Spanien und Portugal haben eines der stärksten Argumente Europas für den Besitz von Premiumimmobilien geschaffen und gleichzeitig eines der stärksten für deren Regulierung.
Dieser Widerspruch ist heute nicht mehr zu übersehen. Laut einer Analyse, die im August 2026 von der Financial Times berichtet wurde, hat Portugal zwischen 2021 und 2025 ein Wohnraummanko von etwa 300.000 Wohnungen aufgebaut, was rund 6,6 % der Haushalte entspricht. Spaniens Defizit wird je nach Methodik auf etwa 700.000 bis 750.000 Wohnungen geschätzt, verglichen mit einer Lücke von etwa 0,5 % in der Eurozone.
Doch die Knappheit hat die Preise kaum gedrückt. Der offizielle Hauspreisindex Spaniens stieg im ersten Quartal 2026 um 12,9 % im Jahresvergleich, während Portugal mit 17,8 % Wachstum den stärksten jährlichen Anstieg in der Europäischen Union verzeichnete.
Diese Spannung prägt derzeit den Immobilienmarkt in Spanien und Portugal. Wohnraum wird schwerer zu schaffen, schwerer zu finanzieren und politisch schwerer unangetastet zu lassen. Gleichzeitig stärkt die gleiche Knappheit den Wert gut gelegener Bestandsimmobilien.
Wenn Sie einen Kauf in einem der beiden Länder in Erwägung ziehen, geht die Konsequenz weit über das reine Preiswachstum hinaus. Sie müssen die Regulierung mit derselben Ernsthaftigkeit bewerten wie Lage, Bauqualität, Eigentumskosten und den späteren Wiederverkauf. Grunderwerbsteuern, Aufenthaltsregelungen, Einschränkungen bei Ferienvermietungen, Bauvorschriften und künftige Maßnahmen zu Zweitwohnungen oder Ausländereigentum werden zunehmend Teil der Kaufentscheidung.
Die fundamentalen Voraussetzungen bleiben überzeugend. Die Regeln, die diese Grundlagen umgeben, werden jedoch unberechenbarer.
Das ist das iberische Paradoxon.
Die Knappheit in beiden Ländern resultiert aus strukturellen Beschränkungen, die sich nicht durch einen einzigen Bauzyklus lösen lassen.
In Spanien identifiziert die Banco de España ein unzureichendes Wohnungsangebot als Hauptursache für den aktuellen Druck auf die Erschwinglichkeit. Im ersten Halbjahr 2025 entstanden etwa 190.000 netto neue Haushalte, während rund 100.000 Wohnungen fertiggestellt wurden. Die OECD-Analyse ergänzt eine weitere Dimension: Zwischen 2022 und 2024 wurden in Spanien etwa 345.000 Baugenehmigungen erteilt, während rund 604.000 zusätzliche Haushalte hinzukamen.
Die Planung ist Teil des Problems. Baureifes Land entsteht langsam, Verwaltungsverfahren können sich über Jahre hinziehen und die Produktivität im Bauwesen bleibt gering. Steigende Kosten, Arbeitskräftemangel, geringe Entwickler-Margen und fragmentierte Projektabwicklung erhöhen den Druck zusätzlich.
Das Ergebnis ist eine geografische Konzentration. Spaniens Knappheit wiegt am schwersten in wirtschaftlich erfolgreichen Städten, Küstenregionen und tourismusintensiven Märkten, wo Haushaltsbildung, Migration und internationale Nachfrage um begrenzten Bestand konkurrieren.
Portugal steht vor einer ähnlichen Herausforderung, allerdings mit einer anderen Wohnungsstruktur.
Portugal hat im Jahr 2024 etwa 25.000 neue Wohneinheiten fertiggestellt, während die Banco de Portugal feststellt, dass der Wohnungsbau zwischen 2015 und 2024 etwa halb so hoch war wie im vorangegangenen achtjährigen Zeitraum.
Zugleich sorgt der bestehende Wohnungsbestand für eine politisch heikle Schlagzeile. Im Zensus 2021 wurden etwa 19 % der Wohnungen als Zweitwohnsitze und weitere 12 % als leerstehend klassifiziert. Zusammen waren rund 31 % der Wohnungen nicht dauerhaft bewohnt.
