’s-Hertogenbosch combineert een historische binnenstad met een schaal waarop wonen, horeca, winkels en natuur opvallend dicht bij elkaar liggen. Binnen de stadswallen bepalen monumentale panden en herenhuizen een belangrijk deel van het hogere segment. Aan de rand van het centrum zijn de afgelopen jaren hoogwaardige appartementencomplexen toegevoegd, soms met uitzicht over Het Bossche Broek. Dat natuurgebied begint vrijwel direct achter de stad. Tegelijkertijd ligt ’s-Hertogenbosch centraal aan de A2. Die combinatie van historie, voorzieningen, groen en bereikbaarheid verklaart een belangrijk deel van de aantrekkingskracht op kopers in het hogere segment.
De Huyzerij is sinds 2003 actief in ’s-Hertogenbosch en richt zich bewust op het centrum en de directe omgeving daarvan. Eigenaar en makelaar Eric Tiebosch koos vanaf de oprichting voor die gebiedsspecialisatie. In de jaren daarna verschoof een steeds groter deel van zijn werk naar het hogere en hoogste segment van de Bossche woningmarkt.
Eric woont zelf tussen zijn opdrachtgevers en kent veel van zijn klanten en andere bewoners ook buiten zijn werk. Dat levert een ander soort lokale kennis op dan alleen verkoopcijfers en transacties. Hij ziet bijvoorbeeld hoe sterk het sociale leven in de binnenstad is, welke straten veranderen en waarom bepaalde woningen nauwelijks beschikbaar komen. Ook merkt hij dat kinderen die voor hun studie vertrekken geregeld terugkeren naar Den Bosch wanneer zij zelf een gezin beginnen.
Het hogere segment wordt voor een belangrijk deel gedragen door succesvolle ondernemers. Eric ziet bovendien een verschuiving van traditioneel vermogen naar ondernemers die hun bedrijf hebben verkocht en vervolgens bewust kiezen voor een comfortabele woning in de stad. Daarbij gaat het niet alleen om een hoog aankoopbudget. Juist de combinatie van historie, locatie, wooncomfort, parkeren en buitenruimte bepaalt welke woningen boven in de markt schaars zijn.
Eric omschrijft Den Bosch als historisch, bourgondisch en hartelijk. Juist die laatste eigenschap vindt hij belangrijk: “Mensen zijn hier open voor contact. Of je nu op een terras zit of over de markt loopt, er wordt een praatje gemaakt en mensen zijn geïnteresseerd in elkaar. Mijn partner is makelaar in Den Haag en verbaasde zich erover dat ik om de paar meter iemand tegenkom die ik ken. Dat kleinschalige, terwijl je wel alles van een stad hebt, zegt voor mij veel over Den Bosch.”
De regio
’s-Hertogenbosch is een compacte stad met een grotendeels historische binnenstad. Monumentale gevels, oude straten en pleinen vormen er geen afzonderlijk historisch kwartier, maar zijn onderdeel van het dagelijks leven. Winkels, speciaalzaken, horeca en woningen liggen er door elkaar.
Het sociale leven speelt zich voor een belangrijk deel in die binnenstad af. Terrassen zijn volgens Eric het hele jaar door goed gevuld, niet alleen in het weekend. De Uilenburg is al lange tijd een bekende plek voor horeca. De Kolperstraat heeft zich volgens hem de laatste tijd sterk ontwikkeld door de komst van nieuwe zaken. De Korte Putstraat blijft eveneens een bekende horecastraat, al ziet Eric dat andere delen van de binnenstad terrein winnen.
Opvallend is hoe snel vanuit die stedelijke omgeving het groen begint. Het Bossche Broek ligt op korte afstand van de Sint Janskathedraal. Vanuit het centrum wandel je vrijwel rechtstreeks een open natuurgebied in. Ook De Gement is bepalend voor het groene karakter rond de stad.
Die nabijheid van natuur is belangrijk voor de woonkwaliteit. Bewoners kunnen midden in het centrum wonen en tegelijkertijd eenvoudig rust en ruimte opzoeken. Eric noemt juist die mogelijkheid om rust te vinden terwijl je in de stad woont als een van de sterke eigenschappen van Den Bosch.
Daar komt het voorzieningenniveau bij. De binnenstad heeft een breed aanbod aan winkels, mode, horeca en cultuur. Voor zaken die Den Bosch zelf niet biedt, liggen andere steden relatief dichtbij. De centrale ligging en bereikbaarheid maken het daardoor mogelijk om in een compacte historische stad te wonen en elders te werken.
De verbondenheid met de stad is groot. Eric ziet regelmatig dat jongeren Den Bosch verlaten om te studeren en later terugkomen wanneer zij kinderen krijgen. Volgens hem spelen veiligheid, vriendelijkheid, voorzieningen en de schaal van de stad daarin een rol. Voor veel bewoners is er daardoor weinig aanleiding om definitief naar een andere Nederlandse stad te vertrekken.
Huizen en architectuur
Herenhuizen vormen een belangrijk onderdeel van het hogere segment in de Bossche binnenstad. Veel van deze woningen hebben een lange geschiedenis en verschillen sterk in indeling, architectuur en staat van onderhoud. Dat maakt ze moeilijk onder één noemer te plaatsen.
