L’Europa ha impiegato anni a semplificare l’ottenimento della residenza tramite l’acquisto di immobili. Ora le famiglie facoltose stanno prendendo una decisione molto più ampia: dove dovrebbero effettivamente stabilirsi la famiglia, la base fiscale e la residenza principale?
La Grecia offre una testimonianza particolarmente chiara di questo cambiamento. Tra il 2024 e la prima metà del 2026, i cittadini britannici hanno rappresentato il 53% delle transazioni non domestiche registrate da Greece Sotheby’s International Realty, per un valore di circa 30,1 milioni di euro. L’acquisto medio britannico ha raggiunto i 2,99 milioni di euro, e ogni transazione registrata ha superato circa 2,6 milioni di euro. Nel primo semestre del 2026, le richieste dal Regno Unito sono aumentate del 40% su base annua, mentre il valore aggregato è cresciuto del 60%.
La dimensione di questi acquisti è interessante. La ragione che li motiva è molto più significativa.
Secondo Greece Sotheby’s, queste famiglie stavano trasferendo la loro residenza fiscale e la base fiscale insieme alla vita familiare. L’acquisto immobiliare faceva parte di una decisione giurisdizionale più ampia, che introduce un acquirente molto diverso rispetto a chi acquista una villa per sei settimane d’estate.
Nel frattempo, l’Europa sta smantellando parti del sistema che hanno favorito la generazione precedente di acquirenti immobiliari internazionali. La Spagna ha abolito il visto per investitori nel 2025. Il Portogallo aveva già escluso gli immobili residenziali dagli investimenti qualificanti per il Golden Visa. La Lettonia sta ora attuando le proprie riforme sull’immigrazione.
Tuttavia, la ricchezza internazionale non ha certo smesso di muoversi.
Al contrario, Grecia, Italia e Svizzera stanno dimostrando qualcosa di più importante. I Paesi che riescono a combinare prevedibilità fiscale, stabilità politica, strutture di residenza credibili e immobili adatti alla vita familiare permanente possono attrarre acquirenti anche quando l’acquisto di una casa non offre un vantaggio automatico in termini di immigrazione.
Chiunque stia valutando un Golden Visa in Europa nel 2026 dovrebbe quindi guardare oltre il permesso di soggiorno. La domanda più rilevante riguarda cosa succede una volta che si decide effettivamente di restare.
Per anni, la proposta del Golden Visa europeo è stata relativamente semplice. Effettuare l’investimento qualificante, ottenere i diritti di residenza e mantenere gran parte della propria vita finanziaria altrove.
Quel modello esiste ancora. La Grecia continua a gestire un programma Golden Visa, mentre il Portogallo mantiene percorsi di investimento qualificanti al di fuori degli immobili residenziali. Tuttavia, si sta sviluppando un mercato diverso tra le famiglie che intendono trasferirsi in modo definitivo.
La Grecia rende questa distinzione particolarmente evidente.
Tra il 2024 e il primo semestre del 2026, Greece Sotheby’s ha registrato circa 58,2 milioni di euro in transazioni non domestiche, con un acquisto medio vicino a 2,95 milioni di euro. Le transazioni legate al Golden Visa hanno raggiunto circa 18,9 milioni di euro, con un acquisto medio intorno a 1,5 milioni di euro.
Un acquirente Golden Visa può soddisfare un programma con un asset. Un residente fiscale deve costruire una vita intorno a esso.
Di conseguenza, il brief immobiliare diventa molto più complesso. Contano le scuole, così come l’assistenza sanitaria privata, l’accesso all’aeroporto, la sicurezza, gli spazi per uffici, l’alloggio per il personale, il parcheggio e se l’area circostante funziona adeguatamente anche a febbraio.
Una splendida casa per le vacanze può fallire questo test sorprendentemente in fretta.
Quando famiglia, posizione fiscale e vita quotidiana si spostano con te, il mercato premia le proprietà che possono funzionare come vere residenze principali. Questo spiega perché la domanda guidata dalla fiscalità può concentrarsi fortemente anche all’interno di Paesi già abituati agli acquirenti internazionali.
Il regime dell’Articolo 5A della Grecia consente agli individui qualificati che trasferiscono la loro residenza fiscale in Grecia di optare per un sistema fiscale alternativo sui redditi di fonte estera.
