Испания и Португалия сформировали одни из самых убедительных аргументов в Европе в пользу владения элитной недвижимостью и одновременно одни из самых весомых оснований для её регулирования.
Это противоречие теперь невозможно игнорировать. Согласно анализу, опубликованному в Financial Times в августе 2026 года, Португалия накопила дефицит жилья примерно в 300 000 домов с 2021 по 2025 год, что эквивалентно около 6,6% домохозяйств. Дефицит Испании оценивается примерно в 700 000–750 000 домов, в зависимости от методологии, при этом дефицит в еврозоне составляет около 0,5%.
Тем не менее дефицит почти не повлиял на цены. Официальный индекс цен на жильё в Испании вырос на 12,9% в годовом выражении в первом квартале 2026 года, а в Португалии зафиксирован рост на 17,8%, что стало самым высоким показателем в Европейском союзе.
Именно это напряжение формирует текущую ситуацию на рынке недвижимости Испании и Португалии. Жильё становится всё сложнее строить, всё менее доступным и политически всё более уязвимым. В то же время дефицит продолжает усиливать ценность ограниченного предложения хорошо расположенных объектов.
Если вы рассматриваете покупку в одной из этих стран, последствия выходят далеко за рамки простого роста цен. Теперь необходимо оценивать регулирование с той же серьёзностью, что и местоположение, качество строительства, стоимость владения и перспективы перепродажи. Налоги на передачу, политика проживания, ограничения на туристическую аренду, правила планирования и будущие меры, направленные на вторичное жильё или иностранное владение, становятся частью инвестиционного анализа.
Фундаментальные показатели остаются привлекательными. Однако правила, регулирующие эти показатели, становятся менее предсказуемыми.
Вот в чём парадокс Иберийского полуострова.
Дефицит в обеих странах обусловлен структурными ограничениями, которые невозможно решить за один цикл строительства.
В Испании Banco de España выделяет недостаток предложения жилья как главный фактор давления на доступность. В первой половине 2025 года в стране образовалось около 190 000 новых домохозяйств, тогда как было построено примерно 100 000 домов. Анализ ОЭСР добавляет ещё один аспект: с 2022 по 2024 год в Испании выдано около 345 000 разрешений на строительство при примерно 604 000 новых домохозяйств.
Планирование является частью проблемы. Земля, готовая к застройке, создаётся медленно, административные процедуры могут растягиваться на годы, а производительность строительства остаётся низкой. Рост затрат, нехватка рабочей силы, скромная маржа застройщиков и фрагментированность проектов создают дополнительное давление.
В результате возникает географическая концентрация. Дефицит в Испании наиболее ощутим в экономически успешных городах, прибрежных регионах и туристических рынках, где формирование домохозяйств, миграция и международный спрос конкурируют за ограниченный объём жилья.
Португалия сталкивается с похожим ограничением, но с иной структурой рынка жилья.
В 2024 году в Португалии было построено около 25 000 новых жилых объектов, при этом Banco de Portugal отмечает, что объём строительства с 2015 по 2024 год составил примерно половину объёма предыдущего восьмилетнего периода.
В то же время существующий жилой фонд создаёт политически неудобный факт. По переписи 2021 года около 19% домов классифицировались как вторичные резиденции, а ещё 12% были пустующими. В сумме около 31% жилья не использовалось для постоянного проживания.
С экономической точки зрения эта цифра требует контекста. Пустующий сельский дом или сезонное жильё в регионе с низким спросом мало помогают решить проблему доступности жилья в Лиссабоне, Кашкайше или Алгарве. Однако с политической точки зрения это легко сводится к простому аргументу: домохозяйства испытывают трудности с поиском жилья, в то время как значительное количество объектов не используется для постоянного проживания.
Это расхождение между экономической реальностью и политическим восприятием важно, поскольку политика всё чаще реагирует на последнее.
В поисковых запросах по Испании и Португалии часто встречается одно предположение: цены должны упасть.
Однако текущие данные свидетельствуют об обратном.
В первом квартале 2026 года в Испании зафиксирован рост цен на жильё на 12,9% в годовом выражении, при этом Мадрид и Балеарские острова выросли на 13,6%, а Андалусия — на 13,3%. В Португалии рост составил 17,8%, что стало самым высоким показателем в ЕС, в то время как средний показатель по ЕС равнялся 5,1%.
