Spagna e Portogallo hanno costruito uno dei più solidi argomenti in Europa per possedere immobili di pregio e, allo stesso tempo, uno dei più forti per regolamentarli.
La contraddizione è ormai impossibile da ignorare. Secondo un’analisi riportata dal Financial Times nell’agosto 2026, il Portogallo ha accumulato un deficit abitativo di circa 300.000 abitazioni tra il 2021 e il 2025, pari a circa il 6,6% delle famiglie. Il deficit della Spagna è stimato tra 700.000 e 750.000 abitazioni, a seconda della metodologia, rispetto a un gap della zona euro di circa lo 0,5%.
Eppure la scarsità non ha indebolito i prezzi. L’Indice Ufficiale dei Prezzi delle Case in Spagna è aumentato del 12,9% su base annua nel primo trimestre 2026, mentre il Portogallo ha registrato una crescita del 17,8%, il più forte aumento annuale nell’Unione Europea.
Questa è la tensione che oggi plasma il mercato immobiliare di Spagna e Portogallo. L’edilizia abitativa diventa più difficile da realizzare, più costosa da permettersi e politicamente più complessa da lasciare intatta. Nel frattempo, la stessa carenza continua a rafforzare il valore di scarsità delle abitazioni esistenti in posizioni privilegiate.
Se state considerando un acquisto in uno dei due Paesi, la conseguenza va ben oltre la semplice crescita dei prezzi. Ora è necessario valutare la regolamentazione con la stessa attenzione riservata a ubicazione, qualità costruttiva, costi di proprietà e eventuale rivendita. Imposte di trasferimento, politiche di residenza, restrizioni sugli affitti turistici, norme urbanistiche e future misure rivolte alle seconde case o alla proprietà straniera diventano parte integrante della valutazione d’acquisto.
I fondamentali restano solidi. Le regole che li governano diventano meno prevedibili.
Questo è il paradosso iberico.
La carenza in entrambi i Paesi deriva da vincoli strutturali che non possono essere risolti con un solo ciclo edilizio.
In Spagna, Banco de España individua l’offerta abitativa insufficiente come principale causa della pressione sull’accessibilità economica. Nel primo semestre del 2025, il Paese ha formato circa 190.000 nuove famiglie nette mentre sono state completate circa 100.000 abitazioni. L’analisi OCSE aggiunge un ulteriore livello: tra il 2022 e il 2024, la Spagna ha rilasciato circa 345.000 permessi di costruzione a fronte di circa 604.000 nuove famiglie.
La pianificazione è parte del problema. Il terreno pronto per lo sviluppo si crea lentamente, le procedure amministrative possono durare anni e la produttività edilizia resta bassa. L’aumento dei costi, la carenza di manodopera, i margini modesti per gli sviluppatori e la frammentazione nella realizzazione dei progetti aggiungono ulteriori pressioni.
Il risultato è una concentrazione geografica. La carenza in Spagna pesa maggiormente nelle città economicamente dinamiche, nelle regioni costiere e nei mercati turistici dove formazione di nuove famiglie, migrazione e domanda internazionale competono per uno stock limitato.
Il Portogallo affronta un vincolo simile, ma con una struttura abitativa diversa.
Il Portogallo ha completato circa 25.000 nuove abitazioni nel 2024, mentre Banco de Portugal segnala che la costruzione tra il 2015 e il 2024 è stata circa la metà del volume prodotto nel precedente periodo di otto anni.
Contemporaneamente, lo stock abitativo esistente crea un dato politicamente delicato. Nel censimento del 2021, circa il 19% delle abitazioni era classificato come seconda residenza e un ulteriore 12% come vuoto. Complessivamente, circa il 31% delle abitazioni non era adibito a residenza permanente.
Dal punto di vista economico, questa cifra richiede un contesto. Una casa rurale vuota o una proprietà stagionale in una zona a bassa domanda contribuisce poco ad alleviare la pressione abitativa a Lisbona, Cascais o Algarve. Politicamente, però, la distinzione si semplifica in un argomento più diretto: le famiglie faticano a trovare casa mentre un gran numero di immobili resta fuori dall’uso residenziale permanente.
Questo divario tra realtà economica e percezione politica è importante perché le politiche rispondono sempre più a quest’ultima.
Il comportamento di ricerca su Spagna e Portogallo è dominato da un’assunzione ricorrente: i prezzi dovranno pur scendere.
Le evidenze attuali indicano invece il contrario.
La Spagna ha registrato una crescita annua dei prezzi delle abitazioni del 12,9% nel primo trimestre 2026, con Madrid e le Isole Baleari entrambe al 13,6% e l’Andalusia al 13,3%. Il Portogallo ha segnato un incremento del 17,8% nello stesso trimestre, il più alto nell’UE, rispetto a una media europea del 5,1%.
