Die Berechnung von Mieten oder Kaufen bei Immobilien in Europa ist zunehmend schwerer als bloße Frage des Timings abzutun. Laut Savills stiegen die Spitzenmieten im ersten Halbjahr 2026 um 1,1 %, während die Kapitalwerte um 0,6 % zulegten. Üblicherweise wird daraus geschlossen, dass wohlhabende Käufer mieten, während sie auf mehr Sicherheit warten. Wenn Sie jedoch bereits wissen, dass Sie in einer bestimmten Stadt Eigentum erwerben möchten, ist Mieten kein neutraler Zwischenzustand. Sie zahlen für das Recht, den Kauf hinauszuzögern, und dieses Recht ist zunehmend kostspielig geworden.
Im Premiumsegment ist die Richtung klar. Savills berichtete im August, dass die Mieten im World Cities Index im ersten Halbjahr 2026 schneller stiegen als die Kapitalwerte. Dieses Muster besteht seit Mitte 2022. In Märkten mit begrenztem attraktivem Mietangebot konkurrieren wohlhabende Käufer, die den Kauf hinauszögern, um denselben relativ kleinen Pool an Immobilien.
Abseits der Premiumimmobilien ändert sich das Bild jedoch deutlich.
Eurostat meldete, dass die Hauspreise in der EU im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 5,1 % stiegen, während die Mieten um 3,0 % zunahmen. In 19 der 26 Mitgliedstaaten mit verfügbaren Daten stiegen die Hauspreise schneller als die Mieten.
Portugal macht diesen Unterschied besonders deutlich: Die Hauspreise stiegen um 17,8 %, die Mieten um 5,1 %. In Spanien lagen die entsprechenden Werte bei 12,8 % bzw. 2,5 %. Italien verzeichnete ein Hauspreiswachstum von 5,2 % gegenüber einem Mietanstieg von 3,8 %.
Diese Unterscheidung ist wichtig, weil die Kosten des Wartens außerhalb der Premiummärkte nicht verschwinden, sondern nur ihre Form ändern.
Im oberen Marktsegment zahlen Sie möglicherweise zunehmend teure Mieten während des Wartens. Im weiteren europäischen Markt hingegen ist etwas potenziell noch Nachteiligeres zu beobachten: Die Immobilie, die Sie letztlich kaufen möchten, wird schneller teurer als die, die Sie mieten.
Es gibt wichtige Ausnahmen. In Deutschland stiegen die Mieten um 2,2 %, während die Hauspreise um 1,4 % zunahmen. In Frankreich erhöhten sich die Mieten um 1,9 %, die Hauspreise nur um 0,1 %. Wer also Paris oder Berlin in Betracht zieht, hat eine grundlegend andere Kalkulation als ein Käufer, der in Madrid oder Lissabon wartet.
Eine glaubwürdige europäische Antwort auf die Frage Mieten oder Kaufen gibt es nicht ohne die vorherige Klärung des Ortes.
Die meisten Käufer berechnen nur die erste Kostenart und belassen es dabei: die Miete.
Das ist die offensichtliche Zahl, weil sie jeden Monat von Ihrem Konto abfließt und niemals zu Eigenkapital in der Immobilie wird. Wenn Sie jedoch bereits beabsichtigen zu kaufen, verdienen zwei weitere Zahlen ebenso große Beachtung.
Die zweite ist die Entwicklung des Kaufpreises. Eine Immobilie im Wert von 2 Millionen Euro, die um 5 % an Wert gewinnt, ist während des Wartens um 100.000 Euro teurer geworden. Natürlich ist zukünftige Wertsteigerung nie garantiert. Aktuelle europäische Daten zeigen jedoch, warum die Annahme, dass eine Verzögerung einen günstigeren Einstiegspunkt bringt, ein teures Risiko sein kann.
Dann ist da noch die Finanzierung.
Die Europäische Zentralbank erhöhte im Juni ihren Einlagensatz auf 2,25 % und hielt ihn im Juli stabil. Die Hypothekenzinsen variieren jedoch erheblich in Europa. Zwanzigjährige Festzinsen lagen in Deutschland durchschnittlich bei etwa 4,32 %, in Italien bei rund 3,50 %. Frankreich bewegte sich zwischen 3 % und 3,5 %, Spanien lag im Mai bei durchschnittlich 2,96 %.
Daher kann das Warten auf einen niedrigeren Kaufpreis Sie einem höheren Hypothekenzins aussetzen. Diese beiden Variablen müssen nicht gleichzeitig zu Ihren Gunsten verlaufen.