Secondo il quadro attuale, l’imposta annuale è di 100.000 € sui redditi esteri qualificanti e il regime può applicarsi fino a 15 anni. I familiari idonei possono generalmente partecipare con un costo aggiuntivo di 20.000 € a persona all’anno. I richiedenti devono solitamente non essere stati residenti fiscali in Grecia per sette degli ultimi otto anni e soddisfare un requisito di investimento qualificante di almeno 500.000 €, soggetto alle regole applicabili. I redditi di fonte greca continuano a essere tassati secondo la normativa ordinaria greca.
La proprietà immobiliare, la residenza per immigrazione e la residenza fiscale restano tre questioni legali distinte. Confonderle può trasformare una strategia di trasferimento apparentemente sofisticata in un problema amministrativo molto costoso.
La Grecia illustra bene questa distinzione perché il suo Golden Visa e il regime dell’Articolo 5A possono attrarre motivazioni completamente diverse.
Circa l’88% dell’attività non domestica registrata da Greece Sotheby’s si è concentrata sulla Riviera di Atene. Nel frattempo, la tradizionale domanda britannica per il tempo libero rimane visibile nelle isole greche.
Questa concentrazione indica dove atterra realmente la migrazione fiscale. Le famiglie che trasferiscono la loro vita fiscale si raggruppano attorno a infrastrutture operative tutto l’anno, piuttosto che disperdersi uniformemente nei mercati turistici consolidati della Grecia.
La Riviera di Atene offre loro accesso alla capitale, scuole internazionali, assistenza sanitaria privata, infrastrutture per il business e un aeroporto internazionale, mantenendo al contempo l’ambiente residenziale costiero che ha reso la Grecia attraente fin dall’inizio.
Quando una seconda casa diventa la prima, la geografia diventa molto meno indulgente.
Il Regno Unito ha creato un esperimento dal vivo su quanto rapidamente una riforma fiscale possa modificare l’attrattiva relativa della residenza.
Il suo storico regime non-dom basato sul domicilio è terminato il 6 aprile 2025 ed è stato sostituito dal regime Foreign Income and Gains di quattro anni. I nuovi arrivati qualificati possono ricevere agevolazioni su redditi e guadagni esteri eleggibili durante i primi quattro anni fiscali nel Regno Unito, dopo almeno dieci anni consecutivi di residenza fuori dal Regno Unito. Per i non-dom britannici di più lunga data, l’ambiente di pianificazione precedente è cambiato sostanzialmente.
La tassazione da sola non spiega ogni famiglia facoltosa che lascia la Gran Bretagna. Circostanze familiari, interessi commerciali, pianificazione successoria, istruzione e stile di vita possono avere un peso maggiore.
Il tempismo è comunque difficile da ignorare.
Greece Sotheby’s riferisce che l’attività di trasferimento dei non-dom britannici è accelerata particolarmente nell’autunno 2025, alcuni mesi dopo l’entrata in vigore della riforma UK. Nel primo semestre del 2026, le richieste dal Regno Unito erano aumentate del 40% su base annua.
Questi dati non possono stabilire una causa unica. Mostrano però quanto rapidamente una destinazione possa catturare la domanda quando un’altra giurisdizione cambia le regole e un’alternativa credibile esiste già.
L’Italia ha portato questa competizione molto più avanti.
L’Italia rappresenta una sfida scomoda all’idea che le famiglie internazionalmente mobili cerchino semplicemente la tassazione più bassa possibile.
L’Articolo 24-bis consente ai nuovi residenti qualificati di pagare un’imposta sostitutiva annuale fissa sui redditi esteri qualificanti per un massimo di 15 anni. Per gli individui che entrano nel regime dal 1° gennaio 2026, tale imposta è aumentata a 300.000 €. I familiari idonei possono generalmente essere inclusi per 50.000 € ciascuno. I richiedenti devono solitamente non essere stati residenti fiscali in Italia per nove degli ultimi dieci anni fiscali, mentre i redditi di fonte italiana restano soggetti a tassazione ordinaria.
L’imposta annuale è passata da 200.000 € a 300.000 € in un’unica mossa.
Tuttavia, Knight Frank ha riportato nell’agosto 2026 che oltre il 60% delle richieste super-prime internazionali in Italia erano principalmente guidate da considerazioni fiscali. Questa cifra riflette la base clienti di Knight Frank, non il mercato italiano nel suo complesso, ma il comportamento è comunque rivelatore.
Le famiglie facoltose apprezzano chiaramente qualcosa oltre il tasso nominale più basso.
Per le famiglie con redditi esteri sostanziali, conoscere l’onere fiscale annuale su un orizzonte di proprietà lungo può valere molto più dell’inseguire un regime più economico il cui futuro appare incerto.