Механизм прост: спрос остаётся высоким, новое предложение появляется медленно, а в престижных локациях возможности для дополнительной застройки ещё более ограничены. Поэтому существующая недвижимость становится всё труднее заменить.
Banco de España ранее установил, что цены растут быстрее в регионах с более выраженным дефицитом жилья, что помогает объяснить, почему давление на доступность и рост цен могут усиливаться одновременно.
Эта взаимосвязь поддерживает стоимость элитной недвижимости, но одновременно создаёт политические условия, способствующие вмешательству. Дефицит может защищать ваш актив, но делает владение им всё менее комфортным.
Покупки иностранцев — хороший пример того, как национальная статистика может скрывать локальное политическое давление.
В Испании иностранные покупатели составляли 13,52% сделок с жильём в четвёртом квартале 2025 года, что соответствует более чем 24 200 покупкам за квартал. На национальном уровне это не указывает на контроль рынка международным капиталом.
Однако ближе к побережью ситуация резко меняется.
Иностранные покупатели составляли примерно 42,91% сделок в Аликанте, 31,47% на Балеарских островах, 31,11% в Малаге, 26,44% в Санта-Крус-де-Тенерифе и 24,80% в Жироне. Испанские земельные регистраторы прямо связывают интенсивность туризма с высоким уровнем участия иностранных покупателей.
Эта концентрация важна, поскольку политика в сфере жилья всё чаще формируется на местном уровне.
Португалия демонстрирует аналогичную динамику. Иностранцы составляли около 28% покупок жилой недвижимости в 2025 году, согласно данным Banco de Portugal, опубликованным в мае 2026 года. Эта цифра включает иностранцев, уже проживающих в Португалии, поэтому её не следует воспринимать как доказательство того, что 28% домов куплены зарубежными инвесторами.
Тем не менее политический эффект очевиден. Международное участие наиболее заметно на рынках с наибольшим давлением на доступность жилья.
В мае 2026 года Португалия перешла от обсуждений к законодательству.
Декрет-закон 97/2026 ввёл ставку налога на передачу недвижимости (IMT) в размере 7,5% для многих нерезидентов, приобретающих жилую недвижимость, с исключениями для некоторых бывших резидентов, лиц, ставших налоговыми резидентами Португалии в течение двух лет, и для умеренного арендного использования.
Стратегическое значение этого шага превышает саму налоговую ставку.
Статус резидента теперь меняет экономику покупки португальской жилой недвижимости. Для международного владельца, приобретающего второе жильё и остающегося налоговым резидентом другой страны, это создаёт прямые дополнительные расходы при покупке.
Таким образом, Португалия выбрала относительно взвешенную форму вмешательства. Иностранное владение остаётся доступным, но некоторые категории нерезидентов столкнулись с повышенными затратами.
Это различие важно, поскольку базовый рынок недвижимости остаётся привлекательным. Политика направлена на структуру владения, а не на устранение рынка.
Политические сигналы Испании были громче и менее определёнными.
Премьер-министр Педро Санчес предложил налог до 100% на покупку жилой недвижимости некоторыми покупателями из стран вне ЕС. К марту 2026 года эта мера оставалась заблокированной в парламенте из-за недостатка поддержки.
Таким образом, практическая позиция ясна: Испания не ввела 100% налог на недвижимость для иностранных покупателей.
Тем не менее предложение имеет значение.
Если вы планируете владеть недвижимостью десять или двадцать лет, действующее законодательство даёт лишь часть картины. Политический курс важен, поскольку предложение, способное выйти на национальный уровень обсуждения, показывает, как формируется восприятие доступности жилья и какие формы владения могут стать более уязвимыми в будущем.
Политическая среда Испании уже один раз существенно изменилась.
Испания официально отменила визы для инвесторов с 3 апреля 2025 года, включая прежний путь, связанный с покупкой недвижимости.
Эта мера важна не столько как иммиграционная деталь, сколько как свидетельство более широкого политического сдвига.
Десять лет назад политика, связанная с резиденцией через недвижимость, была направлена на привлечение международного капитала. С тех пор доступность жилья изменила политическую повестку, и стимулы, ранее считавшиеся экономически полезными, теперь пересматриваются с учётом их влияния на доступ к жилью для местного населения.
Для вас это означает, что стратегия резидентства должна отделяться от стратегии покупки недвижимости гораздо раньше. Отличный дом по-прежнему может иметь смысл, но покупка приносит меньше сопутствующих выгод, чем раньше.