Voor Eric zit een belangrijk deel van hun aantrekkingskracht juist in die geschiedenis. Hij omschrijft historische en monumentale woningen als huizen met een verleden en een ziel. Een volledig gerenoveerd herenhuis biedt daardoor iets anders dan een nieuw appartement, ook wanneer beide zich in hetzelfde prijssegment bevinden.
Naast de historische woningvoorraad zijn er hoogwaardige nieuwbouwprojecten ontwikkeld. Vooral aan de rand van de binnenstad zijn appartementencomplexen gerealiseerd die modern wooncomfort combineren met de ligging bij het centrum. Sommige daarvan kijken uit over Het Bossche Broek.
Het Museumkwartier behoort volgens Eric tot de meest gewilde locaties voor kopers in het hogere segment. Hier komen historische architectuur, cultuur en de voorzieningen van het centrum op korte afstand samen.
Het Gasthuiskwartier heeft de afgelopen jaren nieuw woningaanbod aan de binnenstad toegevoegd en nadert zijn voltooiing. Voor de komende jaren kijkt Eric ook naar de ontwikkeling van de Kop van ’t Zand. Dat gebied krijgt volgens hem een sterker cultureel karakter en kan daarmee ook voor een jongere groep bewoners aantrekkelijk worden.
De grootste schaarste zit bij woningen die een compleet pakket bieden. In het hogere segment betekent dat niet alleen voldoende woonoppervlakte. Kopers zoeken naar een combinatie van historie of architectonische kwaliteit, een goede locatie, comfort, parkeren en bij voorkeur buitenruimte. Binnen de stadswallen komt die combinatie maar beperkt voor.
Marktanalyse
Het hogere segment van ’s-Hertogenbosch wordt voor een belangrijk deel gedragen door succesvolle ondernemers. Eric ziet daarbij een verschuiving van traditioneel opgebouwd vermogen naar nieuw vermogen. Ondernemers die hun bedrijf succesvol hebben verkocht, kiezen geregeld voor een hoogwaardige woning in een stad waar wonen en dagelijks leven goed te combineren zijn.
De bedragen die in het hoogste deel van de Bossche markt worden betaald zijn de afgelopen jaren eveneens veranderd. Eric heeft gezien dat woningen boven de zes miljoen euro verkocht kunnen worden en dat kopers vervolgens nog miljoenen investeren in een volledige verbouwing. Dat laat zien dat er voor de juiste woning een koopkrachtige doelgroep aanwezig is.
Daarmee is ook het idee dat Den Bosch per definitie veel goedkoper is dan de Randstad achterhaald. Vooral voor de beste woningen binnen de stadswallen is het aanbod beperkt. Een monumentaal herenhuis op de juiste locatie met voldoende ruimte en moderne voorzieningen kan daardoor in een zeer hoog prijssegment terechtkomen.
Tegelijkertijd is niet ieder duur huis automatisch schaars. Het gaat vooral om woningen waarin verschillende kwaliteiten samenkomen. Locatie, historie, luxe, parkeren, tuin of buitenruimte en een hoog afwerkingsniveau vormen samen het pakket waar kopers naar zoeken.
De beperkte omvang van de historische binnenstad speelt daarin een belangrijke rol. Nieuwe herenhuizen binnen de stadswallen kunnen niet worden toegevoegd. Bestaande panden die nog moeten worden aangepakt, worden volgens Eric steeds vaker gekocht en vervolgens grondig gerenoveerd.
Daardoor verandert de samenstelling van het aanbod geleidelijk. Het aantal herenhuizen dat nog volledig moet worden aangepakt neemt af, terwijl het aantal hoogwaardig gerenoveerde woningen groeit. Juist bij die laatste categorie blijft schaarste bestaan.
Toekomstvisie
Eric verwacht dat de schaarste aan goede woningen binnen de stadswallen verder zal toenemen. De laatste herenhuizen die nog een grote renovatie vragen worden verkocht en aangepakt. Daarmee wordt het steeds moeilijker om op de beste locaties een woning te vinden die nog volledig naar eigen inzicht kan worden ontwikkeld.
Voor kopers wordt volledigheid daarom belangrijker. Historie of architectuur alleen is niet genoeg. Een woning moet ook het comfort bieden dat bij het hogere segment wordt verwacht. Parkeergelegenheid, buitenruimte, een goede indeling en een hoog afwerkingsniveau wegen mee.
Daarnaast kan de bereikbaarheid de aantrekkingskracht van Den Bosch verder vergroten. De stad ligt centraal en biedt de mogelijkheid om elders te werken zonder direct in de Randstad te hoeven wonen. Voor ondernemers en andere kopers die niet dagelijks op dezelfde locatie hoeven te zijn, vergroot dat het zoekgebied.
Nieuwe ontwikkelingen zullen vooral aanvullend zijn op de bestaande stad. Het Gasthuiskwartier is vrijwel voltooid en de Kop van ’t Zand krijgt de komende jaren een andere invulling. Grote hoeveelheden nieuw aanbod in het hoogste segment verwacht Eric echter niet.