Segue la domanda immobiliare.
I valori prime a Milano sono aumentati da circa 17.270 € al metro quadro nel 2022 a oltre 22.000 € nel 2025. L’offerta limitata di immobili prime, l’istruzione internazionale, la finanza, la moda, i servizi professionali e la connettività globale contribuiscono a questo prezzo, quindi attribuire l’aumento solo alla migrazione fiscale sarebbe imprudente. Il regime fiscale aggiunge semplicemente un’ulteriore fonte di domanda a un mercato già sotto pressione.
Un regime fiscale può quindi creare domanda per un certo tipo di abitazione senza che nessuno debba necessariamente acquistare un immobile. In Italia, la casa segue la decisione di trasferimento.
Questa distinzione è fondamentale per i mercati residenziali perché queste famiglie hanno bisogno di case in cui possano realmente vivere.
La Svizzera complica la logica abituale del Golden Visa.
I residenti stranieri qualificati possono accedere a una tassazione basata sulle spese, comunemente definita tassazione forfettaria, dove la base imponibile è principalmente legata alle spese di vita. L’idoneità richiede generalmente la cittadinanza straniera, l’instaurazione della residenza svizzera per la prima volta o dopo una lunga assenza, e in genere l’astensione da attività lavorativa in Svizzera. Le regole cantonali differiscono significativamente e diversi cantoni hanno abolito localmente il regime.
La proprietà immobiliare aggiunge un ulteriore livello di complessità.
La Lex Koller limita alcuni acquisti residenziali da parte di cittadini stranieri, mentre l’acquisto di immobili svizzeri non conferisce automaticamente il diritto di residenza. Lo status di immigrazione e l’acquisto immobiliare devono quindi essere risolti separatamente.
Secondo i criteri convenzionali del Golden Visa, la Svizzera dovrebbe essere in svantaggio competitivo.
Tuttavia, la ricchezza privata continua a sceglierla comunque.
Stabilità politica, credibilità istituzionale, private banking, sicurezza, forza della valuta, assistenza sanitaria, istruzione internazionale e un’offerta residenziale prime fortemente limitata creano un ambiente di proprietà che può giustificare una maggiore complessità all’ingresso.
La Svizzera mette quindi in luce una debolezza nella tradizionale conversazione sul Golden Visa in Europa. La giurisdizione più facile da raggiungere e quella più solida in cui stabilire la famiglia possono essere due luoghi completamente diversi.
A questo livello, la convenienza ha una concorrenza. La certezza istituzionale può essere molto più difficile da sostituire.
Spagna, Portogallo e Lettonia mostrano quanto rapidamente il vecchio modello stia cambiando.
La Spagna ha abolito il visto per investitori dal 3 aprile 2025, terminando un programma che includeva un percorso immobiliare da 500.000 €. L’accessibilità abitativa e la pressione sui mercati residenziali erano diventate parte della motivazione politica contro la continuazione del programma.
Il Portogallo ha agito prima. La Legge 56/2023 ha rimosso gli immobili residenziali dagli investimenti qualificanti nel suo quadro ARI, pur consentendo la residenza per investimento attraverso percorsi non immobiliari idonei. Il capitale internazionale poteva ancora entrare nel programma; acquistare una casa portoghese ha semplicemente smesso di essere il biglietto d’ingresso.
La Lettonia ha ora attuato un’altra significativa riforma sull’immigrazione. Il 20 agosto 2026, la Saeima ha riesaminato la nuova Legge sull’Immigrazione dopo la revisione presidenziale e ha approvato controlli più severi sull’immigrazione e procedure di residenza riviste. Poiché la legislazione è stata approvata di recente, il trattamento finale dei diritti di residenza legati agli immobili esistenti e futuri merita conferma legale prima di costruire qualsiasi strategia di acquisizione su di essa.
Le istituzioni europee stanno esercitando pressione da un’altra direzione.
La Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha emesso una sentenza contro il programma di cittadinanza per investimento di Malta nell’aprile 2025. Quel giudizio riguardava la cittadinanza e non ha vietato i programmi europei di residenza per investimento, ma ha rafforzato il crescente disagio istituzionale nel trattare i diritti di appartenenza come semplici prodotti finanziari.
Rimuovere un visto legato alla proprietà non elimina la domanda internazionale di immobili. Cambia la ragione per cui alcuni acquirenti arrivano.
Questa differenza potrebbe rivelarsi molto più importante per i mercati residenziali prime rispetto alla scomparsa di singoli programmi.