Wirtschaftlich bedarf diese Zahl einer Einordnung. Ein leerstehendes Landhaus oder eine saisonale Immobilie in einer Region mit geringer Nachfrage trägt wenig zur Entspannung des Wohnungsdrucks in Lissabon, Cascais oder der Algarve bei. Politisch lässt sich die Unterscheidung jedoch leichter zu einem einfacheren Argument verdichten: Haushalte finden kaum Wohnraum, während zahlreiche Immobilien nicht dauerhaft bewohnt sind.
Diese Diskrepanz zwischen wirtschaftlicher Realität und politischer Wahrnehmung ist bedeutsam, weil die Politik zunehmend auf Letztere reagiert.
Die Suchanfragen rund um Spanien und Portugal basieren oft auf einer wiederkehrenden Annahme: Die Preise müssen doch fallen.
Die aktuellen Daten weisen jedoch in die entgegengesetzte Richtung.
Spanien verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein jährliches Hauspreiswachstum von 12,9 %, wobei Madrid und die Balearen mit jeweils 13,6 % und Andalusien mit 13,3 % besonders stark zulegten. Portugals 17,8 % Zuwachs im gleichen Zeitraum waren der höchste Wert in der EU, verglichen mit einem EU-Durchschnitt von 5,1 %.
Der Mechanismus ist einfach. Die Nachfrage bleibt stark, neues Angebot kommt langsam auf den Markt, und in erstklassigen Lagen gibt es noch weniger Kapazität für zusätzliche Entwicklungen. Bestehende Immobilien werden daher zunehmend schwerer zu ersetzen.
Die Banco de España hat bereits festgestellt, dass die Preise in Regionen mit größerer relativer Wohnraumknappheit schneller steigen, was erklärt, warum Erschwinglichkeitsdruck und Wertsteigerung gleichzeitig zunehmen können.
Diese Beziehung stärkt den Wert bestehender Premiumimmobilien, schafft jedoch auch politische Bedingungen, die Eingriffe wahrscheinlicher machen. Knappheit kann Ihr Vermögen schützen, während das Eigentumsumfeld zunehmend herausfordernder wird.
Der Kauf durch Ausländer ist ein gutes Beispiel dafür, wie nationale Statistiken lokalen politischen Druck verschleiern können.
In Spanien machten ausländische Käufer im vierten Quartal 2025 13,52 % der Immobilienkäufe aus, was mehr als 24.200 Transaktionen in diesem Quartal entspricht. Auf nationaler Ebene deutet das kaum darauf hin, dass internationales Kapital den Markt dominiert.
In Küstennähe ändert sich das Bild jedoch deutlich.
Ausländische Käufer waren für etwa 42,91 % der Transaktionen in Alicante, 31,47 % auf den Balearen, 31,11 % in Málaga, 26,44 % in Santa Cruz de Tenerife und 24,80 % in Girona verantwortlich. Die spanischen Grundbuchämter weisen ausdrücklich auf den Zusammenhang zwischen Tourismusintensität und höherer Beteiligung ausländischer Käufer hin.
Diese Konzentration ist bedeutsam, da die Wohnungspolitik zunehmend lokal geprägt wird.
Portugal zeigt eine ähnliche Dynamik. Ausländer machten laut Banco de Portugal im Mai 2026 etwa 28 % der Wohnungsankäufe im Jahr 2025 aus. Diese Zahl umfasst auch Ausländer, die bereits in Portugal leben, und sollte daher nicht als Beleg dafür gewertet werden, dass 28 % der Wohnungen von Investoren aus dem Ausland gekauft wurden.
Die politische Konsequenz ist jedoch klar: Die internationale Beteiligung wird in den Märkten am sichtbarsten, die bereits den stärksten Erschwinglichkeitsdruck erleben.
Portugal ist im Mai 2026 vom Diskurs zur Gesetzgebung übergegangen.
Das Dekretgesetz 97/2026 führte eine 7,5 % IMT-Grunderwerbsteuer für viele Nichtansässige beim Erwerb von Wohnimmobilien ein, mit Ausnahmen für bestimmte frühere Bewohner, Personen, die innerhalb von zwei Jahren portugiesische Steueransässigkeit erlangen, und für qualifizierte moderate Vermietung.
Die strategische Bedeutung geht über den Steuersatz hinaus.
Der Aufenthaltsstatus verändert nun die Wirtschaftlichkeit des Kaufs portugiesischer Wohnimmobilien. Für internationale Eigentümer, die eine Zweitwohnung erwerben und weiterhin steuerlich anderswo ansässig sind, entsteht dadurch eine direkte Zusatzkostenbelastung beim Erwerb.