Аналогичные изменения наблюдаются в правилах туристической аренды на муниципальном уровне.
Краткосрочная аренда стала одной из самых очевидных сфер, где регуляторные риски зависят от почтового индекса.
Барселона планирует не продлевать более 10 000 действующих лицензий на туристическую аренду, при этом ожидается, что эти объекты вернутся к обычному жилому использованию к концу 2028 года. Малага уже ограничила выдачу новых разрешений на аренду для отдыха в десятках районов с высокой концентрацией туристического жилья.
Эти меры по-разному влияют на владельцев.
Прибрежное жильё, приобретённое преимущественно для семейного использования, может почти не пострадать финансово от ужесточения правил туристической аренды. Квартира, купленная с расчётом на доход от краткосрочной аренды, сталкивается с существенно иным риском.
Поэтому предполагаемое использование недвижимости должно учитываться в вашем регуляторном анализе с самого начала. Разрешение на аренду больше не может рассматриваться как случайное дополнение к привлекательному местоположению.
Тот же принцип применим и к развитию застройки.
Здесь противоречие становится особенно острым.
В первом квартале 2026 года опрос инвесторов в Португалии зафиксировал 84% давления со стороны строительных затрат, 83% — бюрократии и лицензирования и примерно 70% — налогообложения.
APPII идёт дальше, оценивая, что около 59 000 предварительно сертифицированных домов не были построены за последние три года из-за экономической нецелесообразности проектов. Руководство организации утверждает, что текущая структура затрат делает крайне сложным строительство жилья для продажи по цене около 300 000 евро в крупных городских рынках, в то время как более дорогие проекты легче покрывают фиксированные издержки.
Испания демонстрирует аналогичную картину. Анализ ОЭСР указывает на дорогую землю, высокие строительные затраты, нехватку рабочей силы, ограничения финансирования, медленные согласования и неопределённость в политике как факторы, влияющие на жизнеспособность проектов, особенно в сегментах доступного и арендного жилья.
Это создаёт политическую проблему с прямыми последствиями для рынка недвижимости. Сегмент жилья, испытывающий наибольшее социальное давление, может стать наименее привлекательным для строительства, в то время как более дорогие проекты остаются экономически оправданными.
В результате дефицит сохраняется, поддерживая существующие цены и вызывая дальнейшее вмешательство.
Национальная политика задаёт рамки, но ваша реальная экспозиция всё больше зависит от местоположения.
Барселона находится на острие спектра. Высокое давление на жильё, жёсткая политика туристической аренды и активное муниципальное вмешательство создают высокий уровень политического риска.
Балеарские острова заслуживают аналогичной оценки. Проникновение иностранных покупателей здесь исключительно высоко, земля для застройки ограничена, а туризм, владение вторым жильём и экологические ограничения остаются политически чувствительными темами.
Лиссабон также относится к категории с высоким уровнем риска из-за экстремального давления на доступность жилья, быстрого роста цен, значительного участия иностранцев и новой структуры налога IMT для нерезидентов.
Алгарве характеризуется средним и высоким уровнем риска. Международный спрос и использование вторичного жилья значительны, тогда как прямое давление на доступность в городах менее интенсивно, чем в Лиссабоне.
Мадрид представляет иную картину. Внутренняя экономика глубока, предложение элитного жилья остаётся ограниченным, а туризм играет меньшую роль в общей ситуации с жильём. Политический риск здесь ближе к среднему.
Марбелья и Коста-дель-Соль сочетают высокий международный спрос с растущими проблемами доступности, но региональная политика менее интервенционистская, чем в Барселоне. Это пока удерживает риск на уровне среднего.
Кашкайш и Эшторил также заслуживают оценки «средний риск». Серьёзные ограничения предложения и высокий международный спрос поддерживают цены, при этом национальная налоговая политика Португалии напрямую влияет на эти рынки.
Вывод прост: политический риск в недвижимости становится всё более специфичным для конкретного почтового индекса.
Это, вероятно, самое важное различие во всей статье.
Повышение налога на передачу увеличивает ваши затраты на приобретение, но не ослабляет дефицит исключительного прибрежного жилья.
Ограничения на туристическую аренду могут существенно снизить доходность, при этом стоимость элитного жилья для собственного проживания остаётся в основном неизменной.