Daarmee blijft de bestaande woningvoorraad bepalend. Monumentale herenhuizen kunnen niet worden gereproduceerd en de ruimte binnen de stadswallen is beperkt. De kwaliteit van renovaties en de manier waarop historische panden worden aangepast aan hedendaagse woonwensen zullen daarom steeds belangrijker worden.
Voor Den Bosch ligt de aantrekkingskracht volgens Eric uiteindelijk in de compleetheid van de stad. Historie, horeca, winkels, natuur en bereikbaarheid komen hier binnen een kleine straal samen. Dat maakt het mogelijk om stedelijk te wonen zonder de schaal en anonimiteit van een veel grotere stad.
De Huyzerij Makelaardij: thuis in 's-Hertogenbosch
Eric Tiebosch begon De Huyzerij in 2003 nadat hij eerder binnen een ander samenwerkingsverband had gewerkt. Vanaf de eerste dag koos hij bewust voor een geografische specialisatie: het centrum van ’s-Hertogenbosch en de directe rand daaromheen.
Die keuze is sindsdien bepalend gebleven voor het kantoor. In plaats van het werkgebied steeds verder uit te breiden, bouwde De Huyzerij binnen een relatief klein gebied steeds meer kennis en relaties op. In de loop der jaren verschoof het zwaartepunt daarbij naar de begeleiding van aankopen en verkopen in het hoogste segment.
Eric woont zelf in zijn werkgebied. Privé en werk lopen daardoor regelmatig in elkaar over. Hij omschrijft het netwerk dat daaruit is ontstaan als een belangrijk onderdeel van zijn vak: “Hier liggen mijn roots, hier ken ik iedereen en iedereen mij. Dat is mijn kapitaal.”
Juist in een markt met weinig vergelijkbare woningen is die gebiedskennis relevant. Een monumentaal herenhuis laat zich niet alleen beoordelen op vierkante meters en een gemiddelde prijs per meter. Ligging binnen de binnenstad, historie, verbouwingsniveau, buitenruimte en parkeermogelijkheden kunnen grote verschillen veroorzaken.
Klanten kiezen volgens Eric voor De Huyzerij vanwege marktkennis, vertrouwen, presentatie en discretie. In de samenwerking vindt hij toegankelijkheid en duidelijkheid belangrijk. Ook wanneer iets niet mogelijk of realistisch is, wil hij dat rechtstreeks kunnen zeggen.
Als member van Baerz & Co maakt De Huyzerij deel uit van een select netwerk van samenwerkende boutique makelaars in het hogere segment. De aangesloten kantoren delen kennis en woningaanbod en werken samen met Baerz & Co om kopers en verkopers ook buiten hun eigen regio te bereiken. Daarnaast beschikt Baerz & Co over een internationaal netwerk dat het bereik verder vergroot.
Voor De Huyzerij betekent die samenwerking dat een zeer lokale specialisatie wordt verbonden met een netwerk buiten ’s-Hertogenbosch. Eric omschrijft het zelf als een breder bereik en onderdeel zijn van een groep makelaars die elkaar helpt bij het bedienen van relaties. Dat sluit aan bij een markt waarin kennis van enkele straten zeer lokaal kan zijn, terwijl de uiteindelijke koper ook van buiten de regio kan komen.
Benieuwd naar het actuele woningaanbod in 's-Hertogenbosch? Bekijk de exclusieve villa’s, landhuizen en nieuwbouwwoningen via De Huyzerij Makelaardij, member van Baerz & Co.
In het luxe woonsegment staan bereik en regie centraal. De Huyzerij Makelaardij is lid van Baerz & Co Luxury Homes: een (inter)nationaal netwerk van samenwerkende boutique makelaars in het topsegment. Dat verband fungeert niet louter als een luxury brand, maar met name als operationele structuur waarin vraag en aanbod zich vrij bewegen over regiogrenzen heen, binnen Nederland en ver daarbuiten.
Een Baerz & Co Member Makelaar koppelt lokale marktkennis aan internationale positionering en een bovengemiddelde dienstverlening. De verantwoordelijkheid ligt nadrukkelijk bij de eigenaar of senior partner zelf. In dit segment worden dossiers niet gedelegeerd, maar behandeld op het niveau waarop ook wordt onderhandeld: rechtstreeks, betrokken en met volledige verantwoordelijkheid. Dat is geen onderscheidende luxe. Het is de ondergrens.
Internationale zichtbaarheid is daarbij geen exclusief domein van volumegedreven franchisemakelaars, hoe nadrukkelijk zij dat ook suggereren. Baerz & Co Makelaars beschikken over dezelfde internationale marketingkanalen en distributiemethoden. Het verschil zit niet primair in het bereik, maar in wie het dossier voert. Baerz kiest bewust voor betrokken boutique specialisten waar persoonlijke regie zwaarder weegt dan schaal.
English 
German 
Spanish 
French 
Arabic 
Chinese 
Russian 
Swedish 
Portuguese 
Polish 
Greek 
Italian 