Portugal hat sich somit für eine vergleichsweise maßvolle Form der Intervention entschieden. Ausländisches Eigentum bleibt möglich, während bestimmte Kategorien von Nichtansässigen teurer geworden sind.
Diese Unterscheidung ist wichtig, weil der zugrundeliegende Immobilienmarkt attraktiv bleibt. Die politische Reaktion zielt auf die Eigentumsstruktur, nicht auf die Abschaffung des Marktes.
Das politische Signal Spaniens war lauter und weniger gefestigt.
Ministerpräsident Pedro Sánchez schlug eine Steuer von bis zu 100 % auf Wohnimmobilienkäufe bestimmter Nicht-EU-Käufer vor. Bis März 2026 blieb die Maßnahme im Parlament blockiert, da der Regierung die nötige Unterstützung fehlte.
Die praktische Situation ist daher klar: Spanien hat keine 100%ige Steuer auf ausländische Immobilienkäufer eingeführt.
Der Vorschlag bleibt jedoch relevant.
Wenn Ihr geplanter Eigentumshorizont zehn oder zwanzig Jahre beträgt, vermittelt die aktuelle Gesetzeslage nur einen Teil des Bildes. Die politische Richtung ist wichtig, weil ein Vorschlag, der nationale Debatten erreicht, zeigt, wie das Thema Wohnraumerschwinglichkeit gerahmt wird und welche Eigentumsformen künftig leichter ins Visier geraten könnten.
Das politische Umfeld in Spanien hat sich bereits einmal substanziell verändert.
Spanien hat die Investorenaufenthaltsvisa ab dem 3. April 2025 offiziell abgeschafft, einschließlich des früheren immobiliengebundenen Weges.
Diese Maßnahme ist weniger als Einwanderungsdetail relevant, sondern als Beleg für einen breiteren politischen Wandel.
Vor einem Jahrzehnt war die immobiliengebundene Aufenthaltsregelung darauf ausgelegt, internationales Kapital anzuziehen. Die Wohnraumerschwinglichkeit hat seitdem die politische Rahmung verändert, und Anreize, die einst als wirtschaftlich nützlich galten, werden nun unter dem Gesichtspunkt ihres Einflusses auf den inländischen Wohnungszugang neu bewertet.
Für Sie bedeutet das, dass die Aufenthaltsstrategie viel früher im Prozess von der Immobilienstrategie getrennt werden sollte. Ein exzellentes Zuhause kann weiterhin sinnvoll sein. Der Kauf bietet jedoch weniger zusätzliche Vorteile als früher.
Auch bei Ferienvermietungen zeigt sich dieser Wandel auf kommunaler Ebene.
Die Kurzzeitvermietung ist eines der klarsten Beispiele dafür, wie die regulatorische Belastung vom Postleitzahlgebiet abhängt.
Barcelona plant, mehr als 10.000 bestehende Lizenzen für Ferienvermietungen auslaufen zu lassen, wobei diese Wohnungen bis Ende 2028 voraussichtlich wieder für den konventionellen Wohnungsmarkt genutzt werden. Málaga hat bereits neue Genehmigungen für Ferienvermietungen in Dutzenden von Vierteln eingeschränkt, in denen sich touristische Unterkünfte stark konzentrieren.
Diese Regelungen wirken sich auf Eigentümer sehr unterschiedlich aus.
Eine Küstenimmobilie, die hauptsächlich für den Familiengebrauch erworben wurde, wird von strengeren Ferienvermietungsregeln finanziell kaum betroffen sein. Eine Wohnung, die unter der Annahme gekauft wurde, dass Kurzzeiteinnahmen einen erheblichen Teil der Kosten decken, steht vor einem ganz anderen Risiko.
Die vorgesehene Nutzung der Immobilie muss daher von Anfang an in Ihre regulatorische Analyse einfließen. Eine Vermietungserlaubnis kann nicht mehr als bloßes Zusatzmerkmal einer begehrten Lage betrachtet werden.
Dasselbe Prinzip gilt für die Entwicklung von Immobilien.
Hier wird der Widerspruch besonders unangenehm.
Die Umfrage zu Investitionsimmobilien im ersten Quartal 2026 in Portugal verzeichnete 84 % Druck durch Baukosten, 83 % durch Bürokratie und Genehmigungen und etwa 70 % durch Besteuerung.