Il meccanismo è semplice. La domanda resta forte, la nuova offerta arriva lentamente e le localizzazioni di pregio hanno ancora meno capacità di assorbire nuovi sviluppi. Di conseguenza, gli immobili esistenti diventano progressivamente più difficili da sostituire.
Banco de España ha precedentemente rilevato che i prezzi crescono più rapidamente nelle regioni dove la scarsità abitativa relativa è maggiore, il che spiega come la pressione sull’accessibilità e l’apprezzamento possano rafforzarsi simultaneamente.
Questa relazione sostiene il valore degli immobili di pregio esistenti, ma crea anche le condizioni politiche che rendono più probabili interventi. La scarsità può proteggere il vostro patrimonio, rendendo però l’ambiente di proprietà progressivamente meno confortevole.
Gli acquisti da parte di stranieri sono un esempio utile di come le statistiche nazionali possano nascondere pressioni politiche locali.
In Spagna, gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 13,52% delle transazioni immobiliari nel quarto trimestre 2025, con oltre 24.200 acquisti nel trimestre. A livello nazionale, questo non suggerisce che il capitale internazionale controlli il mercato.
Avvicinandosi alla costa, il quadro cambia drasticamente.
Gli acquirenti stranieri hanno rappresentato circa il 42,91% delle transazioni ad Alicante, il 31,47% nelle Isole Baleari, il 31,11% a Málaga, il 26,44% a Santa Cruz de Tenerife e il 24,80% a Girona. I Registri Immobiliari spagnoli identificano esplicitamente la relazione tra intensità turistica e maggiore partecipazione degli acquirenti stranieri.
Questa concentrazione è rilevante perché la politica abitativa è sempre più modellata a livello locale.
Il Portogallo mostra una dinamica simile. Secondo i dati di Banco de Portugal riportati nel maggio 2026, i cittadini stranieri hanno rappresentato circa il 28% degli acquisti residenziali nel 2025. Tale cifra include stranieri già residenti in Portogallo, quindi non deve essere interpretata come prova che il 28% delle abitazioni sia stato acquistato da investitori esteri.
Tuttavia, la conseguenza politica è chiara. La partecipazione internazionale è più visibile nei mercati che già sperimentano la maggiore pressione sull’accessibilità.
Il Portogallo è passato dal dibattito alla legislazione nel maggio 2026.
Il Decreto-Legge 97/2026 ha introdotto un tasso IMT del 7,5% per molte acquisizioni di immobili residenziali da parte di non residenti, con eccezioni per alcuni ex residenti, persone che diventano residenti fiscali portoghesi entro due anni e per usi di locazione moderata qualificati.
Il significato strategico va oltre l’aliquota stessa.
Lo status di residenza ora modifica l’economia dell’acquisto di immobili residenziali portoghesi. Per un proprietario internazionale che acquista una seconda casa mantenendo la residenza fiscale altrove, ciò comporta un costo aggiuntivo diretto all’acquisto.
Il Portogallo ha quindi scelto una forma di intervento relativamente misurata. La proprietà straniera resta possibile, mentre alcune categorie di proprietà da parte di non residenti sono diventate più costose.
Questa distinzione è importante perché il mercato immobiliare sottostante resta attraente. La risposta politica mira alla struttura della proprietà, non all’eliminazione del mercato.
Il segnale politico della Spagna è stato più forte e meno definito.
Il Primo Ministro Pedro Sánchez ha proposto una tassa fino al 100% sugli acquisti residenziali da parte di alcuni acquirenti non appartenenti all’UE. A marzo 2026, la misura era ancora bloccata in Parlamento per mancanza di sostegno sufficiente.
Quindi la posizione pratica è chiara: la Spagna non ha introdotto una tassa del 100% sugli acquirenti stranieri.
La proposta però resta rilevante.
Se il vostro orizzonte di proprietà è di dieci o vent’anni, la legislazione attuale fornisce solo una parte del quadro. La direzione politica conta perché una proposta capace di arrivare al dibattito nazionale indica come viene inquadrata la questione dell’accessibilità abitativa e quali forme di proprietà potrebbero diventare obiettivi più facili in futuro.
L’ambiente politico spagnolo è già cambiato in modo significativo una volta.
La Spagna ha formalmente abolito i visti per investitori dal 3 aprile 2025, inclusa la precedente via legata all’acquisto immobiliare.
La misura conta meno come dettaglio di immigrazione e più come prova di un cambiamento politico più ampio.
Dieci anni fa, la politica di residenza legata agli immobili era pensata per attrarre capitali internazionali. Da allora, l’accessibilità abitativa ha modificato l’inquadramento politico, e incentivi un tempo promossi come utili economicamente sono ora riesaminati per il loro impatto sull’accesso abitativo domestico.
