Kauf eines Zweitwohnsitzes in Europa: Will Ihr Zielort Sie noch?

Bevor Sie einen Zweitwohnsitz in Europa kaufen, klären Sie, was Sie in zehn Jahren noch damit tun dürfen.

Wenn Sie in diesem Jahr einen Zweitwohnsitz in Europa erwerben, können Ihre Berater meist schnell feststellen, ob Sie rechtlich zum Kauf berechtigt sind. Das ist weiterhin wichtig, löst aber nicht mehr den entscheidenden Teil der Entscheidung. Die größere Unsicherheit betrifft, was Sie fünf oder zehn Jahre nach Abschluss mit der Immobilie tun dürfen.

Seit dem 20. Mai 2026 sorgt ein neuer EU-Rahmen dafür, dass Kurzzeitvermietungen für Behörden deutlich transparenter sind. Gleichzeitig verschärfen Kommunen die Vermietungsregeln, erhöhen Zweitwohnsitzabgaben und überdenken, wie viel Wohnraum für touristische Nutzung verfügbar bleiben soll. Ihre Due Diligence muss daher über den Kaufvertrag hinausgehen. Sie müssen die Entwicklung der Rechtsordnung verstehen, die während Ihrer Eigentümerschaft gilt.

Das gesetzliche Kaufrecht sagt heute weniger aus als früher

Die herkömmliche Due Diligence beantwortet bekannte Fragen: Gehört dem Verkäufer die Immobilie? Ist der Titel frei? Liegen Belastungen vor? Stimmen die Genehmigungen mit dem Bestand überein? Und können Sie als internationaler Käufer rechtlich erwerben? Ihr Anwalt oder Notar sollte diese Punkte vor Abschluss klären.

Diese Antworten beschreiben jedoch die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Sie sagen nicht unbedingt, was Sie während Ihrer Eigentümerschaft damit tun dürfen. Vermietungsrechte können sich ändern, kommunale Abgaben steigen, und Gebäude können eigene Einschränkungen für touristische Nutzung auferlegen. Eine Lizenz, die beim Kauf besteht, kann später entfallen.

Das bedeutet nicht, dass Ihr Rechtsberater etwas übersehen hat. Seine Aufgabe ist, die rechtliche Situation zum Zeitpunkt des Erwerbs zu klären. Wenn Sie einen Zweitwohnsitz kaufen, benötigen Sie nun eine zusätzliche Prüfungsebene: Welche Befugnisse haben die lokalen Behörden bezüglich Ihrer geplanten Nutzung, und wie aktiv setzen sie diese durch?

EU-Mietregistrierung verschafft Behörden jetzt klareren Überblick über Ihre Nutzung

Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026. Wenn ein Mitgliedstaat ein Kurzzeitvermietungs-Registrierungssystem betreibt, benötigt jede relevante Immobilie eine Registrierungsnummer. Diese Nummer muss in den Inseraten erscheinen, und Plattformen müssen Inserate ohne gültige Nummer entfernen. Registrierungsnummern können auch ausgesetzt oder entzogen werden, wenn die zugrundeliegenden Angaben unvollständig oder fehlerhaft sind.

Wichtiger noch: Plattformen übermitteln monatlich Nutzungsdaten. Dazu gehören gebuchte Nächte, Gästeanzahl, Herkunftsländer der Gäste, Adresse der Immobilie und URL des Inserats. Dadurch muss die Kontrolle nicht mehr mit einer Nachbarschaftsbeschwerde über eine unerlaubte Vermietung beginnen. Behörden erhalten eine fortlaufende Übersicht über die tatsächliche Nutzung registrierter Immobilien.

Wenn Mieteinnahmen ein Grund für den Kauf eines Zweitwohnsitzes sind, ist dieser Unterschied entscheidend. Eigentum und Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung sind getrennte Rechte. Das erste kann sicher sein, während das zweite zunehmend reguliert wird.

Rückläufiges Angebot an Kurzzeitvermietungen zeigt, wo die Anpassung bereits begonnen hat

Die Veränderung ist in mehreren großen europäischen Städten bereits sichtbar. Im zwölfmonatigen Zeitraum bis April 2026 sank das Angebot aktiver Kurzzeitvermietungen um 22,9 % in Paris, 15,3 % in Madrid, 11,6 % in Barcelona und 5,5 % in Lissabon. Rom blieb hingegen nach Einführung des nationalen Identifikationscodes im Januar 2025 weitgehend stabil.

Das bietet eine nützliche Perspektive auf Regulierung. Das vorhersehbarste Ziel ist nicht unbedingt das mit den wenigsten Einschränkungen. Ein Markt, der seinen Rahmen bereits eingeführt und die Anpassung durchlaufen hat, ist oft leichter einzuschätzen als einer, der seine erste bedeutende Eingriffsphase erwartet.