APPII geht noch weiter und schätzt, dass in den vorangegangenen drei Jahren rund 59.000 vorzertifizierte Wohnungen nicht realisiert wurden, weil die Projekte wirtschaftlich nicht tragfähig waren. Die Führung argumentiert, dass die aktuellen Kostenstrukturen es in großen urbanen Märkten extrem erschweren, Wohnungen für rund 300.000 € zum Verkauf anzubieten, während höherpreisige Entwicklungen dieselben Fixkosten leichter tragen können.
Spanien zeigt ein ähnliches Muster. OECD-Analysen weisen auf teure Grundstücke, Baukosten, Arbeitskräftemangel, Finanzierungseinschränkungen, langsame Genehmigungen und politische Unsicherheit als Belastungen für die Projektwirtschaftlichkeit hin, insbesondere im Bereich erschwinglicher und Mietwohnungen.
Das schafft ein politisches Problem mit direkten Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Das Segment mit dem größten sozialen Druck kann zum am wenigsten attraktiven für den Bau werden, während höherwertige Entwicklungen wirtschaftlich tragfähig bleiben.
Die Knappheit bleibt somit bestehen, was bestehende Werte stützt und weitere Eingriffe einlädt.
Die nationale Politik setzt den Rahmen, doch Ihre tatsächliche Belastung hängt zunehmend von der Lage ab.
Barcelona steht am deutlichsten im Fokus. Hoher Wohnungsdruck, strenge Ferienvermietungspolitik und starke kommunale Eingriffe schaffen ein Umfeld mit hoher politischer Belastung.
Die Balearen verdienen eine ähnliche Einschätzung. Die Ausländerquote ist außergewöhnlich hoch, baureifes Land knapp, und Tourismus, Zweitwohnsitze sowie Umweltauflagen bleiben politisch sensibel.
Lissabon zählt ebenfalls zur Kategorie mit hoher Belastung, da extremer Erschwinglichkeitsdruck mit schnellem Preiswachstum, erheblicher ausländischer Beteiligung und Portugals neuer IMT-Struktur für Nichtansässige zusammenfällt.
Die Algarve weist eine mittlere bis hohe Belastung auf. Internationale Nachfrage und Zweitwohnungsnutzung sind bedeutend, während der direkte urbane Erschwinglichkeitsdruck geringer ist als in Lissabon.
Madrid zeigt ein anderes Bild. Die heimische Wirtschaft ist stark, das Premiumangebot bleibt knapp, und der Tourismus spielt eine geringere Rolle in der Gesamtwohnungsnachfrage. Die politische Belastung liegt daher näher bei mittel.
Marbella und die Costa del Sol kombinieren hohe internationale Nachfrage mit wachsender Erschwinglichkeitsproblematik, doch die regionale Politik bleibt weniger interventionistisch als in Barcelona. Das hält die Belastung vorerst bei mittel.
Cascais und Estoril verdienen ebenfalls eine mittlere Bewertung. Starke Angebotsbeschränkungen und hohe internationale Nachfrage stützen die Werte, während die nationale portugiesische Steuerpolitik diese Märkte direkt erreicht.
Die Lehre ist einfach: Politisches Risiko bei Immobilien ist zunehmend postleitzahlspezifisch.
Diese Unterscheidung ist wahrscheinlich die wichtigste im gesamten Artikel.
Eine höhere Grunderwerbsteuer erhöht Ihre Erwerbskosten. Sie schwächt nicht automatisch die Knappheit einer außergewöhnlichen Küstenimmobilie.
Eine Einschränkung bei der Ferienvermietung kann das Einkommenspotenzial erheblich reduzieren, während der Wert einer erstklassigen Eigennutzerwohnung weitgehend erhalten bleibt.
Strengere Bauvorschriften können die Entwicklung erschweren und gleichzeitig den Ersatzwert bestehender Immobilien erhöhen.
Politische Eingriffe wirken sich daher auf mehrere Ebenen des Eigentums aus: Erwerbskosten, laufende Kosten, Mieteinnahmen, Nutzung, Renovierungsrechte, Entwicklungspotenzial, Liquidität und späteren Wiederverkauf.
Das bedeutet, dass Ihre Due Diligence nun eine umfassendere Frage stellen muss.
Wie gut hält die Immobilie stand, wenn regulatorische Reibungen eingepreist werden?
Für ein Zuhause, das zwanzig Jahre lang familiär genutzt werden soll, kann die Antwort weiterhin sehr positiv ausfallen. Für eine fremdfinanzierte Kurzzeitvermietungsstrategie, die auf stabile kommunale Regeln angewiesen ist, kann derselbe Markt deutlich weniger attraktiv erscheinen.
