Espanha e Portugal construíram um dos argumentos mais sólidos da Europa para possuir imóveis de alto padrão e, ao mesmo tempo, um dos argumentos mais fortes para regulá-los.
A contradição agora é impossível de ignorar. Segundo análise reportada pelo Financial Times em agosto de 2026, Portugal acumulou um déficit habitacional de aproximadamente 300.000 residências entre 2021 e 2025, equivalente a cerca de 6,6% dos agregados familiares. O déficit da Espanha é estimado em aproximadamente 700.000 a 750.000 residências, dependendo da metodologia, comparado com uma lacuna de cerca de 0,5% na zona euro.
No entanto, a escassez dificilmente enfraqueceu os preços. O Índice Oficial de Preços de Habitação da Espanha subiu 12,9% ano a ano no primeiro trimestre de 2026, enquanto Portugal registrou um crescimento de 17,8%, o maior aumento anual na União Europeia.
Essa é a tensão que molda o mercado imobiliário da Espanha e Portugal atualmente. A habitação está se tornando mais difícil de produzir, mais cara e politicamente mais difícil de permanecer intocada. Enquanto isso, a mesma escassez continua a fortalecer o valor da raridade de imóveis existentes bem localizados.
Se você está considerando comprar em qualquer um dos países, a consequência vai muito além do crescimento dos preços em destaque. Agora é necessário avaliar a regulamentação com a mesma seriedade que se dedica à localização, qualidade da construção, custo de propriedade e eventual revenda. Impostos de transmissão, políticas de residência, restrições a aluguéis turísticos, regras de planejamento e medidas futuras voltadas para segundas residências ou propriedade estrangeira estão se tornando parte do caso de aquisição.
Os fundamentos permanecem atraentes. As regras que os cercam estão se tornando menos previsíveis.
Esse é o paradoxo ibérico.
A escassez em ambos os países decorre de restrições estruturais que não podem ser resolvidas em um único ciclo de construção.
Na Espanha, o Banco de España identifica a oferta inadequada de habitação como o principal fator por trás da atual pressão sobre a acessibilidade. Durante o primeiro semestre de 2025, o país formou cerca de 190.000 novos agregados familiares líquidos enquanto concluía aproximadamente 100.000 residências. A análise da OCDE acrescenta outra camada: entre 2022 e 2024, a Espanha emitiu aproximadamente 345.000 licenças de construção para cerca de 604.000 novos agregados familiares.
O planejamento é parte do problema. Terrenos prontos para desenvolvimento são lentos para criar, procedimentos administrativos podem se estender por anos e a produtividade da construção permanece baixa. Custos crescentes, escassez de mão de obra, margens modestas dos construtores e entrega fragmentada de projetos adicionam pressão adicional.
O resultado é a concentração geográfica. A escassez da Espanha pesa mais nas cidades economicamente bem-sucedidas, regiões costeiras e mercados turísticos onde a formação de agregados familiares, migração e demanda internacional competem por um estoque limitado.
Portugal enfrenta uma restrição semelhante, porém com uma estrutura habitacional diferente.
Portugal concluiu cerca de 25.000 novas habitações em 2024, enquanto o Banco de Portugal observa que a construção entre 2015 e 2024 correspondeu a aproximadamente metade do volume produzido no período anterior de oito anos.
Ao mesmo tempo, o estoque habitacional existente cria um dado politicamente delicado. No censo de 2021, aproximadamente 19% das residências foram classificadas como residências secundárias e outros 12% como vagas. Juntas, cerca de 31% das habitações estavam fora de ocupação permanente.
Economicamente, esse número requer contexto. Uma casa rural vazia ou propriedade sazonal em uma região de baixa demanda pouco contribui para aliviar a pressão habitacional em Lisboa, Cascais ou Algarve. Politicamente, porém, a distinção torna-se mais fácil de resumir em um argumento simples: famílias têm dificuldade para encontrar moradia enquanto grande número de imóveis permanece fora do uso residencial permanente.
Essa lacuna entre a realidade econômica e a percepção política é importante porque a política responde cada vez mais a esta última.
O comportamento de busca em torno da Espanha e Portugal está cheio de uma suposição recorrente: certamente os preços terão que cair.
As evidências atuais apontam na direção oposta.
A Espanha registrou um crescimento anual de 12,9% nos preços das casas no primeiro trimestre de 2026, com Madrid e as Ilhas Baleares subindo 13,6% e a Andaluzia 13,3%. O aumento de 17,8% de Portugal no mesmo trimestre foi o maior da UE, comparado com uma média da UE de 5,1%.
