西班牙和葡萄牙房地产市场：当住房稀缺成为政治风险

西班牙和葡萄牙构建了欧洲最有力的理由之一，支持拥有优质物业，同时也成为了最有力的理由之一，支持对其进行监管。

这一矛盾如今已无法忽视。根据《金融时报》2026年8月报道的分析，葡萄牙在2021年至2025年间累计住房短缺约30万套，约占家庭总数的6.6%。西班牙的缺口估计约为70万至75万套，具体取决于统计方法，而欧元区的缺口约为0.5%。

然而，稀缺性几乎未削弱价格。2026年第一季度，西班牙官方房价指数同比上涨12.9%，葡萄牙同期录得17.8%的增长，为欧盟最高年度涨幅。

这正是当前塑造西班牙和葡萄牙房地产市场的紧张局势。住房变得更难建造，更难负担，政治上也更难置之不理。与此同时，同样的短缺持续强化了地段优越现有住宅的稀缺价值。

如果您考虑在任一国家购房，其影响远超价格增长的表面。您现在需要像评估地段、建筑质量、持有成本和未来转售一样，认真评估相关法规。转让税、居留政策、旅游租赁限制、规划规则以及针对二套房或外国所有权的未来措施，正逐渐成为购置决策的重要组成部分。

基本面依旧强劲，但围绕这些基本面的规则变得愈发难以预测。

这就是伊比利亚的悖论。

住房稀缺正成为政治负担

两国的短缺源于结构性限制，非一轮建筑周期所能解决。

西班牙央行指出，住房供应不足是当前负担压力的主要原因。2025年上半年，西班牙新增约19万个净新家庭，而完成的住房约为10万套。经合组织的分析进一步显示，2022年至2024年间，西班牙发放了约34.5万个建筑许可，而新增家庭约为60.4万个。

规划是问题之一。可开发土地的创建缓慢，行政程序可能拖延多年，建筑生产效率依然低下。成本上升、劳动力短缺、开发商利润有限及项目交付分散，进一步加剧压力。

结果是地理集中。西班牙的短缺主要集中在经济活跃的城市、沿海地区和旅游密集市场，这些地区的家庭形成、人口迁移和国际需求共同争夺有限的存量。

葡萄牙则通过不同的住房结构面临类似限制。

葡萄牙有住房，但需求集中的地区房源不足

2024年，葡萄牙完成约2.5万套新住房，而葡萄牙银行指出，2015年至2024年的建筑量约为前八年同期的一半。

与此同时，现有住房存量带来了政治上的尴尬数据。2021年人口普查显示，约有19%的住房被归类为二套房，另有12%为空置。合计约31%的住房未被永久居住。

从经济角度看，这一数字需要具体分析。空置的乡村住宅或低需求地区的季节性物业，对里斯本、卡斯凯什或阿尔加维的住房压力帮助有限。但从政治角度看，这一差异更易被简化为一个论点：家庭难以找到住房，而大量物业未被永久居住。

经济现实与政治认知之间的差距至关重要，因为政策越来越多地响应后者。

稀缺性支撑价格，即使负担能力恶化

围绕西班牙和葡萄牙的搜索行为中，有一个反复出现的假设：价格肯定会下跌。

当前证据指向相反方向。

2026年第一季度，西班牙房价同比增长12.9%，马德里和巴利阿里群岛均上涨13.6%，安达卢西亚上涨13.3%。同期，葡萄牙录得17.8%的涨幅，为欧盟最高，欧盟平均涨幅为5.1%。

机制很简单。需求依然强劲，新增供应缓慢，优质地段更难吸纳额外开发。现有物业因此变得越来越难以替代。

西班牙央行此前发现，房价在相对住房稀缺更大的地区上涨更快，这有助于解释为何负担压力和房价升值可以同时加剧。

这种关系为现有优质物业提供支撑，但也创造了更可能进行干预的政治条件。稀缺性可以保护您的资产，同时使其周围的所有权环境变得越来越不舒适。

外国需求在局部集中的地方成为政治焦点

外国购房是国家统计数据掩盖地方政治压力的一个典型例子。

2025年第四季度，西班牙外国买家占房屋交易的13.52%，当季购房超过24,200套。从国家层面看，这并不表明国际资本控制市场。

但靠近海岸，情况则大不相同。

外国买家在阿利坎特约占交易的42.91%，巴利阿里群岛为31.47%，马拉加为31.11%，圣克鲁斯-德特内里费为26.44%，赫罗纳为24.80%。西班牙土地登记处明确指出旅游强度与外国买家参与度较高之间的关系。