Die aktuellen Fundamentaldaten sprechen weiterhin für eine starke Argumentation zugunsten gut ausgewählter Immobilien in beiden Ländern.
Die Nachfrage bleibt robust, das Angebot eingeschränkt, und offizielle Daten zeigen zweistelliges jährliches Preiswachstum. Diese Bedingungen erschweren eine breite Marktkorrektur allein auf Basis der aktuellen Daten.
Das Risikoprofil hat sich jedoch verändert.
Der Besitz von Nichtansässigen wird in Teilen Portugals teurer. Spanien hat seinen immobiliengebundenen Investorenaufenthalt bereits abgeschafft und diskutiert weiterhin härtere Maßnahmen gegen bestimmte Formen von Ausländereigentum. Die Regeln für Ferienvermietungen verschärfen sich in belasteten Gemeinden, während Bau- und Entwicklungsvorschriften die künftige Versorgung beeinflussen.
Die Antwort hängt daher stark davon ab, warum Sie kaufen.
Wenn Ihre Priorität die langfristige persönliche Nutzung in einer angebotsbeschränkten Premiumlage ist, kann Knappheit weiterhin stark zu Ihren Gunsten wirken. Wenn Ihr Kauf auf Kurzzeitvermietungseinnahmen, Steuereffizienz oder unveränderten regulatorischen Privilegien beruht, hat sich der Spielraum für Fehler erheblich verringert.
Hier gehört die politische Dimension in Ihre Kaufanalyse: neben den Immobiliengrundlagen, nicht an deren Stelle.
Spanien und Portugal haben eine schwierige Gleichung geschaffen.
Knappheit stützt die Preise. Steigende Preise verschärfen den Erschwinglichkeitsdruck. Erschwinglichkeitsdruck erhöht politische Eingriffe. Eingriffe verändern Kosten, Nutzung und Eigentumsstruktur.
Für internationale Eigentümer macht das Spanien oder Portugal nicht strukturell unattraktiv. Es macht regulatorische Beständigkeit zu einem Teil der Immobilienqualität.
Ein Zuhause mit geschützten Aussichten, begrenztem lokalen Angebot und einem tiefen zukünftigen Käuferpool kann auch bei steigenden Erwerbssteuern oder verschärften Vermietungsregeln sehr gut verteidigbar bleiben. Eine andere Immobilie verliert möglicherweise viel von ihrer wirtschaftlichen Logik, sobald sich regulatorische Annahmen ändern.
Das ist die Unterscheidung, die es jetzt zu bewerten gilt.
Der Immobilienmarkt in Spanien und Portugal bietet weiterhin einige der stärksten Wohnungsgrundlagen Europas. Die schwierigere Frage ist, ob die Eigentumsstruktur rund um Ihre gewählte Immobilie über die Jahre Ihrer geplanten Haltedauer ebenso attraktiv bleibt.
Und hier beginnt ernsthafte Kaufberatung.
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Die bessere Wahl hängt von Ihrem geplanten Nutzungszweck, Ihrer steuerlichen Situation und der Lage ab. Spanien bietet tiefere Wohnungsmarktvolumina und ein breiteres Angebot an Premiumimmobilien, während Portugal einen anderen Eigentums- und Steuerrahmen bieten kann. Jüngste politische Änderungen in beiden Ländern machen die Analyse der Rechtsordnung neben der Immobilienqualität immer wichtiger.
Die aktuellen nationalen Daten sagen nein. Der offizielle Hauspreisindex Spaniens stieg im ersten Quartal 2026 um 12,9 % im Jahresvergleich, wobei mehrere Premium- und Küstenregionen noch stärkere jährliche Zuwächse verzeichneten.
Auf nationaler Ebene nein, basierend auf den neuesten verfügbaren offiziellen Daten. Portugal verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein jährliches Hauspreiswachstum von 17,8 %, den höchsten Wert in der Europäischen Union in diesem Zeitraum.
Ja. Portugal führte 2026 eine 7,5 % IMT-Grunderwerbsteuer für viele nicht ansässige Wohnimmobilienkäufe ein, mit bestimmten Ausnahmen. Der Aufenthaltsstatus kann daher die Kosten des Immobilienerwerbs in Portugal erheblich beeinflussen.
Nein. Spanien schlug eine Steuer von bis zu 100 % auf bestimmte Wohnimmobilienkäufe durch Nicht-EU-Käufer vor, doch die Maßnahme blieb 2026 im Parlament blockiert und wurde nicht Gesetz.
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