O mecanismo é simples. A demanda permanece forte, a nova oferta chega lentamente e locais prime têm ainda menos capacidade para absorver desenvolvimento adicional. Portanto, o imóvel existente torna-se progressivamente mais difícil de substituir.
O Banco de España já constatou que os preços sobem mais rápido em regiões onde a escassez relativa de habitação é maior, o que ajuda a explicar por que a pressão sobre a acessibilidade e a valorização podem se fortalecer simultaneamente.
Essa relação oferece suporte para imóveis prime existentes, embora também crie as condições políticas que tornam a intervenção mais provável. A escassez pode proteger seu ativo enquanto torna o ambiente de propriedade ao redor progressivamente menos confortável.
A compra por estrangeiros é um exemplo útil de como estatísticas nacionais podem ocultar a pressão política local.
Na Espanha, compradores estrangeiros representaram 13,52% das transações de imóveis no quarto trimestre de 2025, contabilizando mais de 24.200 aquisições durante o trimestre. Em nível nacional, isso dificilmente sugere que o capital internacional controle o mercado.
Mais próximo da costa, o cenário muda drasticamente.
Compradores estrangeiros representaram aproximadamente 42,91% das transações em Alicante, 31,47% nas Ilhas Baleares, 31,11% em Málaga, 26,44% em Santa Cruz de Tenerife e 24,80% em Girona. Os Registros de Imóveis espanhóis identificam explicitamente a relação entre a intensidade turística e a maior participação de compradores estrangeiros.
Essa concentração importa porque a política habitacional é cada vez mais moldada localmente.
Portugal apresenta uma dinâmica semelhante. Estrangeiros representaram aproximadamente 28% das compras residenciais em 2025, segundo dados do Banco de Portugal reportados em maio de 2026. Esse número inclui estrangeiros que já residem em Portugal, portanto não deve ser interpretado como evidência de que 28% das casas foram adquiridas por investidores estrangeiros.
Mesmo assim, a consequência política é clara. A participação internacional torna-se mais visível nos mercados que já enfrentam a maior pressão sobre a acessibilidade.
Portugal passou do debate à legislação em maio de 2026.
O Decreto-Lei 97/2026 introduziu uma taxa de IMT de 7,5% para muitos não residentes que adquirirem imóveis residenciais, com exceções para certos residentes anteriores, pessoas que se tornem residentes fiscais em Portugal em até dois anos e uso moderado qualificado para arrendamento.
A importância estratégica vai além da própria taxa.
O status de residência agora altera a economia da compra de imóveis residenciais portugueses. Para um proprietário internacional adquirindo uma segunda residência enquanto permanece residente fiscal em outro país, isso cria um custo adicional direto na aquisição.
Portugal escolheu, portanto, uma forma relativamente moderada de intervenção. A propriedade estrangeira continua disponível, enquanto algumas categorias de propriedade de não residentes tornaram-se mais caras.
Essa distinção importa porque o mercado imobiliário subjacente permanece atraente. A resposta política está direcionada à estrutura da propriedade, não à eliminação do mercado.
O sinal político da Espanha tem sido mais forte e menos definido.
O Primeiro-Ministro Pedro Sánchez propôs um imposto de até 100% sobre compras residenciais por certos compradores não pertencentes à UE. Em março de 2026, a medida permanecia parada no parlamento por falta de apoio suficiente do governo.
Assim, a posição prática é clara: a Espanha não introduziu um imposto de 100% sobre compradores estrangeiros.
A proposta ainda é relevante.
Se seu horizonte de propriedade pretendido é de dez ou vinte anos, a legislação atual oferece apenas parte do quadro. A direção política importa porque uma proposta capaz de chegar ao debate nacional indica como a acessibilidade habitacional está sendo enquadrada e quais formas de propriedade podem se tornar alvos mais fáceis no futuro.
O ambiente político da Espanha já mudou uma vez de forma significativa.
A Espanha aboliu formalmente os vistos de residência para investidores a partir de 3 de abril de 2025, incluindo a antiga via vinculada à propriedade.
A medida importa menos como detalhe migratório e mais como evidência de uma mudança política mais ampla.
Há uma década, a política de residência vinculada à propriedade foi criada para atrair capital internacional. Desde então, a acessibilidade habitacional mudou o enquadramento político, e incentivos antes promovidos como economicamente úteis estão sendo reconsiderados por seu efeito no acesso doméstico à habitação.
