在欧洲购买第二套住房：您的目的地还欢迎您吗？

在欧洲购买第二套住房之前，务必明确十年后您仍被允许如何使用该物业。

如果您今年正在购买第二套住房，您的顾问通常可以迅速确认您是否有合法资格购买该物业。这一点依然重要，但已不再是决策中最关键的因素。更大的不确定性在于，完成交易五年或十年后，您将被允许如何使用该物业。

自2026年5月20日起，欧盟新框架使短期租赁活动对公共管理部门的监管更加透明。同时，市政当局正在收紧出租规定，提高第二套住房附加税，并重新评估应保留多少住宅库存供旅游使用。因此，您的尽职调查需要超越产权文件，深入了解在您持有期间，管辖该物业的法律环境的发展方向。

购买权的法律确认不如以往重要

传统的尽职调查会回答一系列熟悉的问题。卖方是否拥有该物业？产权是否清晰？是否存在抵押或其他负担？现有许可是否与建筑现状相符？作为国际买家，您是否有合法资格购买？您的律师或公证人应在交易完成前确认这些要点。

然而，这些答案仅反映了物业在特定时点的状况，并不一定说明您在持有期间物业将被允许如何使用。出租权利可能发生变化，当地税收附加费可能增加，物业所在建筑也可能对旅游用途施加限制。您购买时存在的许可，未来也可能被取消。

这并非意味着您的产权律师有所疏漏。他们的职责是确认您今天获得的法律地位。如果您正在购买第二套住房，您现在需要额外关注：当地政府对您预期用途拥有何种权力，以及他们在多大程度上积极行使这些权力？

欧盟租赁登记让当局更清楚物业使用情况

自2026年5月20日起，欧盟法规（EU）2024/1028生效。若成员国实行短期租赁登记制度，每处相关物业须获得登记编号。该编号必须出现在房源信息中，平台需删除无有效编号的房源。若登记信息不完整或不准确，编号亦可被暂停或撤销。

更重要的是，平台每月需向当局传输活动数据，包括预订夜数、客人数量、客人居住国、物业地址及房源链接。因此，执法不再依赖邻居举报非法出租，当局可持续掌握登记物业的实际使用情况。

如果租金收入是您购买第二套住房的部分理由，这一点尤为重要。所有权与经营短期住宿的许可是两种不同权利。前者可以稳固，而后者则可能面临日益严格的监管。

短期租赁供应减少显示调整已开始

这一变化在多个欧洲主要城市已显现。截止2026年4月的12个月内，巴黎短期租赁活跃房源减少22.9%，马德里减少15.3%，巴塞罗那减少11.6%，里斯本减少5.5%。相比之下，罗马在2025年1月引入国家身份代码后，供应基本持平。

这为您解读监管提供了有用视角。最可预测的目的地不一定限制最少。已建立监管框架并完成调整的市场，往往比刚迎来首次重大干预的市场更易评估。

罗马的情况正是如此。其市场已有时间适应国家身份系统，而其他城市更大幅度的供应收缩表明调整仍在进行。购买第二套住房时，应先了解目的地处于调整周期的哪个阶段，再判断现行规则是否已成定局。

法国展示多重限制如何叠加影响一处物业

法国的案例说明，监管风险并非来自单一规则。根据《勒穆尔法》（loi Le Meur），市镇可将主要住宅的年出租上限从120晚降至90晚。违规罚款最高可达15,000欧元，某些地区还需市政批准变更用途。国家登记自2026年5月20日起强制执行，市长有权暂停或撤销登记编号。

市政许可只是其中一层。共有物业章程现可明确禁止旅游出租，这意味着即便城市允许短期出租，建筑本身也可能禁止。税收政策也发生变化。未分类旅游出租的微型企业所得税（micro-BIC）门槛降至15,000欧元，享受30%统一扣除，而分类物业则适用明显不同的税制。能源要求也在逐步收紧。

因此，如果租金收入是您购买理由的一部分，务必在出价前获取共有物业章程，仔细阅读出租条款。若建筑文件禁止该活动，任何收益预测都无实际意义。

即使使用方式不变，第二套住房税费也可能上升

租赁监管只是风险的一部分。法国还展示了仅因拥有第二套住房，成本就可能在使用方式未变的情况下增加。

2026年，3,689个符合条件的法国市镇中有1,666个实施了第二套住房市政税附加费。该比例较往年持续上升，其中688个市镇征收最高允许的60%附加费。附加费范围从5%至60%不等。

地区集中度更具启示意义。布列塔尼地区84.6%的符合条件市镇征收附加费，新阿基坦为67.9%，卢瓦尔河地区为65.1%。关键是，无论物业是否出租、由您居住或空置，附加费均适用。

购买第二套住房时，应将这些附加费视为持续持有成本，而非偶发税费。并审视市政近年政策变化。一个已从无附加费提升至20%，再从20%提升至40%的目的地，正传递当地住房政策趋向的重要信号。

巴塞罗那证明旅游许可可能随政策失效

巴塞罗那展示了当一座城市决定取消整类旅游住宿，而非仅仅增加运营难度时会发生什么。该市计划在2028年11月旅游公寓许可到期后，不予续签超过10,000个许可，目标是将这些住房恢复为普通住宅库存。

