Перед тем как покупать второй дом в Европе, определите, что вам будет разрешено делать с ним через десять лет.
Если вы покупаете второй дом в Европе в этом году, ваши консультанты обычно быстро определят, имеете ли вы законное право на приобретение. Это по-прежнему важно, но уже не решает самый значимый аспект решения. Главная неопределённость — что вам будет разрешено делать с недвижимостью через пять или десять лет после сделки.
С 20 мая 2026 года новое законодательство ЕС значительно повысило прозрачность краткосрочной аренды для государственных органов. Одновременно муниципалитеты ужесточают правила сдачи в аренду, увеличивают надбавки на вторичные дома и пересматривают долю жилого фонда, доступного для туристического использования. Поэтому ваша проверка должна выходить за рамки только правового титула. Необходимо понимать направление развития юрисдикции, которая будет регулировать недвижимость на протяжении всего срока владения.
Традиционная проверка отвечает на знакомые вопросы. Является ли продавец собственником? Чист ли титул? Есть ли обременения? Соответствуют ли разрешения фактическому состоянию здания? И можете ли вы, как иностранный покупатель, законно приобрести объект? Ваш юрист или нотариус должны подтвердить эти моменты до завершения сделки.
Однако эти ответы отражают состояние недвижимости в конкретный момент. Они не гарантируют, что в течение срока владения вам будет разрешено использовать объект так же. Права на сдачу в аренду могут измениться, местные налоговые надбавки вырасти, а правила дома могут ограничить туристическое использование. Лицензия, действующая при покупке, может впоследствии быть аннулирована.
Это не значит, что ваш юрист что-то упустил. Его задача — определить правовой статус, который вы приобретаете сегодня. Если вы покупаете второй дом, необходим дополнительный уровень анализа: какие полномочия имеют местные власти в отношении вашего предполагаемого использования и насколько активно они их применяют.
Регламент (ЕС) 2024/1028 действует с 20 мая 2026 года. В странах-членах, где введена система регистрации краткосрочной аренды, для каждой соответствующей недвижимости требуется регистрационный номер. Он должен быть указан в объявлениях, а платформы обязаны удалять предложения без действительного номера. Регистрационные номера могут приостанавливаться или аннулироваться при неполных или недостоверных данных.
Ещё важнее, что платформы ежемесячно передают данные о деятельности: количество забронированных ночей, число гостей, страны их проживания, адрес недвижимости и URL объявления. Таким образом, контроль уже не начинается с жалобы соседа. Власти получают постоянный отчёт о реальном использовании зарегистрированных объектов.
Если доход от аренды является частью мотивации при покупке второго дома, это имеет значение. Право собственности и разрешение на краткосрочную аренду — разные права. Первое может быть надёжным, тогда как второе становится всё более регулируемым.
Изменения уже заметны в нескольких крупных европейских городах. За двенадцать месяцев до апреля 2026 года количество активных предложений краткосрочной аренды снизилось на 22,9 % в Париже, 15,3 % в Мадриде, 11,6 % в Барселоне и 5,5 % в Лиссабоне. Рим, напротив, оставался практически без изменений после введения национального идентификационного кода Италией в январе 2025 года.
Это даёт полезный способ интерпретировать регулирование. Самое предсказуемое направление не обязательно означает наименьшее количество ограничений. Рынок, который уже внедрил свою систему и прошёл адаптацию, может быть проще для оценки, чем тот, который только готовится к первому серьёзному этапу вмешательства.
Рим полезен именно по этой причине. Его рынок уже адаптировался к национальной системе идентификации, тогда как более значительные сокращения в других городах указывают на продолжающуюся активную перестройку. При покупке второго дома определите, на каком этапе цикла находится ваш регион, прежде чем считать текущие правила окончательными.
Франция полезна тем, что регуляторное воздействие исходит не от одного правила. Согласно закону loi Le Meur, муниципалитеты могут снизить годовой лимит аренды основного жилья с 120 до 90 ночей. Штрафы достигают 15 000 €, а в некоторых районах может потребоваться муниципальное разрешение на смену назначения. Национальная регистрация стала обязательной с 20 мая 2026 года, а мэры имеют право приостанавливать или отзывать регистрационные номера.
Муниципальное разрешение — лишь один из уровней. Правила совместной собственности теперь могут прямо запрещать туристическую аренду, что означает, что квартира может находиться в городе, где краткосрочная аренда разрешена, но в самом доме она запрещена. Налоговое регулирование тоже изменилось. Для не классифицированных туристических аренд порог micro-BIC снижен до 15 000 € с фиксированным вычетом 30 %, тогда как классифицированные объекты подпадают под иные правила. Энергетические требования также постепенно ужесточаются.
Если доход от аренды важен для вашей покупки, получите у продавца устав совместной собственности до подачи предложения. Изучите положения об аренде, прежде чем обсуждать прогнозируемую заполняемость и доходность. Прогноз выручки бессмыслен, если документы дома запрещают деятельность, на которой он основан.
Регулирование аренды — лишь часть расходов. Франция также показывает, как стоимость владения вторым жильём может измениться без изменения его использования.