Un investitore immobiliare passivo può acquisire un asset qualificante, trascorrere poco tempo localmente e mantenere la maggior parte dell’attività economica altrove.
Un residente autentico lascia un’impronta molto più ampia.
Trasferire una famiglia genera consumi ricorrenti. Si occupa una residenza principale, si utilizzano scuole e assistenza sanitaria, si impiega personale, si stabiliscono rapporti bancari, si mantengono consulenti domestici, si acquistano servizi e si possono spostare attività commerciali o professionali insieme a sé.
Per i governi che competono per la ricchezza globalmente mobile, questa è una proposta molto più ricca di una singola transazione immobiliare.
Aiuta anche a spiegare perché la competizione sulla residenza fiscale può crescere mentre i visti per investimento legati agli immobili scompaiono. Un Paese può perdere interesse a concedere la residenza perché qualcuno ha acquistato un appartamento qualificante, diventando però molto più interessato ad attrarre quella stessa persona come contribuente a lungo termine.
Il settore immobiliare di lusso ne beneficia ancora, ma attraverso un percorso diverso.
L’immobile diventa una conseguenza della scelta della giurisdizione.
Un brief di trasferimento ha un modo inflessibile di mettere in luce debolezze che scompaiono durante un soggiorno estivo di due settimane.
La tenuta isolata inizia a sembrare diversa quando l’aeroporto dista due ore. Una villa su un’isola perde parte del suo fascino quando l’assistenza sanitaria specialistica richiede un volo. I ristoranti stagionali contano meno rispetto alla possibilità di trovare personale affidabile, scuole e servizi professionali durante tutto gennaio.
Perfino la casa stessa deve funzionare meglio.
Le famiglie che si trasferiscono stabilmente tendono a necessitare di più camere da letto, spazi interni più ampi, uffici adeguati, privacy, sicurezza, alloggi per il personale, parcheggi sostanziosi e sistemi di riscaldamento e raffreddamento progettati per un’occupazione continua.
L’infrastruttura circostante diventa effettivamente parte della proprietà.
Scuole internazionali, ospedali privati, aeroporti, servizi bancari, competenze legali e fiscali, personale domestico e ospitalità tutto l’anno possono influenzare la domanda residenziale quasi quanto l’architettura o la vista una volta che la proprietà diventa una casa primaria.
Questo spiega perché il trasferimento guidato dalla fiscalità si concentra spesso in luoghi che già funzionano come ecosistemi completi per la ricchezza.
La Riviera di Atene offre vicinanza ad Atene. Milano combina qualità residenziale con uno dei maggiori centri commerciali d’Europa. Ginevra e Lugano collocano infrastrutture private consolidate all’interno dei ritmi della vita quotidiana.
Una casa bella conta ancora. Ha semplicemente un compito molto più grande da svolgere.
Grecia, Italia e Svizzera competono da posizioni molto diverse, il che rende qualsiasi classifica semplicistica piuttosto inutile.
La Grecia combina il suo quadro dell’Articolo 5A con un programma Golden Visa attivo, la vita mediterranea e un mercato costiero prime collegato a una capitale importante. La burocrazia resta un elemento da considerare, mentre l’offerta di residenze principali veramente eccezionali si assottiglia notevolmente oltre poche località consolidate.
L’Italia richiede molto di più attraverso la sua imposta sostitutiva annuale da 300.000 €, ma offre mercati residenziali profondi, istruzione internazionale, infrastrutture professionali e un quadro di 15 anni capace di accogliere redditi esteri sostanziali.
La Svizzera rende sia la residenza sia l’acquisto immobiliare relativamente impegnativi. In cambio, offre stabilità istituzionale, profondità nel private banking, credibilità valutaria, sicurezza e continuità politica che poche giurisdizioni europee possono replicare.
Nessuna vince semplicemente per essere più economica o più facile.
Ciò che conta sempre più è se una famiglia può comprendere le regole oggi e mantenere una ragionevole fiducia che la giurisdizione rimarrà riconoscibile tra diversi anni.
Una tassazione elevata può essere calcolata. Una casa costosa può ancora avere senso finanziario, mentre un processo di immigrazione impegnativo può essere affrontato con la giusta preparazione. Ciò che gli acquirenti sofisticati faticano a valutare è un governo che cambia continuamente le regole.
Le regole che cambiano costantemente sono molto più difficili da inserire in un foglio di calcolo.
Il mercato immobiliare di lusso europeo sta diventando meno indulgente verso gli acquirenti che separano la casa dalla giurisdizione che la circonda.