Rom ist aus genau diesem Grund lehrreich. Sein Markt hatte bereits Zeit, sich an das nationale Identifikationssystem anzupassen, während die stärkeren Rückgänge anderswo auf eine noch aktive Anpassung hindeuten. Wenn Sie einen Zweitwohnsitz kaufen, klären Sie, wo sich Ihr Zielort in diesem Zyklus befindet, bevor Sie annehmen, dass die heutigen Regeln endgültig sind.

Frankreich zeigt, wie sich mehrere Einschränkungen um eine Immobilie summieren können

Frankreich ist ein gutes Beispiel, weil die regulatorische Belastung nicht von einer einzigen Regel ausgeht. Nach dem loi Le Meur können Gemeinden die jährliche Vermietungsgrenze für einen Hauptwohnsitz von 120 auf 90 Nächte senken. Bußgelder können bis zu 15.000 € betragen, und in bestimmten Gebieten ist eine kommunale Genehmigung für Nutzungsänderungen erforderlich. Die nationale Registrierung wurde am 20. Mai 2026 verpflichtend, und Bürgermeister können Registrierungsnummern aussetzen oder entziehen.

Die kommunale Genehmigung ist nur eine Ebene. Gemeinschaftsordnungen können touristische Vermietung ausdrücklich verbieten, sodass eine Wohnung in einer Stadt liegen kann, die Kurzzeitvermietung erlaubt, das Gebäude selbst dies aber untersagt. Auch die steuerliche Behandlung hat sich geändert. Für nicht klassifizierte touristische Vermietungen liegt die Mikro-BIC-Grenze bei 15.000 € mit einem Pauschalabzug von 30 %, während klassifizierte Immobilien ein deutlich anderes Regime behalten. Die energetischen Anforderungen verschärfen sich zudem mit der Zeit.

Wenn Mieteinnahmen Teil Ihres Kaufarguments sind, fordern Sie die Gemeinschaftsordnung vor Abgabe eines Angebots an. Prüfen Sie die Vermietungsvorschriften, bevor Sie über prognostizierte Belegung und Rendite sprechen. Eine Umsatzprognose ist irrelevant, wenn die Gebäudedokumente die zugrundeliegende Nutzung untersagen.

Zweitwohnsitzsteuern können steigen, auch wenn sich Ihre Nutzung nicht ändert

Vermietungsregeln sind nur ein Teil der Belastung. Frankreich zeigt, wie sich die Kosten des bloßen Besitzes eines Zweitwohnsitzes ändern können, ohne dass sich die Nutzung ändert.

Im Jahr 2026 haben 1.666 der 3.689 berechtigten französischen Gemeinden die Zweitwohnsitzsteuer erhoben. Dieser Anteil steigt seit Jahren, während 688 Gemeinden den maximal zulässigen Zuschlag von 60 % anwenden. Die Bandbreite reicht von 5 % bis 60 %.

Die regionale Konzentration ist noch aufschlussreicher. In der Bretagne erheben 84,6 % der berechtigten Gemeinden den Zuschlag, Nouvelle-Aquitaine folgt mit 67,9 % und Pays de la Loire mit 65,1 %. Entscheidend ist, dass der Zuschlag unabhängig davon gilt, ob die Immobilie vermietet, selbst genutzt oder leer steht.

Wenn Sie einen Zweitwohnsitz kaufen, rechnen Sie diese Abgaben als wiederkehrende Eigentumskosten ein, nicht als einmalige Steuern. Prüfen Sie zudem die jüngere Entwicklung der Gemeinde. Ein Zielort, der bereits von keinem Zuschlag auf 20 % und dann von 20 % auf 40 % erhöht hat, gibt Hinweise auf die Richtung der lokalen Wohnungspolitik.

Barcelona zeigt, dass eine Tourismuslizenz mit der dahinterstehenden Politik auslaufen kann

Barcelona zeigt, was passiert, wenn eine Stadt eine gesamte Kategorie touristischer Unterkünfte abschafft, statt nur die Bedingungen zu verschärfen. Die Stadt plant, mehr als 10.000 Tourismuslizenzen für Apartments bei Ablauf im November 2028 nicht zu verlängern. Ziel ist es, diese Wohnungen wieder dem regulären Wohnungsmarkt zuzuführen.

Die Lehre für Sie ist klar: Eine Tourismuslizenz kann heute Wert schaffen, darf aber nicht als untrennbares Merkmal der Immobilie betrachtet werden. Sie bleibt eine behördliche Genehmigung.

Wenn der Wertansatz eines Verkäufers wesentlich von einer bestehenden Tourismuslizenz abhängt, bewerten Sie die Immobilie ohne diese Lizenz neu. Ändert sich das Ergebnis deutlich, ist ein Teil des Kaufpreises an eine Erlaubnis gebunden, deren Laufzeit Sie nicht kontrollieren.