这种集中度重要，因为住房政策越来越多地由地方决定。

葡萄牙也呈现类似动态。根据葡萄牙银行2026年5月公布的数据，2025年外国人占住宅购买约28%。该数字包括已在葡萄牙居住的外国人，因此不应被解读为28%的房屋由海外投资者购买。

但政治影响显而易见。国际参与最明显地出现在已经面临最强负担压力的市场。

葡萄牙已将政治压力转化为购置成本

葡萄牙于2026年5月由辩论进入立法阶段。

法令97/2026引入了针对许多非居民购置住宅物业的7.5% IMT转让税率，但对某些前居民、两年内成为葡萄牙税务居民者及符合条件的适度出租用途设有例外。

其战略意义远超税率本身。

居留身份现已改变购买葡萄牙住宅物业的经济效益。对于在其他国家仍为税务居民的国际买家购买第二套房，这意味着购置时直接增加了成本。

因此，葡萄牙选择了一种相对温和的干预方式。外国所有权依然可行，而部分非居民所有权类别则变得更昂贵。

这一区别重要，因为基础房地产市场依然具有吸引力。政治回应针对的是所有权结构，而非完全取消市场。

西班牙面临不同风险：政策方向缺乏立法确定性

西班牙的政治信号更为强烈且尚未稳定。

首相佩德罗·桑切斯提议对某些非欧盟买家的住宅购置征收最高100%的税。至2026年3月，该措施因政府缺乏足够支持而在议会停滞。

因此，实际情况明确：西班牙未实施100%的外国买家房产税。

但该提案仍然重要。

如果您的持有期为十年或二十年，现行立法仅反映部分情况。政治方向重要，因为能进入国家辩论的提案显示了住房负担能力的政治框架，以及未来可能成为重点监管对象的所有权形式。

西班牙的政策环境已经发生过一次重大变化。

黄金签证退出向国际买家传递了新信息

西班牙自2025年4月3日正式废除了投资者居留签证，包括此前的房产相关途径。

该措施的重要性不在于移民细节，而在于其反映了更广泛的政治转变。

十年前，房产相关居留政策旨在吸引国际资本。如今，住房负担能力改变了政治框架，曾被视为经济激励的措施正被重新审视其对国内住房可及性的影响。

对您而言，这意味着居留策略应在购房策略中更早被区分。优质住宅依然合理，但购房附带的辅助利益已大不如前。

旅游租赁在市政层面也呈现同样转变。

旅游租赁规则使物业使用成为地方风险

短期租赁成为监管风险最明显依赖邮编的领域之一。

巴塞罗那计划让超过1万份现有旅游租赁许可证失效，预计这些住房将在2028年底前恢复为传统住宅用途。马拉加已在多个旅游住宿高度集中的社区限制新假日租赁许可。

这些政策对不同业主的影响截然不同。

一处主要供家庭使用的海滨住宅，可能几乎不受更严格旅游租赁规则的财务影响。而一套购入时假设短期租金收入能覆盖大部分持有成本的公寓，则面临截然不同的风险。

因此，物业的预期用途必须从一开始就纳入您的法规分析。租赁许可不再是附加在理想地段上的偶发利益。

同样原则适用于开发项目。

住房政策可能使最需要的住房最难建造

这里的矛盾尤为令人不适。

葡萄牙2026年第一季度投资物业调查显示，84%的压力来自建筑成本，83%来自官僚主义和许可，约70%来自税收。

APPII更进一步，估计过去三年约有5.9万套预认证住房因项目经济不可行而未能推进。其领导层认为，当前成本结构使得在主要城市市场难以交付售价约30万欧元的待售住房，而高价开发则更易吸收相同的固定成本。