В 2026 году 1 666 из 3 689 французских муниципалитетов применяли надбавку к местному налогу на вторичные дома. Эта доля продолжает расти, а 688 муниципалитетов установили максимальную надбавку в 60 %. Диапазон варьируется от 5 % до 60 %.
Региональная концентрация ещё более показательна. В Бретани 84,6 % муниципалитетов применяют надбавку, в Новая Аквитания — 67,9 %, в Пэи-де-ла-Луар — 65,1 %. Важно, что надбавка взимается независимо от того, сдается ли недвижимость в аренду, используется вами или стоит пустой.
При покупке второго дома рассматривайте эти сборы как постоянные расходы на владение, а не как разовые налоги. Изучите историю муниципалитета. Если регион уже повышал надбавку с 0 до 20 %, а затем с 20 до 40 %, это сигнал о направлении местной жилищной политики.
Барселона демонстрирует, что происходит, когда город решает полностью исключить категорию туристического жилья, а не просто усложнить её эксплуатацию. Город планирует не продлевать более 10 000 лицензий на туристические апартаменты после их истечения в ноябре 2028 года. Цель — вернуть эти дома в обычный жилой фонд.
Урок для вас прост. Туристическая лицензия может сегодня повышать стоимость, но её не следует рассматривать как неотъемлемую характеристику недвижимости. Это всего лишь разрешение, регулируемое законом.
Если оценка продавца существенно зависит от наличия туристической лицензии, пересчитайте стоимость без неё. Если результат существенно меняется, часть цены покупки связана с разрешением, срок действия которого вы не контролируете.
Это не обязательно делает покупку невыгодной. Просто показывает, где находится риск.
Большую часть дополнительной проверки можно провести до того, как предложение станет трудно отменить. Главное — задать вопросы, пока вы ещё свободны в переговорах, а не узнавать ответы, когда сделка уже заключена.
Уточните, разрешена ли краткосрочная аренда вообще. Если да, определите применимую систему регистрации и подтвердите наличие действующего регистрационного номера у объекта. Затем выясните, переходит ли номер вместе с правом собственности и является ли его продление автоматическим, условным или дискреционным.
Не полагайтесь на то, что текущий владелец уже размещает объявления. Текущее использование и законное будущее использование — разные вещи. Даже если вы не планируете сдавать, сохранение этой гибкости может быть важно для будущего покупателя.
Изучите полномочия муниципалитета и, что важнее, изменения, которые он действительно внёс за последние три года. Обратите внимание на лимиты аренды, правила смены назначения, требования к регистрации и налоговые меры.
Муниципалитет с широкими теоретическими полномочиями, но стабильной политикой представляет один тип риска. Муниципалитет, который регулярно вмешивается, — другой. Не нужно предсказывать местную политику, достаточно изучить недавние законодательные решения, чтобы понять направление развития.
Отделите налогообложение вторичного жилья от обычных налогов на владение недвижимостью. В некоторых юрисдикциях и муниципалитетах взимаются дополнительные сборы именно за статус вторичного жилья.
Установите текущую ставку, максимальную разрешённую ставку и выясните, повышал ли муниципалитет её ранее. Рассчитайте эту сумму как постоянные расходы на владение. Если вы покупаете второй дом, который будете занимать лишь несколько месяцев в году, надбавка взимается независимо от использования.
Для квартир и других объектов совместной собственности запросите устав до подачи предложения. Муниципальное разрешение не всегда отменяет частные ограничения здания.
Во Франции уставы совместной собственности могут прямо запрещать туристическую аренду. Значит, город может разрешать, а дом запрещать. Если гибкость аренды важна для ваших планов, это одна из самых простых и одновременно самых дорогостоящих проверок.
Читайте местную жилищную политику так же внимательно, как налоговую схему. Если власти публично заявили о намерении сокращать вторичные резиденции, ограничивать туристическое жильё или возвращать объекты в постоянный жилой фонд, выясните, какими юридическими инструментами они располагают для достижения этой цели.
Суть не в том, насколько местные жители дружелюбны. Настроения субъективны. Налоги, ограничения лицензий и правила заселения измеримы, и именно они определяют, как вы сможете использовать недвижимость.
Наконец, подумайте о вашем потенциальном покупателе. Если краткосрочная аренда будет запрещена, все покупатели, рассчитывающие на доход от аренды, исчезнут с рынка. Если расходы на владение вторым домом существенно вырастут, другая группа может пересмотреть своё решение.
Это не обязательно снизит стоимость недвижимости, но может уменьшить число покупателей и увеличить время продажи. Перед покупкой второго дома поймите, хочет ли будущий покупатель объект ради его собственных качеств или ради возможностей использования.
Регулирование по-разному влияет на разные активы. Взаимозаменяемая квартира, покупка которой сильно зависит от дохода от аренды, более уязвима к ограничениям, чем редкий дом у воды, охраняемая историческая резиденция или исключительный объект в дефицитном престижном районе.
Во многих таких рынках покупатели изначально не рассчитывали на доход от аренды. Они покупают приватность, архитектуру, расположение и долгосрочную редкость. Поэтому потеря гибкости краткосрочной аренды может иметь гораздо меньшее значение для группы покупателей, которая фактически формирует стоимость.
