非公开房产交易现已主导欧洲房产市场

欧洲超顶级房产市场现状

非公开房产交易现已占据欧洲顶级房地产市场交易的显著份额。

在法国里维埃拉、摩纳哥、科莫湖及托斯卡纳海岸等地，高价值住宅资产通常先通过私密渠道引入，随后才考虑公开挂牌。在这些地区，奢华房产交易中有40%至60%以上是在非公开市场完成的。

与此同时，交易量依然活跃。里维埃拉的交易额年均超过90亿欧元，摩纳哥近期报告期内住宅交易同比增长51.7%。

因此，公开市场已无法全面反映实际交易情况。表面上的有限供应，实则是经过选择性披露的结果。

卖家在房产公开前先行出货

这一趋势主要由卖方推动。

高价值资产持有者越来越倾向于先在受控网络内引介房产，公开曝光则作为次要步骤。实际上，海滨别墅和新建顶层公寓常在特定顾问和买家群体中流通，正式挂牌往往是补充手段。

交易行为已体现这一点。巴黎一套价值1000万欧元的顶层公寓通过内部协调私下完成，未进入公开市场。

因此，公开挂牌越来越多地被视为备选方案，而非起点。房产一旦公开，往往已在私密流通中完成评估。

交易流集中于经纪网络内部

与此同时，这些交易的准入正集中于少数跨境网络。

在里维埃拉，国际需求高度集中。来自海湾地区的买家约占25%，美国、德国和瑞士投资者的活跃度持续。买家不依赖公开平台，而是通过成熟的顾问关系获悉机会。

经纪公司在法国、意大利、英国、阿联酋及美国间协调，私下共享库存给可信赖的合作伙伴。实际上，没有任何单一平台能全面反映所有可用机会。

由此带来优势的重新分配。准入更多取决于与这些网络的接近程度，而非单纯搜索。

供应趋紧，市场可见度持续缩减

与此同时，基础供应正在收缩。

法国里维埃拉的可用库存同比下降约15%。意大利43.2%的经纪人报告住房供应减少，新建房源有限，最近一个周期内交付约58000套住宅。

高端市场的供应限制更为明显。顶级海岸区域和历史保护地带扩展空间有限，限制了高品质新资产的引入。

因此，供应绝对量趋紧与更多交易私下完成导致的可见度缩减两股力量同时作用。

这一组合使竞争集中在更有限的准入范围内。

定价在私下洽谈中形成

定价行为也随之调整。

缺乏透明的可比案例，价值更多通过私下谈判确定。这导致公开挂牌房产与受控环境内交易房产之间出现分化。

公开挂牌中，定价常用于市场测试，可能导致周期延长和最终调整，部分成交价与初始定价存在显著差异。

与此同时，私下引介的顶级资产价格保持更强一致性。里维埃拉价格上涨约8.7%，圣特罗佩每平方米价格约18000欧元。

摩纳哥亦呈现此趋势。2025年上半年新开发项目交易额约25亿欧元。

实质上，价格保持稳定，变化的是发现价格的方式。

有准入的交易成交更快

交易周期也反映了这一结构。

公开市场销售周期相对稳定。科莫湖顶级公寓交易周期为100至140天，湖滨别墅为140至220天。

私密渠道中，周期更短。

当房产介绍给合格买家时，预期融资和结构安排已就绪，达成一致后可立即推进。

有案例显示交易在数日内完成。巴黎一套非公开公寓通过协调内部网络，两周内售出。

这并非单纯加速，而是准备与机遇的契合。

需求集中于特定区域

同时，需求趋于集中。

托斯卡纳地区，阿尔根塔里奥占超豪华询盘的44.9%，而基安蒂仅占14.1%。这表明买家在季节性高峰前布局，以锁定有限的海岸库存。

中端市场中，卢尼贾纳询盘增长达75%，韦尔西利亚增长95%。

全意大利交易量预计超过75万套，需求增长而供应滞后。

这表明兴趣并非广泛扩散，而是集中于特定地理和资产类型。

买家更早介入且准备充分

在此背景下，买家行为正在调整。

介入时间更早，常在资产正式引介前介入，确保纳入私密流通，优先获得最相关机会。

同时，准备工作变得至关重要。融资、法律结构及税务安排提前完成，达成一致后可立即执行。

买家也在适应透明度降低的环境。高品质资产的准入通常伴随有限的初步披露，这已被广泛接受为流程的一部分。

下一阶段已初具雏形

展望未来，当前态势预计将持续。

公开挂牌价格超过1000万欧元的库存可能进一步减少，卖家继续倾向于私密引介。在多个市场，私下交易预计在高峰期将超过总交易量的50%。

同时，高品质资产的价格预计将保持支撑，尤其是在供应受限的地区，如安提布角、圣让卡普费拉和阿尔根塔里奥海岸。

公开挂牌房产与私密流通资产之间的区别将更加明显。

所有权结构围绕准入展开

在欧洲顶级房产市场，所有权越来越与准入挂钩。

资产本身的基本面未变，变化的是引介和获取方式。

可见度选择性，时机受控，交易在特定网络内进行。

在此层级运作的买家，参与始于机会公开前。

常见问题：非公开房产交易