Ужесточение правил планирования может усложнить строительство и одновременно повысить стоимость замещения уже построенной недвижимости.
Таким образом, политическое вмешательство влияет на владение через несколько каналов: стоимость приобретения, ежегодные расходы, доход от аренды, использование недвижимости, права на ремонт, потенциал развития, ликвидность и конечную перепродажу.
Это означает, что ваша проверка теперь должна задавать более широкий вопрос.
Насколько хорошо недвижимость сохраняет свою ценность с учётом регуляторных рисков?
Для дома, предназначенного для двадцатилетнего семейного использования, ответ может оставаться весьма положительным. Для стратегии краткосрочной аренды с использованием заемных средств и опорой на стабильные муниципальные правила рынок может выглядеть значительно менее привлекательно.
Текущие фундаментальные показатели по-прежнему поддерживают сильный аргумент в пользу тщательно выбранной недвижимости в обеих странах.
Спрос остаётся устойчивым, предложение ограничено, а официальные данные показывают двузначный рост цен в годовом выражении. Эти условия затрудняют предположение о широком рыночном коррекции на основе текущих данных.
Однако профиль рисков изменился.
В некоторых регионах Португалии владение недвижимостью нерезидентами становится дороже. Испания уже отменила программу резидентства через инвестиции в недвижимость и продолжает обсуждать ужесточение мер в отношении некоторых форм иностранного владения. Правила туристической аренды ужесточаются в муниципалитетах с высоким давлением, а регулирование планирования и развития продолжает влиять на будущее предложение.
Поэтому ответ во многом зависит от цели вашей покупки.
Если ваш приоритет — долгосрочное личное использование в ограниченном по предложению престижном районе, дефицит может по-прежнему работать на вас. Если же покупка зависит от дохода от краткосрочной аренды, налоговой эффективности или сохранения регуляторных льгот, запас прочности значительно сократился.
Именно здесь политический аспект должен занять своё место в вашем анализе приобретения: рядом с фундаментальными характеристиками недвижимости, а не вместо них.
Испания и Португалия создали сложное уравнение.
Дефицит поддерживает цены. Рост цен усиливает давление на доступность. Давление на доступность увеличивает политическое вмешательство. Вмешательство меняет стоимость, использование и структуру владения.
Для международных владельцев это не делает Испанию или Португалию структурно непривлекательными. Это превращает устойчивость регулирования в часть качества недвижимости.
Дом с защищённым видом, ограниченным местным предложением и глубоким пулом потенциальных покупателей может оставаться высоко защищённым даже при росте налогов на приобретение или ужесточении правил аренды. Другая недвижимость может потерять большую часть своей экономической логики при изменении регуляторных условий.
Именно это различие стоит учитывать сейчас.
Рынок недвижимости Испании и Португалии по-прежнему предлагает одни из самых сильных жилых фундаментальных показателей в Европе. Более сложный вопрос — сохранится ли структура владения выбранной вами недвижимостью столь же привлекательной на протяжении всего срока владения.
И здесь начинается серьёзный совет по приобретению.
СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ
Лучший выбор зависит от ваших целей, налогового статуса и местоположения. Испания предлагает более глубокие жилые рынки и более широкий выбор элитной недвижимости, тогда как Португалия может предложить иную структуру владения и налоговую систему. Недавние изменения в политике обеих стран делают анализ юрисдикции всё более важным наряду с качеством недвижимости.
По текущим национальным данным — нет. Официальный индекс цен на жильё в Испании вырос на 12,9% в годовом выражении в первом квартале 2026 года, при этом в нескольких престижных и прибрежных регионах рост был ещё выше.
На национальном уровне, согласно последним официальным данным, нет. В первом квартале 2026 года в Португалии зафиксирован рост цен на жильё на 17,8%, что стало самым высоким показателем в Европейском союзе за этот период.
Да. В 2026 году Португалия ввела ставку налога на передачу недвижимости (IMT) в размере 7,5% для многих нерезидентов при покупке жилой недвижимости, с определёнными исключениями. Статус резидента может существенно повлиять на стоимость покупки португальской недвижимости.
Нет. Испания предложила налог до 100% на некоторые покупки жилой недвижимости покупателями из стран вне ЕС, но эта мера оставалась заблокированной в парламенте в 2026 году и не стала законом.
English 
Dutch 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Swedish 
Portuguese 
Polish 
Greek 
Italian