Das macht den Erwerb nicht zwangsläufig unattraktiv. Es zeigt lediglich, wo das Risiko liegt.

Sechs Fragen, die Sie vor dem Kauf eines Zweitwohnsitzes beantworten sollten

Der Großteil der zusätzlichen Due Diligence lässt sich erledigen, bevor ein Angebot schwer zurückzunehmen ist. Wichtig ist, die Fragen zu stellen, solange Sie noch Verhandlungsspielraum haben, statt die Antworten erst nach Vertragsbindung zu erfahren.

Dürfen Sie die Immobilie kurzzeitig vermieten?

Klärung, ob Kurzzeitvermietung überhaupt erlaubt ist. Falls ja, ermitteln Sie das geltende Registrierungssystem und prüfen Sie, ob die Immobilie bereits eine gültige Registrierungsnummer besitzt. Klären Sie außerdem, ob diese Nummer mit dem Eigentum übergeht und ob eine Verlängerung automatisch, bedingt oder nach Ermessen erfolgt.

Verlassen Sie sich nicht darauf, dass der aktuelle Eigentümer die Immobilie bereits inseriert. Aktuelle Nutzung und rechtmäßige zukünftige Nutzung sind unterschiedliche Dinge. Selbst wenn Sie keine Vermietung planen, kann die Flexibilität für einen späteren Käufer wichtig sein.

Was kann die Gemeinde nach dem Kauf ändern?

Untersuchen Sie die Befugnisse der Gemeinde und vor allem, was sie in den letzten drei Jahren tatsächlich geändert hat. Betrachten Sie Vermietungsgrenzen, Nutzungsänderungsregeln, Registrierungspflichten und steuerliche Maßnahmen.

Eine Gemeinde mit umfangreichen theoretischen Befugnissen, aber stabiler Politikgeschichte, birgt ein anderes Risiko als eine, die wiederholt eingegriffen hat. Sie müssen die lokale Politik nicht vorhersagen. Jüngste gesetzliche Entscheidungen geben ein aussagekräftigeres Bild der Entwicklung.

Welche Zweitwohnsitzsteuer zahlen Sie tatsächlich?

Trennen Sie Zweitwohnsitzsteuern von den üblichen Eigentumssteuern. Einige Rechtsordnungen und Gemeinden erheben zusätzliche Abgaben speziell für Zweitwohnsitze.

Ermitteln Sie den aktuellen Satz, den maximal zulässigen Satz und ob die Gemeinde diesen bereits erhöht hat. Modellieren Sie diese Zahl als dauerhafte Haltekosten. Wenn Sie einen Zweitwohnsitz kaufen, der nur wenige Monate im Jahr genutzt wird, fällt der Zuschlag unabhängig von der Nutzung an.

Kann das Gebäude selbst touristische Vermietung verbieten?

Bei Eigentumswohnungen und anderen Gemeinschaftseigentümern fordern Sie die Gemeinschaftsordnung vor Abgabe eines Angebots an. Kommunale Genehmigungen heben private Gebäudebeschränkungen nicht unbedingt auf.

In Frankreich können Gemeinschaftsordnungen touristische Vermietung ausdrücklich verbieten. Die Stadt kann also zustimmen, das Gebäude aber ablehnen. Wenn Vermietungsflexibilität für Ihre Nutzung wichtig ist, ist dies eine der einfachsten und zugleich teuersten Prüfungen.

Versucht die Gemeinde aktiv, Zweitwohnsitze zu reduzieren?

Lesen Sie die lokale Wohnungspolitik ebenso sorgfältig wie den Steuerbescheid. Wenn die Behörde öffentlich erklärt hat, Zweitwohnsitze zu reduzieren, touristische Unterkünfte einzuschränken oder Immobilien wieder dem dauerhaften Wohnungsmarkt zuzuführen, klären Sie, welche rechtlichen Mittel dafür zur Verfügung stehen.

Es geht nicht darum, ob die Einheimischen freundlich erscheinen. Stimmung ist subjektiv. Steuern, Lizenzbeschränkungen und Belegungsregeln sind messbar und bestimmen, wie Ihre Immobilie tatsächlich genutzt werden kann.

Wer wird die Immobilie später noch von Ihnen kaufen wollen?

Denken Sie zuletzt an Ihren potenziellen Käufer. Wenn Kurzzeitvermietung entfällt, fallen alle Käufer weg, die auf Mieteinnahmen angewiesen sind. Steigen die Kosten für Zweitwohnsitze deutlich, könnte eine weitere Käufergruppe abspringen.

Das mindert nicht automatisch den Wert der Immobilie, kann aber die Nachfrage verringern und die Verkaufsdauer verlängern. Verstehen Sie vor dem Kauf eines Zweitwohnsitzes, ob der künftige Käufer die Immobilie wegen ihrer Eigenschaften oder wegen der damit verbundenen Nutzung will.