Architettura, clima, privacy, vista e accessibilità continuano a modellare l’aspetto emotivo di un’acquisizione. Il trattamento fiscale, l’esposizione successoria, i diritti di residenza, la tassazione della ricchezza, il sistema bancario, la valuta, la scuola, l’assistenza sanitaria e la durabilità politica determinano sempre più se la struttura di proprietà sopravvive al contatto con la vita reale.
Ciò non significa che ogni casa da 5, 15 o 50 milioni di euro sia una strategia fiscale. Significa che un acquisto a quel livello merita di superare un test molto più ampio.
Considera cosa succede se la tua posizione fiscale cambia. Verifica se la struttura di residenza rimane credibile nel tuo orizzonte di proprietà previsto. Esamina le implicazioni successorie e di proprietà con consulenti che comprendono le giurisdizioni rilevanti. Poi chiediti se la proprietà stessa possiede sufficiente scarsità, qualità e profondità di rivendita per rimanere desiderabile se l’ambiente fiscale diventasse meno generoso.
Chiunque confronti un Golden Visa in Europa dovrebbe applicare la stessa disciplina.
Il permesso di soggiorno ti dice se la porta si apre. Dice molto meno su se vorrai che la tua famiglia, la tua ricchezza e la tua proprietà stiano dietro quella porta dieci anni dopo.
La mappa degli immobili di lusso in Europa sta già iniziando a riflettere questa distinzione.
I Paesi che probabilmente cattureranno la prossima generazione di ricchezza internazionale saranno quelli capaci di offrire qualcosa di più difficile da creare rispetto a un programma di visti attraente: una giurisdizione che le famiglie facoltose possano fidarsi abbastanza da chiamare casa.
No. I programmi Golden Visa e di residenza per investimento continuano in alcune parti d’Europa, anche se il panorama si è notevolmente ristretto. La Spagna ha abolito il visto per investitori nel 2025, mentre il Portogallo ha rimosso gli immobili residenziali dagli investimenti qualificanti per il Golden Visa nel 2023. La Grecia continua a gestire un programma Golden Visa legato agli immobili.
Diversi Paesi europei continuano a offrire la residenza tramite investimenti qualificanti, anche se gli investimenti idonei, le soglie minime, i requisiti di residenza e i diritti differiscono notevolmente tra i programmi. La Grecia rimane uno degli esempi più rilevanti legati agli immobili, mentre il Portogallo mantiene la residenza per investimento attraverso percorsi non immobiliari qualificanti.
No. Possedere un immobile, detenere un permesso di soggiorno per immigrazione e diventare residente fiscale sono questioni legali separate. La residenza fiscale dipende dalle regole della giurisdizione rilevante e può coinvolgere la presenza fisica, la residenza abituale e legami personali o economici.
Il regime dell’Articolo 5A della Grecia consente agli individui qualificati che trasferiscono la loro residenza fiscale in Grecia di pagare un’imposta annuale di 100.000 € sui redditi esteri qualificanti per un massimo di 15 anni. Si applicano condizioni di idoneità, mentre i redditi di fonte greca restano soggetti alla tassazione ordinaria greca.
Gli individui qualificati che entrano nel regime dell’Articolo 24-bis in Italia dal 2026 possono pagare un’imposta sostitutiva annuale di 300.000 € sui redditi esteri qualificanti. I familiari idonei possono generalmente partecipare per 50.000 € ciascuno, e il regime può applicarsi fino a 15 anni.
No. Acquistare un immobile residenziale in Svizzera non conferisce automaticamente un permesso di soggiorno svizzero. Lo status di immigrazione e l’acquisto immobiliare sono regolati separatamente, e alcuni acquisti da parte di cittadini stranieri sono limitati dalla Lex Koller.
Le famiglie che trasferiscono la loro residenza fiscale generalmente necessitano di una vera casa primaria piuttosto che di una proprietà acquistata solo per soddisfare un programma di investimento. Questo concentra la domanda in località che offrono scuole internazionali, assistenza sanitaria, aeroporti, servizi professionali, sicurezza e abitazioni prime adatte tutto l’anno.
Sì, a seconda degli obiettivi dell’acquirente. Un Golden Visa può fornire diritti di residenza preziosi, ma le famiglie internazionalmente mobili devono sempre più valutare la tassazione, la successione, la stabilità politica, le regole di proprietà immobiliare e le esigenze familiari a lungo termine insieme al programma di immigrazione stesso.
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