Dans un monde en flux global, les clients de Baerz avancent avec clarté. Des îles privées aux domaines fermés en passant par les penthouses en bord de mer, le paysage de l’immobilier ultra-prime en Europe évolue — et beaucoup de ces mouvements se font discrètement, hors marché. Ce rapport est élaboré à partir des mouvements réels de capitaux UHNW, de la demande du Baerz Private Office et des transactions guidées par des conseils à travers le continent.
Ce guide révèle où la demande s’intensifie, quelles destinations émergent, et comment les conseillers en propriété personnelle de Baerz aident les clients à réussir dans les marchés les plus compétitifs et opaques d’Europe.
Les villes suivantes se sont imposées comme des leaders dans l’écosystème immobilier de luxe européen — non pas en raison de l’activité sur les portails, mais grâce au volume et à la rapidité des transactions discrètes réalisées par les conseillers Baerz. Ce sont des villes où l’inventaire public est souvent un leurre, et où le véritable marché évolue lors de réunions privées, de mandats scellés et de négociations introduites par des conseillers.
Amsterdam domine le classement des tendances immobilières de luxe européennes en 2025, où le renforcement de la réglementation néerlandaise n’a fait qu’accroître la valeur des maisons historiques sur les canaux et des villas anciennes. Dans des quartiers comme Oud-Zuid et le Grachtengordel, les acheteurs se tournent de plus en plus vers des canaux privés. Les conseillers en propriété personnelle de Baerz ont réalisé certaines des transactions les plus discrètes et à forte valeur de la région au cours de l’année écoulée.
Genève, longtemps reconnue comme un bastion de la richesse intergénérationnelle et de la banque privée, continue d’attirer les familles recherchant la discrétion. Son attrait hors marché ne réside pas seulement dans l’inventaire, mais aussi dans l’infrastructure de richesse fluide de la ville et sa neutralité internationale. Les conseillers basés à Genève de Baerz opèrent strictement sur recommandation.
Marbella reste un pilier pour les acheteurs de résidences secondaires, notamment sur la Golden Mile et dans La Zagaleta. Ici, le timing est crucial. Les villas ultra-primes sont souvent échangées des semaines avant d’apparaître sur les portails — si elles y apparaissent un jour. Les clients Baerz bénéficient d’un accès anticipé grâce à des réseaux intégrés et des relations soigneusement sélectionnées avec les promoteurs.
À Monaco, l’histoire est celle de la liquidité plutôt que du volume. Les prix restent inégalés, mais les propriétés changent rapidement de mains pour ceux qui sont représentés. La transparence juridique et les options de résidence de Monaco renforcent encore son attrait, mais naviguer dans ce micro-marché requiert une grande maîtrise.
Milan est devenu un aimant pour les investisseurs internationaux privilégiant l’architecture, la stabilité et un mode de vie axé sur le design. Les quartiers au-delà du Duomo central voient désormais une demande pour des ensembles de villas — en particulier de la part d’acheteurs UHNW cherchant à couvrir leur exposition aux devises ou à acquérir des actifs multigénérationnels.
D’autres marchés notables incluent Lisbonne, où malgré la fermeture du Golden Visa, la demande persiste de la part de ressortissants britanniques et néerlandais recherchant une stabilité fiscale ; La Haye & Wassenaar, prisés par les ambassades et les familles d’affaires ; Anvers, où la restauration de maisons de ville rencontre l’investissement transfrontalier ; et Vienne, où la clarté juridique et la conservation du capital définissent la demande.
Alors que les tendances de l’immobilier de luxe européen en 2025 s’étendent au-delà des capitales traditionnelles, les grands domaines ruraux sont devenus des composantes clés de la stratégie UHNW. Les acheteurs d’aujourd’hui ne fuient pas les villes ; ils conçoivent des vies doubles. Le domaine moderne est un hybride : retraite, entreprise, exploitation agricole et actif patrimonial en un seul.
Au Portugal, les conseillers en propriété personnelle de Baerz se concentrent sur les opportunités de luxe à Cascais, Sintra et dans l’Algarve. Ces régions offrent une proximité avec l’aéroport international de Lisbonne, un inventaire architectural diversifié et des propriétés discrètes de niveau domaine. Les acheteurs fortunés privilégient les quintas restaurées à Sintra, les retraites côtières près de Vale do Lobo et Quinta do Lago, ainsi que les villas perchées à Estoril avec un potentiel d’usage double et un accès à des écoles internationales de premier plan.
La France reste la référence pour la culture des châteaux, notamment en Dordogne et en Provence, où les acheteurs allient attrait de style de vie, hospitalité ou potentiel viticole. L’Italie, comme toujours, offre charme et défis : les domaines en Toscane et en Ombrie sont demandés, mais seulement avec les bonnes équipes locales et une diligence raisonnable menée par des conseillers. Les équipes Baerz incluent désormais des consultants agronomes, des experts en zonage et des architectes internes pour valider la faisabilité avant même la visite d’un bien.
Ce ne sont pas seulement des maisons — ce sont des écosystèmes.