Knappes Angebot an Zweitwohnsitzen verkraftet Regulierung besser als austauschbare Objekte

Regulierung wirkt sich unterschiedlich auf Vermögenswerte aus. Eine austauschbare Wohnung, deren Kaufargument stark von Mieteinnahmen abhängt, ist stärker von Einschränkungen betroffen als ein seltenes Haus am Wasser, ein denkmalgeschütztes Anwesen oder ein außergewöhnliches Objekt in einem stark nachgefragten Premiumstandort.

In diesen Märkten wollten viele Käufer nie Mieteinnahmen erzielen. Sie kaufen Privatsphäre, Architektur, Lage und langfristige Knappheit. Daher kann der Wegfall der Kurzzeitvermietungsoption für die Käufergruppe, die den Wert bestimmt, deutlich weniger ins Gewicht fallen.

Diese Unterscheidung sollte Ihre Entscheidung beeinflussen, wo Sie in Europa einen Zweitwohnsitz kaufen. Ein regulierter Standort kann attraktiv bleiben, wenn die Immobilie selbst ausreichend knapp ist, um Änderungen der erlaubten Nutzung zu überstehen. Regulierung ist dagegen umso gewichtiger, je mehr das Objekt mit Hunderten ähnlicher Immobilien konkurriert und auf einkommensgenerierende Flexibilität angewiesen ist.

Ihr Wiederverkaufsmarkt kann sich verschlechtern, bevor die Preise fallen

Einschränkungen müssen nicht sofort zu Preisrückgängen führen, um Sie zu betreffen. Die erste Folge kann eine geringere Liquidität sein.

Verliert eine Immobilie ihre Vermietungsflexibilität, verlassen Käufer, die auf Mieteinnahmen angewiesen sind, den Markt. Die verbleibenden Käufer können den gleichen Preis stützen, aber weniger Käufer bedeuten oft längere Verkaufszeiten. Das ist besonders im Premiumsegment relevant, wo das Transaktionsvolumen naturgemäß geringer ist.

Fragen Sie also nicht nur, ob die Immobilie in zehn Jahren mehr wert sein wird. Fragen Sie, wer sie in zehn Jahren noch kaufen will und ob diese Käufer noch existieren, wenn heutige Nutzungsoptionen entfallen.

Der Ausgleich ist ebenso wichtig. In Europas am stärksten nachgefragten Lagen bleibt die Zahl privater Käufer ohne Interesse an Mieteinnahmen oft hoch genug, dass sich Regulierung kaum auswirkt. Deshalb ist die richtige Reaktion nicht, regulierte Märkte zu meiden, sondern Immobilien zu unterscheiden, deren Attraktivität von behördlicher Genehmigung abhängt, von solchen, die auch ohne sie begehrt bleiben.

Der Kauf eines Zweitwohnsitzes erfordert jetzt Due Diligence am Zielort selbst

Wenn Sie einen Zweitwohnsitz kaufen, gehört die regulatorische Prüfung in die Angebotsphase. Wenn die Eigentumsübertragung bereits weit fortgeschritten ist, haben Sie Geld ausgegeben, Zeit investiert und eine Meinung zur Immobilie gebildet. Eine Einschränkung zu entdecken, schützt Sie zwar rechtlich, ist aber vor Preisverhandlungen deutlich wertvoller.

Ihr Anwalt sollte weiterhin Eigentum, Titel, Belastungen und Genehmigungen prüfen. Parallel dazu klären Sie die Nachhaltigkeit der erwarteten Nutzungen. Prüfen Sie Vermietungsregeln, Gemeinschaftsordnungen, Zweitwohnsitzsteuern, aktuelle kommunale Entscheidungen und die potenzielle Käufergruppe.

Es gibt auch Fälle, in denen die Antwort ein Rückzug sein sollte. Wenn der Erwerb nur Sinn macht, weil Mieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung erwartet werden, die Gemeinde touristische Unterkünfte aktiv reduziert und der Preis auf der Annahme einer gültigen Lizenz basiert, tragen Sie ein regulatorisches Risiko, das Sie nicht kontrollieren können.

Umgekehrt ist ein Zielort, der die Behandlung von Zweitwohnsitzen verschärft, nicht automatisch ein schlechter Ort für den Besitz. Wenn Sie etwas Seltenes kaufen, es privat nutzen und auch ohne Vermietung behalten würden, haben lokale Beschränkungen möglicherweise wenig Einfluss auf Ihre Entscheidung.

Der Kaufvertrag sagt Ihnen, was Sie erworben haben. Die Gemeinde sagt Ihnen zunehmend, was Sie damit tun dürfen.

Häufig gestellte Fragen