Betrachten Sie ein bewusst einfaches Beispiel. Angenommen, Sie wollen ein Haus für 2 Millionen Euro kaufen und zahlen derzeit 90.000 Euro jährlich Miete für eine vergleichbare Immobilie. Sie warten zwei Jahre. Ohne weitere Überlegungen haben Sie bereits 180.000 Euro Miete ausgegeben.
Gehen wir nun rein illustrativ davon aus, dass die Immobilie, die Sie schließlich kaufen, während dieser zwei Jahre jährlich um 4 % im Wert steigt. Der Preis würde auf etwa 2,163 Millionen Euro steigen. Ihre Verzögerung hat also 180.000 Euro Miete und etwa 163.000 Euro zusätzlichen Kaufpreis gekostet.
Das bedeutet nicht, dass ein sofortiger Kauf 343.000 Euro gespart hätte. Eigentum bringt Erwerbskosten, Instandhaltung, Steuern und Opportunitätskosten des gebundenen Kapitals mit sich. Das Beispiel zeigt lediglich die Rechenlogik, die verloren geht, wenn das Warten als kostenlos betrachtet wird.
Und damit kommen wir zu dem Teil der Kalkulation, der die Antwort komplett umkehren kann.
Der Immobilienkauf in Europa kann teuer sein, noch bevor Sie ein Schloss ausgetauscht haben.
In Katalonien ist die Grunderwerbsteuer gestaffelt und erreicht 13 % über 1,5 Millionen Euro. Madrid verlangt 6 %. Valencia erhebt 11 % über 1 Million Euro, während die Balearen eine gleitende Skala von 8 % bis 13 % anwenden.
Portugal erfordert ebenfalls sorgfältige Kalkulation. Viele Wohnimmobilienkäufe von Nichtansässigen unterliegen nun einer IMT-Rate von 7,5 %. Hinzu kommen 0,8 % Stempelsteuer sowie Rechts- und Notarkosten, sodass die Gesamtkosten erheblich sein können.
Die Niederlande bilden das andere Extrem. Die Grunderwerbsteuer beträgt 2 % für eine qualifizierte Hauptwohnung und 8 % für andere Wohnimmobilien ab 2026.
Diese Unterschiede sind so groß, dass pauschale Empfehlungen zum Thema Mieten oder Kaufen kaum sinnvoll sind.
Wenn Sie planen, viele Jahre in Amsterdam zu leben und für den 2 %-Satz qualifizieren, können sich die Erwerbskosten vergleichsweise schnell durch vermiedene Miete und Wertsteigerung amortisieren. In Barcelona hingegen kann ein Käufer im Millionenbereich bereits mit einer zweistelligen Steuerbelastung starten, bevor das Eigentum gegenüber dem Mieten Vorteile bringt.
Für kurze Haltedauern kann die Schlussfolgerung daher brutal einfach sein: Mieten in Barcelona kann finanziell die bessere Entscheidung sein, selbst wenn Sie sich einen Kauf problemlos leisten könnten.
Lissabon schafft eine andere Spannung. Die Einstiegskosten sind hoch, doch Portugal verzeichnete auch das stärkste jüngste Hauspreiswachstum in der EU. Eine Zahl spricht für Geduld, die andere dagegen.
Italien benötigt eine weitere Unterscheidung. Für einen Wohnimmobilienkauf ohne prima casa-Erleichterung beträgt der reguläre Registrierungssteuersatz 9 %, sofern die Transaktion registrierungspflichtig ist. Die Bemessungsgrundlage und steuerliche Behandlung hängen vom Einzelfall ab. Bestimmte umsatzsteuerpflichtige Verkäufe folgen einem anderen Regime, wobei Luxus-Katasterkategorien möglicherweise 22 % Mehrwertsteuer auslösen.
Genf ist noch komplexer, da Erwerbskosten und Erleichterungen je nach Transaktion variieren. Für 2026 gewährt der Kanton Casatax-Erleichterungen für qualifizierte Hauptwohnungen bis CHF 1.394.928, einschließlich einer Reduktion der Verkaufsabgabe um CHF 20.924. Diese Erleichterung gilt nicht in gleicher Weise für Zweitwohnungen.
Die Lehre ist weniger befriedigend als eine universelle Regel, aber deutlich nützlicher: Der gleiche Käufer kann in Amsterdam richtig liegen, wenn er kauft, und in Barcelona richtig liegen, wenn er mietet.
Der Break-even-Punkt ist der Moment, an dem die finanziellen Kosten des Eigentums ausreichend Zeit hatten, die Erwerbs- und Veräußerungskosten zu kompensieren.
Sie benötigen keinen weiteren Online-Rechner, um das zu verstehen.
Beginnen Sie mit den Erwerbs- und eventuellen Veräußerungskosten. Vergleichen Sie diese mit der Miete, die Sie sonst gezahlt hätten, und jeglicher Nettoveränderung im Immobilienwert. Ziehen Sie schließlich die Ausgaben ab, die Sie als Eigentümer tragen.
