потребностями жителей.
374 зарегистрированных договора в сентябре свидетельствуют о значительной активности, хотя структура рынка отличается от более международно ориентированных прибрежных районов.
Если вы переезжаете по профессиональным причинам или рассматриваете семейное жильё, удобство школ, деловых районов, сервисов и ежедневных поездок может повлиять на выбор.
Для покупки с целью аренды мы бы изучили целевую аудиторию долгосрочных арендаторов и сопоставимые жилые объекты, а не делали бы выводы на основе сезонной аренды на побережье.
Никосия заслуживает оценки на своих условиях, особенно если приоритетом является жильё для регулярного круглогодичного проживания.
В 2026 году произошли важные изменения в стоимости приобретения недвижимости на Кипре.
С 1 января 2026 года отменён гербовый сбор, что устранило ранее существовавшие расходы при многих сделках. Однако НДС, сборы за передачу права собственности (где применимо), юридические расходы и другие затраты остаются.
Департамент земель и кадастра применяет прогрессивную шкалу сборов за передачу права собственности в размере 3%, 5% и 8%, обычно с 50% скидкой для соответствующих случаев.
Для примера, перепродажа стоимостью 600 000 евро может повлечь примерно 20 600 евро в виде сниженных сборов за передачу. Новое жильё, облагаемое НДС, рассчитывается иначе, поскольку сборы за передачу обычно не взимаются с той же сделки, облагаемой НДС.
Особое внимание заслуживает сам НДС.
Новые жилые объекты обычно облагаются НДС по ставке 19%, тогда как пониженная ставка 5% может применяться к соответствующим основным резиденциям при соблюдении условий по площади, стоимости и другим критериям.
Если вы покупаете второе жильё или инвестиционную квартиру, не стоит автоматически рассчитывать на пониженную ставку.
Существует также условие использования в течение десяти лет. Если вы прекратите использовать недвижимость как основное место жительства в этот период, может возникнуть необходимость пропорционального возврата НДС согласно действующим правилам.
Перед сравнением двух цен мы рекомендуем выяснить полные затраты на приобретение, включая особенности налогообложения НДС и возможные сборы за передачу. Объявленная цена редко бывает достаточной для полноценного финансового анализа.
Кипр усилил систему защиты покупателей, включая поправки, введённые в декабре 2023 года, и административные меры, активированные в 2026 году.
Согласно действующим правилам, продавцы обязаны прикладывать к договорам купли-продажи актуальный официальный сертификат поиска по недвижимости, в котором указаны зарегистрированные обременения и запреты.
Это важная защита, особенно если вы рассматриваете покупку на этапе строительства или объект без индивидуального свидетельства о праве собственности.
Однако подписанный договор и фактическая передача права собственности — это разные этапы сделки.
Мы ожидаем, что ваш независимый юрист проверит зарегистрированный статус недвижимости, соответствующие разрешения на строительство, незакрытые ипотечные обязательства и договорные условия до того, как вы внесёте средства.
Если покупка происходит на этапе строительства, график сдачи, этапы оплаты и положения о задержках требуют не менее тщательного изучения.
После установления юридического статуса стоит учитывать и текущие расходы. Многоквартирные дома с бассейнами, охраной и обширными общими удобствами могут иметь значительные коммунальные платежи, тогда как отдельные виллы требуют собственного обслуживания.
Это обычные составляющие осознанного владения недвижимостью, и понимание их на раннем этапе позволяет оценивать покупку с большей уверенностью.
Кипр является членом Европейского союза, однако для граждан ЕС и не входящих в ЕС действуют разные требования к приобретению недвижимости.
По информации Министерства внутренних дел Кипра, покупателям из стран, не входящих в ЕС, обычно требуется разрешение соответствующей районной администрации с использованием формы COMM 145.
Правила включают ограничения по определённым категориям недвижимости и формам владения. Они также могут распространяться на компании, контролируемые гражданами не из ЕС.
Если вы, например, покупаете с британским паспортом, необходимо заранее уточнить все требуемые разрешения до заключения обязательных договоров.
В 2026 году обсуждались дополнительные ограничения на иностранное владение, однако предложения не следует путать с уже действующим законодательством.
Также важно различать приобретение недвижимости и вопросы иммиграции или налогового резидентства. Владение недвижимостью не автоматически предоставляет ни один из этих статусов, и любые планы переезда должны оцениваться в соответствии с соответствующими правилами.
Сравнивая объекты в Лимассоле, Пафосе, Ларнаке и Никосии, вы сопоставляете очень разные жилые рынки. И хотя отдельные агенты могут убедительно представлять свои объекты, кто рассматривает альтернативы с вашей точки зрения?
Никос Циаккас обладает более чем 30-летним опытом в консультировании, финансах и работе с клиентами на Кипре и в Великобритании. В качестве персонального консультанта Baerz & Co на Кипре он помогает международным покупателям оценить подходящие локации, проанализировать стоимость недвижимости и вести переговоры, учитывая индивидуальные интересы.
Его финансовый опыт даёт особенно ценную перспективу при оценке недвижимости в рамках более широкой инвестиционной или миграционной стратегии, наряду с независимыми юридическими и налоговыми специалистами, отвечающими за профильные консультации.
Данные 2026 года рисуют обнадёживающую картину жилого рынка Кипра. Активность сделок значительна, международный спрос высок, а несколько районов демонстрируют сильный рост цен.
Однако при рассмотрении конкретных объектов разговор становится гораздо более предметным.
Мы хотели бы понять, как вы планируете использовать жильё, какие локации соответствуют этим планам и как запрашиваемая цена соотносится с рынком. Также мы изучим особенности владения, текущие обязательства и потенциальную аудиторию для перепродажи, при этом независимые юристы и налоговые консультанты займутся профильными аспектами сделки.
Консультанты Baerz & Co на Кипре включают Никоса Циаккаса, чей опыт охватывает недвижимость, финансы и структуру капитала, а также Витце Хукстра, работающего с международными клиентами, рассматривающими недвижимость и переезд на Кипр.
Их местный взгляд поможет вам оценить доступные возможности с учётом ваших индивидуальных приоритетов, а не полагаться на средние показатели национального рынка или маркетинговые преимущества конкретного проекта.
Если вы уже рассматриваете покупку, ознакомьтесь с нашим выбором недвижимости на Кипре или свяжитесь с нашими персональными консультантами, чтобы обсудить наиболее подходящие локации и объекты.
Да. Граждане ЕС обычно могут приобретать недвижимость согласно действующим правилам, а покупатели из стран, не входящих в ЕС, обычно требуют разрешения районной администрации. Тип недвижимости и форма владения могут влиять на право приобретения.
Лимассол возглавил список зарегистрированных договоров в сентябре 2026 года с 506 сделками, за ним следуют Ларнака, Никосия и Пафос. Зарегистрированные договоры отличаются от завершённых сделок по передаче права собственности.
Да. Центральный банк Кипра сообщил о годовом росте цен на жилую недвижимость в размере 8,5% во втором квартале 2026 года, хотя показатели по районам различались. Ларнака и Пафос показали более быстрый рост, чем Лимассол.
Гербовый сбор отменён для документов, подписанных с января 2026 года. В зависимости от сделки могут применяться НДС или сборы за передачу права собственности, а также юридические и другие расходы.
Нет. Владение недвижимостью не автоматически предоставляет иммиграционный или налоговый статус резидента. Любая заявка на иммиграцию инвестора рассматривается отдельно согласно соответствующим требованиям.
English 
Dutch 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Swedish 
Portuguese 
Polish 
Greek 
Italian