Para você, isso significa que a estratégia de residência deve ser separada da estratégia imobiliária muito antes no processo. Um excelente imóvel ainda pode fazer sentido. A compra simplesmente traz menos benefícios acessórios do que antes.
Os aluguéis turísticos mostram a mesma mudança em nível municipal.
O aluguel de curto prazo tornou-se uma das áreas mais claras onde a exposição regulatória depende do código postal.
Barcelona planeja permitir que mais de 10.000 licenças de aluguel turístico existentes expirem, com essas residências previstas para retornar ao uso residencial convencional até o final de 2028. Málaga já restringiu novas permissões de aluguel de temporada em dezenas de bairros onde a acomodação turística está altamente concentrada.
Essas políticas afetam proprietários diferentes de maneiras muito distintas.
Uma residência costeira adquirida principalmente para uso familiar pode sofrer pouca perturbação financeira com regras mais rígidas para aluguel turístico. Um apartamento comprado com a suposição de que a renda de curto prazo cobrirá uma parte significativa do custo de manutenção enfrenta um risco materialmente diferente.
O uso pretendido do imóvel, portanto, precisa entrar na sua análise regulatória desde o início. A permissão para aluguel não pode mais ser tratada como um extra incidental atrelado a uma localização desejável.
O mesmo princípio se aplica ao desenvolvimento.
Aqui a contradição se torna especialmente desconfortável.
A Pesquisa de Investimento Imobiliário do primeiro trimestre de 2026 em Portugal registrou 84% de pressão dos custos de construção, 83% da burocracia e licenciamento e aproximadamente 70% da tributação.
A APPII vai além, estimando que cerca de 59.000 residências pré-certificadas não avançaram nos últimos três anos por inviabilidade econômica. Sua liderança argumenta que as estruturas atuais de custos tornam extremamente difícil, nos principais mercados urbanos, entregar residências para venda em torno de 300.000 €, enquanto empreendimentos de maior valor absorvem os mesmos custos fixos com mais facilidade.
A Espanha apresenta padrão semelhante. A análise da OCDE aponta terrenos caros, custos de construção, escassez de mão de obra, restrições de financiamento, aprovações lentas e incerteza política como pressões sobre a viabilidade dos projetos, especialmente em habitação acessível e para aluguel.
Isso cria um problema político com consequências diretas no mercado imobiliário. O segmento habitacional sob maior pressão social pode se tornar o menos atraente para construir, enquanto empreendimentos de maior valor permanecem economicamente viáveis.
A escassez então persiste, o que sustenta os valores existentes e convida a mais intervenções.
A política nacional define o quadro, mas sua exposição real depende cada vez mais da localização.
Barcelona está no extremo mais agudo do espectro. Alta pressão habitacional, política agressiva de aluguel turístico e forte intervenção municipal criam um ambiente de alta exposição política.
As Ilhas Baleares merecem leitura semelhante. A penetração de compradores estrangeiros é excepcionalmente alta, o terreno disponível para construção é limitado e turismo, propriedade de segunda residência e limites ambientais permanecem politicamente sensíveis.
Lisboa também está na categoria de alta exposição porque a extrema pressão sobre a acessibilidade se combina com rápido crescimento de preços, participação estrangeira substancial e a nova estrutura de IMT para não residentes em Portugal.
O Algarve apresenta exposição média a alta. A demanda internacional e o uso como segunda residência são significativos, enquanto a pressão direta sobre a acessibilidade urbana é menos intensa que em Lisboa.
Madrid apresenta um quadro diferente. A economia doméstica é sólida, a oferta prime permanece restrita e o turismo tem papel menor na história habitacional mais ampla. A exposição política, portanto, situa-se mais próxima da média.
Marbella e Costa del Sol combinam forte demanda internacional com crescentes preocupações sobre acessibilidade, mas a política regional é menos intervencionista que a de Barcelona. Isso mantém a exposição em torno da média por enquanto.
Cascais e Estoril também merecem avaliação média. Restrições severas de oferta e forte demanda internacional sustentam os valores, enquanto a política fiscal nacional portuguesa alcança diretamente esses mercados.
A lição é simples: o risco político no imóvel tornou-se cada vez mais específico ao código postal.
Essa distinção é provavelmente a mais importante de todo o artigo.
Um imposto de transmissão mais alto altera seu custo de aquisição. Não enfraquece automaticamente a escassez de uma residência costeira excepcional.
Uma restrição ao aluguel turístico pode reduzir materialmente o potencial de renda, enquanto mantém o valor de uma residência prime ocupada pelo proprietário amplamente intacto.