对您而言，教训很明确。旅游许可今日可能为物业增值，但不应视为物业不可分割的固有特征，它仍是一种监管许可。

因此，如果卖方估价在很大程度上依赖现有旅游许可，应重新计算无该许可情况下的物业价值。若结果显著变化，说明部分购价附着于您无法控制期限的许可权。

这并不必然使收购变得不具吸引力，只是明确了风险所在。

购买第二套住房前需回答的六个问题

大部分额外尽职调查应在出价前完成。关键是趁谈判尚有余地时提出问题，而非交易已定后才发现答案。

您是否有合法权利进行短期出租？

确认短期出租是否被允许。如允许，识别适用的登记制度，确认物业是否已有有效登记编号。进一步确定该编号是否随产权转移，续期是自动、附条件还是酌情决定。

不要仅依赖当前业主已在广告中展示物业。现有使用与合法未来使用不同。即使您无意出租，保留该灵活性对未来买家仍可能重要。

购买后市政当局能做哪些调整？

审查市政当前拥有的权力，更重要的是过去三年实际采取的措施。关注出租限制、用途变更规则、登记要求及税收措施。

理论上权力广泛但政策稳定的市政带来一种风险，频繁干预的市政则带来另一种风险。无需预测地方政治，近期法定决策更能反映政策走向。

您实际将支付多少第二套住房税？

将第二套住房税与普通物业税区分开。一些司法辖区和市政因住宅为第二套而征收额外费用。

确认当前税率、最高允许税率及市政是否曾提高税率。将该税率视为永久持有成本。若您购买的第二套住房每年仅使用数月，无论是否使用，附加税均持续征收。

建筑本身是否禁止旅游出租？

对于公寓及其他共有物业，出价前应索取章程。市政许可不一定优先于私人建筑限制。

在法国，共有物业章程可能明确禁止旅游出租。因此，城市允许而建筑禁止。若出租灵活性对您的持有计划重要，这是最简单且最不可忽视的核查之一。

市政是否积极减少第二套住房？

像审视税收政策一样仔细阅读当地住房政策。如果当局公开承诺减少第二套住房、限制旅游住宿或将物业恢复为永久住宅，确认其可用的法律工具。

重点不是判断当地居民是否友好，情感主观。税收、许可限制和入住规则可量化，这些工具决定了您物业的实际使用方式。

未来谁还会愿意从您手中购买该物业？

最后，考虑您的最终买家。如果短期出租被取消，所有依赖租金收入的买家将退出潜在市场。若第二套住房持有成本显著上升，另一部分买家可能重新考虑。

这不必然降低物业价值，但可能减少买家数量并延长销售周期。购买第二套住房前，了解未来买家是因物业本身价值还是因附加用途而青睐。

稀缺的第二套住房比可替代的更能承受监管

监管对资产的影响各异。一套依赖租金收入的普通公寓比稀缺的滨水别墅、受保护的历史住宅或供应紧张的优质住宅更易受限。

在这些市场，许多买家并非为租金收益而购房，而是追求隐私、建筑特色、地段和长期稀缺性。因此，取消短期出租灵活性对实际决定价值的买家群体影响较小。

这一区别应影响您在欧洲购买第二套住房的选址。若物业本身足够稀缺，能承受使用许可的变动，受监管的目的地仍具吸引力。反之，当资产需依赖租金灵活性以区别于数百套类似物业时，监管因素应被赋予更大权重。

转售市场可能先于挂牌价出现疲软

限制不必立即导致物业价格下跌，但可能影响流动性。

若物业失去出租灵活性，依赖租金收入的买家将退出市场。剩余买家可能维持相同挂牌价，但买家减少意味着销售周期延长。此点在高端市场尤为明显，因交易量本就较少。

因此，不仅要问物业十年后是否更值钱，还要问十年后谁会想买，以及若现有用途消失，这些买家是否仍存在。

平衡点同样重要。在欧洲供应最紧张的地区，不依赖租金回报的私人买家数量可能足够多，监管变化影响有限。这也是为何正确的做法不是回避受监管市场，而是区分依赖监管许可与不依赖许可的物业。

现在购买第二套住房需对目的地进行尽职调查

如果您正在购买第二套住房，监管调查应在出价阶段进行。产权过户进行时，您已投入资金和时间并形成看法，此时发现限制虽有法律保护，但信息在谈判前更具价值。

您的律师仍应确认所有权、产权、负担和许可。同时，评估您预期用途的持续性。审查出租规定、建筑章程、第二套住房税收、市政近期决策及潜在未来买家群体。

某些情况下，答案应是放弃购买。若收购仅因预期短期出租收入合理，而市政积极减少旅游住宿且价格假设许可将持续，物业即承载了您无法控制的监管依赖。

反之，收紧第二套住房政策的目的地不一定是不适合拥有的地方。若您购买的是稀缺物业，计划私人使用，即使出租消失仍愿持有，当地限制对决策影响较小。

产权文件告诉您买了什么，市政规定则越来越多地告诉您能做什么。

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