Это различие должно влиять на выбор где купить второй дом в Европе. Регулируемый регион может оставаться привлекательным, если объект достаточно редок, чтобы пережить изменения в разрешённом использовании. Напротив, регулирование имеет гораздо большее значение, если объект конкурирует с сотнями аналогичных и зависит от гибкости для получения дохода.
Ограничения не обязательно вызывают немедленное падение цен, чтобы повлиять на вас. Первым последствием может стать снижение ликвидности.
Если недвижимость теряет возможность краткосрочной аренды, покупатели, нуждающиеся в доходе от аренды, покидают рынок. Оставшиеся могут поддерживать прежние цены, но их меньше, что удлиняет время продажи. Это особенно важно на премиальном сегменте, где объёмы сделок изначально невелики.
Поэтому не спрашивайте только, будет ли недвижимость дороже через десять лет. Спросите, кто захочет её купить через десять лет и останутся ли эти покупатели, если исчезнут сегодняшние варианты использования.
Баланс также важен. В самых дефицитных местах Европы число частных покупателей, не заинтересованных в доходах от аренды, может оставаться достаточно высоким, чтобы изменения регулирования почти не влияли на рынок. Поэтому правильный подход — не избегать регулируемые рынки, а отличать недвижимость, чья привлекательность зависит от разрешений, от той, что сохраняет ценность без них.
Если вы покупаете второй дом, регуляторное исследование должно проводиться на этапе предложения. К моменту активной стадии оформления сделки вы уже потратили деньги, время и сформировали мнение о недвижимости. Обнаружение ограничений позже может защитить вас юридически, но информация была бы гораздо полезнее до переговоров о цене.
Ваш юрист по-прежнему должен подтвердить право собственности, титул, обременения и разрешения. Параллельно изучите устойчивость предполагаемых вариантов использования: правила аренды, уставы дома, налоги на вторичное жильё, последние муниципальные решения и потенциальный круг будущих покупателей.
Есть ситуации, когда правильный ответ — отказаться от покупки. Если сделка имеет смысл только при условии дохода от краткосрочной аренды, а муниципалитет активно сокращает туристическое жильё, а цена учитывает сохранение лицензии, значит, недвижимость несёт регуляторную зависимость, которую вы не контролируете.
С другой стороны, регион, ужесточающий правила для вторичных домов, не обязательно плох для владения. Если вы покупаете редкий объект, планируете использовать его лично и всё равно захотите его, даже если аренда исчезнет, местные ограничения могут иметь относительно небольшое значение.
Правовой титул говорит, что вы купили. Муниципалитет всё чаще говорит, что вы можете с этим делать.
Италия, Испания и Франция — три наиболее привлекательных варианта, но по разным причинам. Италия предлагает относительно стабильную систему регистрации, Испания сочетает высокий международный спрос с сильной региональной вариацией, а Франция остаётся привлекательной для редкой элитной недвижимости. Важнее конкретный муниципалитет, чем страна в целом.
Налоги на вторичные дома сильно различаются по Европе. Во Франции муниципалитеты могут добавлять от 5 % до 60 % к местному налогу на вторичные дома. Для сравнения, в Черногории налог на вторичные резиденции обычно составляет около 0,3 %–1,5 % от оценочной рыночной стоимости в год, а в Хорватии действует сравнительно скромный местный налог на дома для отдыха за квадратный метр. Точная нагрузка зависит от муниципалитета, стоимости недвижимости и структуры владения.
Да, если недвижимость остаётся привлекательной без учёта благоприятного регулирования. Редкий дом, купленный преимущественно для личного пользования, несёт меньшие регуляторные риски, чем объект, зависящий от дохода от краткосрочной аренды. Самая надёжная покупка — та, которую вы захотите сохранить, даже если правила аренды ужесточатся или налоги вырастут.
В целом, да, хотя правила приобретения зависят от страны и гражданства. Более важным вопросом часто становится, что вы сможете делать с недвижимостью после покупки. Перед приобретением проверьте местные правила аренды, требования к регистрации, налоги на вторичные дома и любые ограничения со стороны муниципалитета или дома.
Часто можно, но местные правила определяют, разрешена ли краткосрочная аренда. Системы регистрации, туристические лицензии, требования к смене назначения и уставы домов могут ограничивать аренду. Проверьте эти права до подачи предложения, особенно если доход от аренды важен для покупки.
Они могут сократить число потенциальных покупателей, особенно если покупатели зависят от дохода от аренды. Первым эффектом может стать увеличение времени продажи, а не немедленное падение цены. Для действительно редких объектов, купленных в основном для личного пользования, влияние может быть значительно меньше.
Италия продвинулась дальше многих других крупных рынков. Предложение краткосрочной аренды в Риме оставалось стабильным после введения национального идентификационного кода, тогда как в Париже, Мадриде, Барселоне и Лиссабоне наблюдалось снижение. Рынки, которые уже прошли через регуляторные изменения, легче оценивать.
English 
Dutch 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Swedish 
Portuguese 
Polish 
Greek 
Italian