Diese Ausgaben werden oft unterschätzt. Sie können kommunale Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltung, Hausgeld und größere Investitionen umfassen. In Portugal beispielsweise liegt die jährliche kommunale Grundsteuer meist zwischen 0,3 % und 0,45 %, bevor weitere Eigentumskosten hinzukommen.
Ihr Kapital hat auch außerhalb der Immobilie einen Wert. Wenn 1 Million Euro Eigenkapital anderswo eine bedeutende Nettorendite hätte erzielen können, gehört dieser entgangene Ertrag ebenfalls in die Kalkulation.
Deshalb ist die Haltedauer wichtiger als fast alles andere.
Niedrige Erwerbskosten geben dem Eigentum weniger Boden zum Wiedergewinnen. Hohe Erwerbskosten erfordern Zeit. Bei einem niederländischen Grunderwerbsteuersatz von 2 % für eine qualifizierte Hauptwohnung kann der Break-even plausibel innerhalb weniger Jahre erreicht werden. Mit katalanischer Grunderwerbsteuer von bis zu 13 % kann es deutlich länger dauern.
Keine noch so große Begeisterung für Immobilien ändert diese Rechenlogik.
Für die meisten Menschen vergleicht Mieten oder Kaufen zwei mögliche Lebens- und Kapitalverwendungsweisen. Ihre Situation ist anders, wenn Sie bereits wissen, dass Sie Eigentum erwerben möchten.
In diesem Fall kauft Ihnen Mieten etwas ganz Bestimmtes: Flexibilität.
Sie behalten das Recht, die Stadt zu verlassen. Sie können entscheiden, dass das Viertel an einem langen Wochenende besser wirkte als nach elf Monaten. Sie können auf die richtige Immobilie warten, statt die am wenigsten schlechte aktuell verfügbare zu kaufen. Ebenso können Sie Ihre Liquidität bewahren, während sich Ihre Familie, Ihr Geschäft oder Ihre steuerliche Situation verändert.
Diese Flexibilität hat echten Wert.
Der Fehler besteht darin, sie als kostenlos zu betrachten.
Ihre jährlichen Kosten für diese Option beginnen mit der Miete, die Sie zahlen. Dann addieren Sie jede Wertsteigerung der Immobilie, deren Kauf Sie aufgeschoben haben. Demgegenüber rechnen Sie die Rendite an, die Ihr ungebundenes Kapital anderswo erzielt. Vermeiden Sie während der Mietzeit entstehende Eigentumskosten ebenfalls auf der anderen Seite der Bilanz.
Sobald Sie diese Zahlen berechnet haben, wird die Frage viel klarer.
Sie fragen nicht mehr, ob Mieten „Geldverschwendung“ ist, was ein abgenutztes und weitgehend nutzloses Argument ist. Sie fragen, ob die Flexibilität, die Sie kaufen, den Preis wert ist.
Manchmal ist sie das ganz sicher.
Anhaltendes Mietwachstum stärkt natürlich die Attraktivität einer gut gelegenen Immobilie, die Einkommen generieren kann, wenn Sie sie nicht selbst nutzen.
Bruttomietnachfrage sagt jedoch wenig darüber aus, was Sie tatsächlich mit der Immobilie tun dürfen.
Spanien ist ein offensichtliches Beispiel. Barcelona, Madrid und Málaga enthalten ausgewiesene angespannt Wohngebiete, in denen Mietregulierung bestehende und neue Wohnverträge beeinflussen kann. Versuche, saisonale Verträge als Umgehung konventioneller Mietrechtsregeln zu nutzen, unterliegen zunehmender rechtlicher Prüfung. In einigen Fällen haben Gerichte elfmonatige Vereinbarungen als gewöhnliche Wohnmietverhältnisse mit deutlich längeren gesetzlichen Schutzfristen neu bewertet.
Kurzzeitvermietung ist eine ganz andere regulatorische Ebene. Die Lizenzierung wurde in mehreren südeuropäischen Städten verschärft, während die Niederlande die Regulierung weiter in ihren mittleren Mietmarkt ausgedehnt haben.
Ein prognostizierter Mietertrag sollte daher niemals losgelöst vom geltenden rechtlichen Rahmen betrachtet werden.
Eine Immobilie, die eine attraktive Marktmiete erzielen kann, ist das eine. Eine Immobilie, die Sie rechtlich zu den in Ihrer Kalkulation angenommenen Bedingungen vermieten dürfen, ist etwas anderes.