Alors que le classement reflète où le capital se déplace actuellement, plusieurs régions sont positionnées pour un potentiel significatif au cours des 12 à 24 prochains mois. Ce sont des marchés où le repositionnement géopolitique, les infrastructures et la psychologie des acheteurs convergent.
Malte, par exemple, regagne du terrain auprès des individus UHNW suite aux révisions récentes de son régime de passeport et à un regain d’intérêt pour la souveraineté des petites îles. Pour les clients Baerz, Malte représente à la fois un choix de style de vie et une couverture géopolitique.
Les Pouilles (Italie) ne sont plus seulement une région prisée pour le design. Le mouvement des masserias — domaines ruraux charmants avec rénovations contemporaines — propulse la région dans la catégorie des trophées, notamment auprès des acheteurs des Pays-Bas, de Belgique et d’Allemagne.
La Provence bénéficie de la connectivité TGV et d’un regain d’appétit pour le mode de vie hybride : les clients partagent leur temps entre Paris et les Alpilles, investissant dans des domaines offrant intimité sans sacrifier l’accès.
Le Monténégro poursuit son ascension en tant que marché adriatique rare de qualité investissement avec faible exposition fiscale et rareté de biens. Et Frise émerge comme un placement foncier en Europe du Nord : isolé, serein, à deux heures d’Amsterdam.
Les insights de Baerz sont façonnés par le comportement réel des acheteurs — pas par des suppositions. Les profils reflètent des schémas réels d’acquisition stratégique dans les lieux les plus prisés d’Europe.
À Amsterdam, les familles internationales ciblent des maisons patrimoniales au bord des canaux avec potentiel de rénovation, souvent via des mandats silencieux. La Toscane et l’Alentejo attirent des acheteurs structurant des domaines multi-usages à long terme pour un usage générationnel, agricole ou d’hospitalité boutique.
Marbella, la Provence et le Monténégro attirent des acheteurs recherchant un statut fiscal avantageux, une fiabilité climatique et des opportunités hors marché — tandis que Lisbonne et Vienne offrent des stratégies urbaines doubles avec transparence réglementaire.
Il y a une vérité silencieuse dans l’immobilier de luxe : les meilleures maisons ne sont jamais mises sur le marché. En 2025, cette vérité définit le marché lui-même. Les acheteurs qui comptent sur les portails ou les alertes email ont déjà deux longueurs de retard.
Les conseillers en propriété personnelle de Baerz offrent une approche fondamentalement différente. Chaque conseiller Baerz gère un nombre limité de mandats — garantissant un conseil posé, une navigation sur mesure et une discrétion absolue que les clients à ce niveau attendent et exigent. Nous ne submergeons pas les clients d’options — nous sélectionnons avec précision. Nos conseillers sont formés pour filtrer 80 % du trafic d’acheteurs non sérieux avant même que les vendeurs ne s’engagent.
De la découverte précoce du zonage à l’alignement de la stratégie fiscale et à l’exécution post-vente, Baerz offre un processus de haute qualité qui ressemble plus à une banque privée qu’à une transaction immobilière. Et parce que nous opérons à travers les juridictions avec une grande maîtrise juridique, les clients Baerz concluent leurs transactions en toute confiance — qu’ils acquièrent une villa côtière, un penthouse en ville ou un domaine de 150 hectares.
Quels sont les plus grands risques auxquels les acheteurs UHNW sont confrontés sur les marchés immobiliers européens en 2025 ?
Les irrégularités juridiques, les structures de propriété mal représentées et les contraintes de zonage cachées restent des risques clés. C’est pourquoi Baerz déploie des éclaireurs juridiques avant les visites. La transparence au stade du mandat protège contre les surprises coûteuses.
Comment les individus UHNW combinent-ils style de vie et performance des actifs ?
Les acheteurs modernes acquièrent à travers plusieurs secteurs — combinant usage personnel avec hospitalité boutique, agriculture régénérative ou stockage d’art. Ils structurent leurs achats via des family offices et exigent un immobilier aligné ESG pour une pertinence à long terme.
Quels types de propriétés hors marché surpassent les équivalents listés ?
Les penthouses design, les domaines en bord de mer, les fermes patrimoniales avec infrastructures opérationnelles et les ensembles équestres génèrent un ROI plus élevé lorsqu’ils sont acquis hors portail. L’accès anticipé reste le levier de prix le plus important.
Comment les acheteurs évaluent-ils le timing du marché dans les segments de luxe opaques ?
Le timing dépend du flux des transactions, pas des annonces. Les conseillers Baerz se basent sur la vitesse des transactions privées, pas sur les prix des portails. Quand les acheteurs constatent un mouvement répété de faible inventaire dans une niche, c’est un signal pour agir.
Quelle est la valeur ajoutée des conseillers en propriété personnelle Baerz au-delà de l’accès ?
Au-delà de l’accès, les conseillers Baerz offrent structuration fiscale, levier juridictionnel et continuité post-transaction — de la planification de la résidence à la supervision de la restauration. C’est l’immobilier comme service, pas comme simple transaction.
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