Per voi, questo significa che la strategia di residenza dovrebbe essere separata da quella immobiliare molto prima nel processo. Una casa eccellente può ancora avere senso, ma l’acquisto offre meno benefici accessori rispetto al passato.
Le regole sugli affitti turistici mostrano lo stesso cambiamento a livello comunale.
Gli affitti a breve termine sono diventati uno degli ambiti più chiari in cui l’esposizione regolatoria dipende dal codice postale.
Barcellona prevede di lasciare scadere più di 10.000 licenze turistiche esistenti, con queste abitazioni destinate a tornare all’uso residenziale convenzionale entro la fine del 2028. Málaga ha già limitato i nuovi permessi per affitti vacanze in decine di quartieri dove l’offerta turistica è altamente concentrata.
Queste politiche colpiscono i proprietari in modi molto diversi.
Una residenza costiera acquistata principalmente per uso familiare può subire poche conseguenze finanziarie da regole più severe sugli affitti turistici. Un appartamento acquistato con l’aspettativa che il reddito da affitti a breve termine copra una parte significativa dei costi di mantenimento affronta un rischio sostanzialmente diverso.
L’uso previsto dell’immobile deve quindi entrare nell’analisi regolatoria fin dall’inizio. Il permesso di affitto non può più essere considerato un extra incidentale legato a una localizzazione desiderabile.
Lo stesso principio vale per lo sviluppo edilizio.
Qui la contraddizione diventa particolarmente scomoda.
Il sondaggio sugli immobili per investimento del primo trimestre 2026 in Portogallo ha registrato una pressione dell’84% dai costi di costruzione, dell’83% dalla burocrazia e dalle licenze e circa il 70% dalla tassazione.
APPII va oltre, stimando che circa 59.000 abitazioni pre-certificate non siano state realizzate negli ultimi tre anni per non convenienza economica. I suoi vertici sostengono che le attuali strutture di costo rendono estremamente difficile nei principali mercati urbani realizzare abitazioni in vendita intorno ai 300.000 €, mentre gli sviluppi di fascia alta assorbono più facilmente gli stessi costi fissi.
La Spagna mostra un modello simile. L’analisi OCSE indica come terreni costosi, costi di costruzione, carenza di manodopera, vincoli finanziari, lentezza nelle approvazioni e incertezza politica siano pressioni sulla fattibilità dei progetti, soprattutto per abitazioni accessibili e in affitto.
Questo crea un problema politico con conseguenze dirette sul mercato immobiliare. Il segmento abitativo sotto maggiore pressione sociale può diventare il meno attraente da costruire, mentre lo sviluppo di fascia alta resta economicamente sostenibile.
La scarsità persiste quindi, sostenendo i valori esistenti e invitando a ulteriori interventi.
La politica nazionale definisce il quadro, ma la vostra esposizione reale dipende sempre più dalla localizzazione.
Barcellona è all’estremità più acuta dello spettro. Alta pressione abitativa, politiche aggressive sugli affitti turistici e forte intervento comunale creano un ambiente di elevata esposizione politica.
Le Isole Baleari meritano una lettura simile. La penetrazione degli acquirenti stranieri è eccezionalmente alta, il terreno edificabile è limitato e turismo, proprietà di seconde case e limiti ambientali restano politicamente sensibili.
Anche Lisbona rientra nella categoria ad alta esposizione perché combina estrema pressione sull’accessibilità con rapida crescita dei prezzi, significativa partecipazione straniera e la nuova struttura IMT per non residenti del Portogallo.
L’Algarve presenta un’esposizione da media a alta. La domanda internazionale e l’uso come seconda casa sono significativi, mentre la pressione abitativa urbana diretta è meno intensa che a Lisbona.
Madrid offre un quadro diverso. L’economia domestica è profonda, l’offerta di immobili di pregio resta limitata e il turismo ha un ruolo minore nella storia abitativa complessiva. L’esposizione politica si colloca quindi più vicino a una media.
Marbella e Costa del Sol combinano una forte domanda internazionale con crescenti preoccupazioni sull’accessibilità, ma la politica regionale resta meno interventista rispetto a Barcellona. Ciò mantiene l’esposizione intorno a una media per ora.
Cascais ed Estoril meritano anch’esse una valutazione media. Gravi vincoli all’offerta e forte domanda internazionale sostengono i valori, mentre la politica fiscale nazionale portoghese raggiunge direttamente questi mercati.
La lezione è semplice: il rischio politico nel settore immobiliare è diventato sempre più specifico per codice postale.
Questa distinzione è probabilmente la più importante di tutto l’articolo.
Un aumento dell’imposta di trasferimento modifica il costo d’acquisto. Non indebolisce automaticamente la scarsità di una casa costiera eccezionale.
Una restrizione sugli affitti turistici può ridurre significativamente il potenziale di reddito lasciando però intatto il valore di una residenza di pregio ad uso proprio.