西班牙呈现类似模式。经合组织分析指出，昂贵的土地、建筑成本、劳动力短缺、融资限制、审批缓慢及政策不确定性对项目可行性构成压力，尤其是在经济适用房和租赁住房领域。

这造成了一个政策难题，直接影响房地产市场。社会压力最大的住房细分市场可能成为最不具吸引力的建设对象，而高价值开发仍具经济可行性。

稀缺性因此持续存在，支撑现有价值并引发更多干预。

政治风险因地址而异

国家政策设定框架，但您的实际风险越来越依赖于地理位置。

巴塞罗那处于风险最尖锐端。高住房压力、激进的旅游租赁政策和强烈的市政干预，营造出高度政治风险环境。

巴利阿里群岛同样如此。外国买家渗透率极高，可开发土地受限，旅游、二套房所有权及环境限制仍具政治敏感性。

里斯本也属于高风险类别，因极端负担压力、快速价格增长、显著的外国参与及葡萄牙新的非居民IMT结构共同作用。

阿尔加维处于中高风险区间。国际需求和二套房使用显著，而城市直接的负担压力低于里斯本。

马德里则呈现不同画面。国内经济深厚，优质供应受限，旅游在整体住房故事中作用较小。政治风险因此更接近于中等水平。

马贝拉和太阳海岸结合了强劲的国际需求和日益增长的负担压力，但区域政策仍不及巴塞罗那激进，风险暂维持在中等水平。

卡斯凯什和埃斯托里尔同样评为中等风险。严峻的供应限制和强劲的国际需求支撑价值，葡萄牙国家税收政策直接影响这些市场。

教训很简单：房地产的政治风险正变得越来越依赖邮编。

政治风险上升不等于房产价值下跌

这可能是整篇文章中最重要的区别。

更高的转让税增加了购置成本，但不会自动削弱一处卓越海滨住宅的稀缺性。

旅游租赁限制可能显著降低收入潜力，但对优质自住住宅的价值影响有限。

更严格的规划可能使开发更难，同时提升现有完工物业的替代价值。

因此，政治干预通过多个渠道影响所有权方程：购置成本、年度持有成本、租金收入、物业用途、翻新权利、开发潜力、流动性及最终转售。

这意味着您的尽职调查现在需要提出更广泛的问题。

在考虑法规摩擦成本后，物业表现如何？

对于计划家庭使用二十年的住宅，答案可能依然非常有利。对于依赖稳定市政规则的杠杆短期租赁策略，同一市场可能显得不那么吸引人。

现在仍是购买西班牙或葡萄牙房产的好时机吗？

当前基本面依然支持两国优选物业的强劲投资理由。

需求强劲，供应受限，官方数据显示两位数的年度价格增长。仅凭现有证据，难以假设市场将出现大幅调整。

但风险轮廓已发生变化。

葡萄牙部分地区非居民所有权成本上升。西班牙已取消房产相关投资者居留通道，且继续讨论针对某些外国所有权形式的更严措施。旅游租赁规则在压力较大的市政当局趋紧，规划和开发法规持续影响未来供应。

因此，答案很大程度上取决于您的购房目的。

如果您优先考虑长期自用且位于供应受限的优质地段，稀缺性仍将强力支持您。若购房依赖短期租金收入、税务效率或监管特权保持不变，容错空间已大幅缩小。

这正是政治因素在购置分析中应处于的位置：与物业基本面并列，而非取代。

伊比利亚悖论：稀缺保护资产，同时加压业主

西班牙和葡萄牙创造了一个复杂的方程。

稀缺支撑价格。价格上涨加剧负担压力。负担压力催生政治干预。干预改变成本、用途和所有权结构。

对国际买家而言，这并不意味着西班牙或葡萄牙结构性失去吸引力，而是使监管持久性成为物业质量的一部分。

一处拥有受保护景观、供应受限且未来买家基础深厚的住宅，即使购置税上升或租赁规则收紧，依然极具防御力。另一处物业一旦监管假设改变，可能失去大部分经济逻辑。

这正是现在值得重点关注的区别。

西班牙和葡萄牙房地产市场依然拥有欧洲最强劲的住宅基本面。更难的问题是，您所选物业的所有权结构在持有期间是否同样具备吸引力。

这正是严肃购置建议的起点。

关于西班牙和葡萄牙房地产市场的常见问题