Bevor Sie Mieteinnahmen in Ihre Kaufentscheidung einfließen lassen, sollten lokale Rechts- und Steuerberatung klären, welche Vermietungsarten erlaubt sind, für welche Dauer und unter welchen Mietkontrollen, Lizenzanforderungen und Mieterschutzbestimmungen.
Es gibt Situationen, in denen Miete zahlen genau das Richtige ist.
Wenn Sie innerhalb von drei oder vier Jahren umziehen könnten, machen Transaktionskosten Eigentum unnötig teuer. Ebenso, wenn Sie sich mit der Stadt noch nicht festgelegt haben, liefert Mieten Informationen, die eine Besichtigung nicht bieten kann. Dieses Wissen kann deutlich mehr wert sein als die Miete.
Warten wird auch in Märkten mit hohen Einstiegskosten nachvollziehbarer. Ein Käufer, der mit katalanischen oder portugiesischen Erwerbskosten konfrontiert ist, benötigt eine längere Haltedauer, um die Zahlen auszugleichen. Gleiches gilt, wenn ein Karriereschritt, Familienwechsel oder Umzug plausibel bleibt.
Schließlich kann Ihr Kapital einfach anderswo besser eingesetzt sein.
Die Möglichkeit zu kaufen schafft keine Verpflichtung zum Kauf.
Die Entscheidung Mieten oder Kaufen wird meist als Urteil über den Immobilienmarkt dargestellt. Für einen internationalen Käufer, der bereits Eigentum erwerben möchte, verfehlt das den Kern.
Die relevante Frage ist, wie viel Sie zahlen, um die Option des Wartens zu bewahren, und ob die Flexibilität die Kosten noch rechtfertigt.
Denn wenn Sie bereits wissen, wo Sie Eigentum wollen und wie lange Sie bleiben möchten, geht es nicht mehr darum, ob Sie die Entscheidung getroffen haben. Es geht darum, wie lange Sie bereit sind, für das Privileg zu zahlen, sie hinauszuzögern.
Das hängt von Ihrer Haltedauer und dem Markt ab. In Märkten mit niedrigen Einstiegskosten wie den Niederlanden, wo die Grunderwerbsteuer für eine qualifizierte Hauptwohnung 2 % beträgt, kann ein Kauf früher sinnvoll sein. In Katalonien, wo die Grunderwerbsteuer bis zu 13 % erreicht, kann Mieten deutlich länger rational bleiben.
So lange, bis Sie Ihre Ein- und Ausstiegskosten durch vermiedene Miete und eventuelle Wertsteigerung ausgeglichen haben. Da die Erwerbssteuern in Europa stark variieren, kann der Break-even von wenigen Jahren bis zu über einem Jahrzehnt reichen. Ihr Markt und Ihre erwartete Haltedauer sind daher wichtiger als eine generelle Regel.
Die Spitzenmieten stiegen im ersten Halbjahr 2026 um 1,1 %, während die Kapitalwerte um 0,6 % zulegten. Wohlhabende Nutzer, die den Kauf hinauszögern, konkurrieren um begrenztes Spitzenmietangebot. Der breitere europäische Markt verhält sich jedoch anders: Die Hauspreise in der EU steigen derzeit insgesamt schneller als die Mieten.
Die Erwerbskosten variieren stark je nach Rechtsgebiet und Immobilie. Madrid erhebt 6 % Grunderwerbsteuer, Katalonien bis zu 13 %. Portugal kann für Nichtansässige erhebliche Erwerbskosten verlangen. Die Niederlande verlangen 2 % Grunderwerbsteuer für qualifizierte Hauptwohnungen und 8 % für andere Wohnimmobilien.
Nicht unbedingt. Die Hauspreise in der EU stiegen im ersten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 5,1 % und übertrafen die Mieten in 19 von 26 Mitgliedstaaten mit verfügbaren Daten. Warten kann also bedeuten, Miete zu zahlen, während die geplante Immobilie teurer wird, wobei Preisbewegungen zwischen Ländern und Städten stark variieren.
Manchmal, aber die lokale Regulierung bestimmt, was möglich ist. Mietkontrollen, Mieterschutz, saisonale Vertragsregeln und Kurzzeitvermietungslizenzen können die Wirtschaftlichkeit erheblich verändern. Jeder prognostizierte Mietertrag sollte daher vor Einbeziehung in die Kaufentscheidung mit dem aktuellen lokalen Rechts- und Steuersystem abgeglichen werden.
Es gibt drei Hauptkosten: die Miete selbst, jede Wertsteigerung der Immobilie, die Sie letztlich kaufen möchten, und Veränderungen des Hypothekenzinses, den Sie später zahlen könnten. Diese Kosten sollten dann gegen Eigentumsausgaben und die Rendite Ihres ungebundenen Kapitals abgewogen werden.
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