Norme urbanistiche più rigide possono rendere più difficile lo sviluppo e contemporaneamente aumentare il valore di sostituzione degli immobili esistenti completati.
L’intervento politico entra quindi nell’equazione della proprietà attraverso diversi canali: costo d’acquisto, costo annuale di mantenimento, reddito da affitto, uso dell’immobile, diritti di ristrutturazione, potenziale di sviluppo, liquidità e eventuale rivendita.
Ciò significa che la vostra due diligence deve ora porre una domanda più ampia.
Quanto resiste l’immobile una volta che si tiene conto dell’attrito regolatorio?
Per una casa destinata a vent’anni di uso familiare, la risposta può rimanere molto favorevole. Per una strategia di affitto a breve termine con leva finanziaria che si basa su regole comunali stabili, lo stesso mercato può apparire molto meno attraente.
I fondamentali attuali supportano ancora un solido caso per immobili ben selezionati in entrambi i Paesi.
La domanda resta robusta, l’offerta limitata e i dati ufficiali mostrano una crescita dei prezzi a doppia cifra su base annua. Queste condizioni rendono difficile ipotizzare una correzione di mercato ampia basandosi solo sulle evidenze attuali.
Il profilo di rischio è però cambiato.
La proprietà da parte di non residenti sta diventando più costosa in alcune aree del Portogallo. La Spagna ha già eliminato la via di residenza per investitori legata agli immobili e continua a discutere misure più severe su alcune forme di proprietà straniera. Le regole sugli affitti turistici si stanno inasprendo nei comuni sotto pressione, mentre la regolamentazione urbanistica e dello sviluppo continua a influenzare l’offerta futura.
Quindi la risposta dipende molto dal motivo per cui state acquistando.
Se la vostra priorità è l’uso personale a lungo termine in una localizzazione di pregio con offerta limitata, la scarsità può ancora giocare fortemente a vostro favore. Se l’acquisto dipende da reddito da affitti a breve termine, efficienza fiscale o privilegi regolatori invariati, il margine di errore si è notevolmente ridotto.
È qui che la dimensione politica appartiene alla vostra analisi d’acquisto: accanto ai fondamentali immobiliari, non in sostituzione di essi.
Spagna e Portogallo hanno creato un’equazione difficile.
La scarsità sostiene i prezzi. L’aumento dei prezzi approfondisce la pressione sull’accessibilità. La pressione sull’accessibilità aumenta l’intervento politico. L’intervento cambia quindi il costo, l’uso e la struttura della proprietà.
Per i proprietari internazionali, ciò non rende Spagna o Portogallo strutturalmente poco attraenti. Rende invece la durabilità regolatoria parte della qualità immobiliare.
Una casa con viste protette, offerta locale limitata e un ampio bacino di acquirenti futuri può rimanere altamente difendibile anche con l’aumento delle tasse d’acquisto o l’inasprimento delle regole sugli affitti. Un altro immobile può perdere gran parte della sua logica economica una volta che cambiano le assunzioni regolatorie.
Questa è la distinzione che vale la pena sottoscrivere ora.
Il mercato immobiliare di Spagna e Portogallo offre ancora alcuni dei fondamentali residenziali più solidi d’Europa. La domanda più difficile è se la struttura di proprietà intorno all’immobile scelto resterà altrettanto attraente negli anni in cui intendete mantenerlo.
Ed è qui che inizia un serio consiglio d’acquisto.
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La scelta migliore dipende dall’uso previsto, dalla posizione fiscale e dalla localizzazione. La Spagna offre mercati residenziali più profondi e un inventario di immobili di pregio più ampio, mentre il Portogallo può offrire un quadro di proprietà e fiscale differente. I recenti cambiamenti politici in entrambi i Paesi rendono l’analisi giurisdizionale sempre più importante accanto alla qualità dell’immobile.
I dati nazionali attuali dicono di no. L’Indice Ufficiale dei Prezzi delle Case in Spagna è aumentato del 12,9% su base annua nel primo trimestre 2026, con diverse regioni di pregio e costiere che hanno registrato una crescita annuale ancora più forte.
No, a livello nazionale, basandosi sugli ultimi dati ufficiali disponibili. Il Portogallo ha registrato una crescita annua dei prezzi delle abitazioni del 17,8% nel primo trimestre 2026, il tasso più alto nell’Unione Europea in quel periodo.
Sì. Il Portogallo ha introdotto un tasso IMT del 7,5% per molte acquisizioni residenziali da parte di non residenti nel 2026, soggetto a specifiche eccezioni. Lo status di residenza può quindi influenzare significativamente il costo dell’acquisto di immobili portoghesi.
No. La Spagna ha proposto una tassa fino al 100% su alcuni acquisti residenziali da parte di acquirenti non UE, ma la misura è rimasta bloccata in Parlamento nel 2026 e non è diventata legge.
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