Regras de planejamento mais rigorosas podem dificultar o desenvolvimento e, simultaneamente, aumentar o valor de reposição de imóveis concluídos existentes.
A intervenção política, portanto, entra na equação da propriedade por vários canais: custo de aquisição, custo anual de manutenção, renda de aluguel, uso do imóvel, direitos de renovação, potencial de desenvolvimento, liquidez e eventual revenda.
Isso significa que sua diligência prévia agora precisa fazer uma pergunta mais ampla.
Quão bem o imóvel se mantém quando o atrito regulatório é precificado?
Para uma casa destinada a vinte anos de uso familiar, a resposta pode continuar altamente favorável. Para uma estratégia alavancada de aluguel de curto prazo que dependa de regras municipais estáveis, o mesmo mercado pode parecer consideravelmente menos atraente.
Os fundamentos atuais ainda sustentam um forte argumento para imóveis bem selecionados em ambos os países.
A demanda permanece robusta, a oferta continua restrita e dados oficiais mostram crescimento anual de dois dígitos nos preços. Essas condições tornam difícil assumir uma correção ampla do mercado apenas com base nas evidências atuais.
O perfil de risco mudou, entretanto.
A propriedade de não residentes está se tornando mais cara em partes de Portugal. A Espanha já eliminou sua via de residência para investidores vinculada à propriedade e continua debatendo medidas mais rigorosas sobre certas formas de propriedade estrangeira. As regras para aluguel turístico estão se tornando mais rígidas em municípios pressionados, enquanto o planejamento e a regulamentação do desenvolvimento continuam a afetar a oferta futura.
Portanto, a resposta depende muito do motivo da compra.
Se sua prioridade é o uso pessoal de longo prazo em uma localização prime com oferta restrita, a escassez ainda pode trabalhar fortemente a seu favor. Se sua compra depende da renda de aluguel de curto prazo, eficiência fiscal ou privilégios regulatórios inalterados, a margem para erro diminuiu consideravelmente.
É aí que a dimensão política pertence na sua análise de aquisição: ao lado dos fundamentos do imóvel, não em substituição a eles.
Espanha e Portugal criaram uma equação difícil.
A escassez sustenta os preços. O aumento dos preços aprofunda a pressão sobre a acessibilidade. A pressão sobre a acessibilidade aumenta a intervenção política. A intervenção então altera o custo, uso e estrutura da propriedade.
Para proprietários internacionais, isso não torna a Espanha ou Portugal estruturalmente pouco atraentes. Torna a durabilidade regulatória parte da qualidade do imóvel.
Uma casa com vistas protegidas, oferta local restrita e um profundo pool de compradores futuros pode continuar altamente defensável mesmo com aumento de impostos na aquisição ou regras de aluguel mais rígidas. Outro imóvel pode perder grande parte de sua lógica econômica uma vez que as premissas regulatórias mudem.
Essa é a distinção que vale a pena garantir agora.
O mercado imobiliário da Espanha e Portugal ainda oferece alguns dos fundamentos residenciais mais fortes da Europa. A questão mais difícil é se a estrutura de propriedade ao redor do imóvel escolhido permanecerá igualmente atraente durante os anos em que você pretende mantê-lo.
E é aí que começa o aconselhamento sério de aquisição.
ENTRE EM CONTATO
A escolha mais adequada depende do seu uso pretendido, posição fiscal e localização. A Espanha oferece mercados residenciais mais profundos e um inventário prime mais amplo, enquanto Portugal pode proporcionar uma estrutura de propriedade e fiscal diferente. Mudanças recentes nas políticas de ambos os países tornam a análise jurisdicional cada vez mais importante ao lado da qualidade do imóvel.
Os dados nacionais atuais indicam que não. O Índice Oficial de Preços de Habitação da Espanha aumentou 12,9% ano a ano no primeiro trimestre de 2026, com várias regiões prime e costeiras registrando crescimento anual ainda mais forte.
Não em nível nacional, com base nos dados oficiais mais recentes disponíveis. Portugal registrou 17,8% de crescimento anual nos preços das casas no primeiro trimestre de 2026, a maior taxa na União Europeia nesse período.
Sim. Portugal introduziu uma taxa de IMT de 7,5% para muitas aquisições residenciais por não residentes em 2026, sujeita a exceções específicas. O status de residência pode, portanto, afetar materialmente o custo da compra de imóveis portugueses.
Não. A Espanha propôs um imposto de até 100% sobre certas compras residenciais por compradores não pertencentes à UE, mas a medida permaneceu parada no parlamento em 2026 e não se tornou lei.
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